191224，无权代理售房合同争议

审理法院： 北京市朝阳区人民法院

案号： (2019)京0105民初32357号

裁判日期： 2019年09月19日

【法院认为及判决】

本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据合同约定及相关证据查明的事实，樊某某早已在2010年11月21日去世，在没有可能获得樊某某授权委托手续且在未告知樊某某其他继承人的情况下，彭某1故意隐瞒事实将樊某某所有的507号房屋予以出售，并代樊某某签订了《买卖合同》、《补充协议》等合同，导致双方签订的全部合同均无法履行。

鉴于樊某某去世，其继承人对于房屋买卖也不知情，彭某1签订的《买卖合同》及《补充协议》对樊某某及其他继承人均不发生效力，应由行为人即彭某1承担相应责任。彭某1故意隐瞒事实且多次虚假表示的行为具有明显过错，其应承担赔偿损失的责任。本院综合考虑房地产估价报告、双方对合同履行不能的过错程度等因素，参照合同中关于违约责任的约定，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定彭某1应当向崔某、杨某某赔偿损失的具体数额。因合同无法履行，崔某、杨某某要求彭某1退还定金，本院予以支持。

对于彭某1主张本案已经生效裁判处理的问题，虽然崔某、杨某某以同样事由诉至本院，但本院出具的民事裁定书仅认为彭某1一人作被告不适格而驳回崔某、杨某某的起诉，并未对实体权利义务进行处理，因此对彭某1的主张，本院不予认可。

彭某2经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、彭某1于本判决生效之日起十日内赔偿崔某、杨某某损失二十九万二千五百元。

二、彭某1于本判决生效之日起十日内退还崔某、杨某某定金五万元。

三、驳回崔某、杨某某其他诉讼请求。