191204，解除购房合同与房屋差价赔偿的计算
审理法院： 北京市第一中级人民法院
案号： (2019)京01民终9986号
裁判日期： 2019年11月04日
【一审法院认为及判决】
一审法院认为，崔某与李某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方理应据此履行。现崔某请求解除双方于2013年5月27日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，李某表示同意，法院对此不持异议。
根据以上查明的事实可知，崔某取得诉争房屋产权证书的前提是李某先取得诉争房屋产权证书，然后协助崔某将诉争房屋过户至崔某名下，自2016年9月开发商通知双方可以办理房屋产权证书后，崔某曾多次催促李某办理，但直至2017年6月29日，李某才办理诉争房屋的产权证书，诉争房屋产权证书的办理需要李某提供相应的资料或者予以配合，在长达九个月的时间，李某才办理成功，虽李某主张自己积极配合崔某办理产权证书，但就此未向法院提交充分的证据，且未有崔某自身拖延或阻挠办理的情形，故法院认定李某在诉争房屋产权证办理环节明显怠于履行其应当承担的义务。在此期间，时值国家“3·26”新政出台，因崔某名下已有住房一套，不具备购买诉争房屋的资格，导致涉案房屋买卖合同已丧失了继续履行的可能性，合同目的已无法实现，李某的拖延履行，是双方合同目的无法实现的根本原因，故其行为已构成违约，应赔偿因其违约给崔某造成的各项损失。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李某同意返还崔某购房款75万元且崔某同意将诉争房屋返还李某，法院对此不持异议。关于赔偿损失一节，李某同意赔偿崔某印花税、公共维修基金费用、契税、装修费，法院对此亦不持异议。
关于产权代办费1555元及中介费16700元，系崔某在合同履行过程中产生的实际损失，崔某主张李某赔偿此费用，于法有据，法院予以支持。关于房屋差价损失19万元，系由于李某的违约行为导致崔某无法取得依照合同约定本可获得的房屋价值上涨的损失，属于崔某可得利益之损失，崔某主张李某赔偿此费用，于法有据，法院予以支持。关于房租损失，崔某就此未向法院提交相应证据，法院对其主张不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除崔某与李某于二〇一三年五月二十七日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、李某于本判决生效后十日内返还崔某购房款七十五万元；三、李某于本判决生效后十日内赔偿崔某居间服务费一万六千七百元、印花税二百九十五元、公共维修基金七千九百四十八元、契税一万七千七百二十三元、产权代办费及相关费用一千五百五十五元、装修费一万元、房屋差价损失十九万元，以上共计二十四万四千二百二十一元；四、崔某于李某支付完上述所有款项后三日内将位于北京市海淀区318室腾空交付李某；五、驳回崔某的其他诉讼请求。
【二审法院认为及判决】
本院认为，李某与崔某于2013年5月27日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。因双方买卖的诉争房屋在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时尚未办理不动产权证书，双方因此约定“该房屋取得房屋所有权证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
双方虽未明确约定李某应当在何时从开发商处取得不动产权证书，但根据双方合同中约定“如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起2年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意本合同继续履行，由过错方向另一方支付总房款的100%作为补偿”的内容以及正常的交易习惯和诚实信用原则，可以得出李某应当在开发商能够为其办理不动产权证书后，及时积极地将不动产权证书办理至自己名下，再于30日内将不动产权证书办理至崔某名下。崔某主张2016年9月开发商通知李某可以办理诉争房屋不动产权证书，崔某亦在此前后多次催促李某办理不动产权证书，但根据崔某提供的双方的沟通往来记录难以看出李某存在及时积极地要求开发商将不动产权证书办理至其名下的行为。实际办理过程中，虽有代办公司的介入，但并不因此免除李某应当积极要求开发商将不动产权证书办理至其名下的义务。李某称其已经积极配合履行了办理不动产权证书的义务，但并未对此提供有利证据予以证明，李某虽在二审期间提供部分新证据，但现有证据尚不足以证明李某在此过程中积极要求开发商及时将不动产权证书办理至其名下以便其能够为崔某办理不动产权证书，本院对于李某提供的新证据不予采信。
直至2017年6月29日，李某虽取得了不动产权证书，但此时由于“3.26”新政的出台，崔某不再具备购房资格，导致双方合同履行不能。李某怠于及时将不动产权证书办理至其名下的行为导致双方合同最终无法继续履行，崔某因此要求行使合同解除权，于法有据。在一审庭审中，李某亦同意解除双方的合同，该意思表示并不排除崔某行使合同解除权的法律后果。对于李某上诉所称本案系因其同意而解除合同的上诉理由，本院不予支持。
《房屋买卖合同》中虽约定“若买受人在出卖人取得房屋所有权证后因国家政策调整丧失购买资格的，买受人有权将该合同项下的权利与义务全部转让给其指定的具备购买资格的第三人”，该约定系赋予买受人崔某有权概括转让其合同项下权利义务给第三人的资格和权利，并非约定崔某在此情形下负有必须转让给第三人的义务，亦不因该约定而免除崔某在其购买诉争房屋的合同目的无法实现的情况下所享有的合同解除权。对于李某上诉所称合同能够继续履行因而崔某不具备合同解除权的上诉理由，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于崔某主张的居间服务费，属于崔某为购买诉争房屋所实际支出的费用，在合同解除的情形下，属于崔某的实际损失，一审法院判令李某予以赔偿并无不当。
对于崔某主张的房屋差价损失，崔某在合同解除之后无法获得房屋价格上涨所产生的增值部分的利益，李某应当赔偿崔某的该部分预期利益损失。对于损失的具体数额，双方在诉讼中均认可房屋现值为95万元，即房屋差价为19万元，但该19万元并非全部系崔某的损失。因崔某获得前述房屋差价19万元的前提在于合同得以继续履行，即需要以崔某负担交易成本为前提，故对于该项损失的具体数额，应当扣除交易成本，其中必然包含约定由崔某负担并且已经实际发生的居间服务费16700元、印花税295元、公共维修基金7948元、契税17723元、产权代办费及相关费用1555元。一审法院全额支持了房屋差价但未扣除必要的交易成本，所作处理不当，本院予以纠正。
综上所述，李某的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初29993号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初29993号民事判决第五项：
三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初29993号民事判决第三项为：李某于本判决生效后十日内赔偿崔某居间服务费16700元、印花税295元、公共维修基金7948元、契税17723元、产权代办费及相关费用1555元、装修费10000元、房屋差价损失145779元，以上共计200000元；
四、驳回崔某的其他诉讼请求。