191129，承租人救济
审理法院：北京市第二中级人民法院
案号：(2019)京02民终12593号
裁判日期：2019年10月21日
【一审法院认为及判决】
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，A公司与B公司2015年6月29日签订了《房屋租赁协议》，双方应依约履行，在履行过程中，2015年8月，水上乐园负责人曹某进入校区，声称为部分租赁物及部分土地的权利人，进行了围挡、挖沟等行为。鉴于2015年8月A公司对涉案租赁合同涉及的校园内餐厅、操场等设施并无出租权，因曹某主张权利影响到了B公司对房屋及场地的正常使用。后续B公司向曹某支付300余万元才使得学校正常运转。2016年7月15日，C公司、A公司、B公司、D校4方签署的《会议纪要》确定：“欠付400万元租金及违约金，支付曹某的330万元，以及未开发票问题，后期共同解决曹某问题过程中解决，或由相关各方按实际情况承担并解决。各方就原《房屋租赁协议》解约和新《房屋租赁协议》达成一致。另外关于330万元租金的支付未达成一致，待签约各方董事会研究决定后，再另行协商。”而C公司、B公司、D校签署的《关于对曹某付款的情况说明》明确：“由B公司应付C公司及A公司的400万租金中向曹某支付了330万元。”
根据合同法的相关规定：一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，首先A公司主张的欠付租金235万元及违约金，包含在几方协商如何解决向曹某支付330万元的问题中，合意结果为再另行协商，待解决曹某问题后，由相关各方按实际情况承担并解决；现各方就“向曹某支付330万元等问题”并未达成一致。其次，因A公司的违约行为，B公司为防止损失扩大，采取了适当措施。再次，因案外人曹某主张权利影响到了B公司对房屋的正常使用，B公司享有相应抗辩。根据上述已经查明的事实及相关规定，A公司请求B公司支付租金235万元及违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回北京A房地产开发有限公司的诉讼请求。
【二审法院认为及判决】
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
本案双方争议焦点是B公司是否在向水上乐园(曹某)支付了300万元租金后，还应向A公司支付235万元租金及违约金。首先，A公司在明知与水上乐园所签协议到期终止后，其于2015年8月1日起，已无权将原属于水上乐园的“学校食堂”部分面积继续对外出租，其还于2015年6月29日将该部分面积作为租赁标的的一部分出租给B公司收取租金收益，并未将该情况如实向B公司披露，这是造成之后案外人曹某进入校区干扰学校正常运营的起因。在出现曹某设置障碍、干扰B公司正常使用租赁标的的情况下，作为出租人的A公司，仍未能与曹某协商解决纠纷，尽快恢复租赁标的物正常使用。A公司作为出租人未能尽到出租人保证租赁期间租赁物符合约定用途的负担义务，对此应承担违约责任。其次，作为承租人的B公司，为了尽快恢复学校正常运营，减少损失，避免事态扩大，积极与曹某协商，最终以向水上乐园（曹某）支付 300万元租金及29.78万元垃圾清运费为代价解决了纠纷，使租赁标的得以正常使用。再次，相关各方虽对B公司支付的上述款项负担问题进行过协商，但始终未能达成一致意见。且B公司与A公司所签《房屋租赁协议》已于2016年7月底前终止，B公司在租赁期间实际支付租金数额已超过其应负租金数额。基于上述论述，在此情况下，现A公司要求B公司再行向支付235万元租金，显然依据不足，本院实难支持。
同时，应当指出，在水上乐园法定代表人曹某出面主张权利的情况下，A公司无权就其向B公司出租的原属于水上乐园部分的面积向B公司收取租金，且通过2016年7月15日的《会议纪要》、2016年7月30日C公司与D校所签《房屋租赁合同》、2016年8月27日C公司与B公司及D校所签《关于对曹某付款情况的说明》等一系列文件、各方当事人及曹某陈述意见等本案已经查明的事实可以看出，截至2017年7月28日C公司、水上乐园（负责人曹某）与A公司签订《补充协议》前，2015年8月1日至2017年7月31日期间，曹某就水上乐园所有学校食堂50%面积等系按照年租金300万左右元收取的租金。而2017年7月28日C公司、水上乐园（负责人曹某）与A公司所签《补充协议》后，虽约定自2017年8月1日起，C公司每年应向水上乐园支付租金收益260万元，但前提是A公司将自己原有的“学校食堂”50%的面积全部转给水上乐园所有，现A公司以该协议约定年租金标准为260万元来佐证其所述B公司支付给水上乐园300万元租金明显与水上乐园所占物业面积应当对应的租金收益不相符，显然缺乏说服力。
综上所述，A公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。