191213，酌定房屋差价损失

 

审理法院：北京市东城区人民法院

案号：(2019)京0101民初10786号

裁判日期：2019年08月13日

 

【法院认为及判决】

本院认为，何某与李某签订《委托购房协议》，虽名为“委托购房”，但从上述合同条款具体规定、双方签订的《补充协议》行文以及双方支付购房款方式等可以看出，何某与李某之间实为房屋买卖合同关系。《委托购房协议》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李某作为出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，何某有权解除双方买卖合同关系并要求李某承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

 

……本案中，因李某违约导致合同解除，李某应退还何某已付购房款2000万元。现李某已陆续退还何某购房款1870万元。虽李某主张通过案外人薛某退还105万元购房款，但李某并未举证证明薛某向何某转交了上述款项，亦未举证证明何某曾授权薛某代收退还的购房款，对此李某应承担未能举证的不利后果，故何某要求李某退换购房款130万元，于法有据，本院予以支持。因李某并未明确具体还款时间，同时何某在本案中主张了1500万元违约金，本院将在处理违约金时一并考虑该笔款项的逾期退还问题，故何某要求李某支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。

 

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，房屋买卖合同签订后，因李某根本违约致使标的物所有权不能转移，对此李某应承担违约责任。虽李某在作出违约金相关承诺后，再就退还购房款做出承诺，但并不能因此否认违约金的相关承诺，故何某要求李某支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但何某主张的违约金金额过高，本院将考虑房屋差价损失、转售利益损失、李某占用购房款时长等因素酌情调整。

 

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》九十条之规定，判决如下:

一、解除原告何某与被告李某之间房屋买卖合同关系；二、被告李某于本判决生效后七日内退还原告何某购房款130万元；三、被告李某于本判决生效后七日内支付原告何某违约金850万元；四、驳回原告何某的其他诉讼请求。