200429，农村房屋买卖合同无效后的处理

裁判法院：江西省新余市中级人民法院

裁判时间：2020年3月

案号：（2020）赣05民终19号

【一审法院认为及判决】

一审法院认为，本案属确认合同无效纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于村集体所有，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案胡某一等八人并非涉案宅基地的村集体成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故钟某某、仇某某与胡某一等八人于2006年9月25日签订的土地出让协议虽系双方当事人真实意思表示，但因农村宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，双方之间签订的《土地出让协议》应属无效。另，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，胡某一等八人应归还钟某某、仇某某涉案宅基地，钟某某、仇某某应退还胡某一等八人交纳的宅基地出售款3270元。

钟某某、仇某某主张要求胡某一等八人恢复宅基地原状，由于双方协议将宅基地转让，胡某一等八人在该宅基地上已建造了四层楼房，该房屋属于不动产，胡某一等八人不能带走，而恢复宅基地原状，即须推平四层楼房，该主张有失公平，也不合理，因此，对钟某某、仇某某的该主张不予支持，宅基地上的房屋应归钟某某、仇某某所有，钟某某、仇某某补偿胡某一等八人损失。

胡某一等八人反诉要求钟某某、仇某某赔偿其613531元。首先，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，钟某某、仇某某将宅基地出让给非本集体成员的胡某一等八人，胡某一等八人受让其他集体所有的宅基地，并在该宅基地上建造房屋，双方均存在过错，应各自承担相应责任。其次，涉案房屋虽系2007年建造完成，但房屋至今仍在使用，胡某一等八人归还宅基地须另行建造房屋居住，且双方对宅基地出让均存在过错，胡某一等八人的损失应以房屋鉴定时的成本重置价格498325元（涉案房屋全新成本价格为383119元，装修折旧后价格115206元）按各自过错承担责任。考虑到钟某某、仇某某主动出让宅基地，此时宅基地升值较大又收回宅基地，而胡某一等八人虽居住了十余年，但现今需重新安家，其违法行为承受了一定的法律后果，因此，本院酌定钟某某、仇某某应补偿胡某一等八人宅基地上的房屋损失383119元。再次，胡某一等八人主张合同即使无效，双方就违约责任的约定仍然可适用，即按出让金的五倍加房屋造价的两倍之和对胡某一等八人进行赔偿，由于协议约定如一方面中止，须向对方支付赔偿款，但本案中土地出让协议系因违反了法律规定而无效，并非钟某某、仇某某单方面的原因而无效，不存在钟某某、仇某某中不中止的问题，因此，对胡某一等八人的该主张不予支持。综上，钟某某、仇某某与胡某一、胡某二违法签订土地出让协议，协议无效，胡某一等八人认可协议系胡某一受委托签订，且房屋系胡某一等八人共同平均出资建造，因此，胡某一等八人应归还钟某某、仇某某宅基地，钟某某、仇某某应退还胡某一等八人宅基地出售款3270元；宅基地上的房屋不能移动，归钟某某、仇某某所有，钟某某、仇某某应补偿胡某一等八人房屋损失383119元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、钟某某、仇某某与胡某一、胡某二于2006年9月25日签订的《土地出让协议》无效；二、胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五于本判决生效后三十日内归还钟某某、仇某某新余市高新区某高新社区第73号宅基地，并腾退该宅基地上房屋给钟某某、仇某某；三、钟某某、仇某某于本判决生效后十日内退还胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五交纳的宅基地出售款3270元；四、钟某某、仇某某于本判决生效后十日内补偿胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五房屋损失383119元；五、驳回钟某某、仇某某的其他诉讼请求。六、驳回胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五的其他诉讼请求。

【二审法院认为及判决】

本院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案争议的焦点问题是：1.钟某某、仇某某应返还给胡某一等八人的宅基地出让款金额是多少？2.钟某某、仇某某应如何补偿胡某一等八人房屋损失？针对上述焦点问题，本院作如下评述：

一、关于钟某某、仇某某应返还给胡某一等八人的宅基地出让款金额问题。胡某一等八人上诉认为已支付钟某某土地出让金15590元，钟某某认为其仅收到宅基地出让款3270元。本院认为，根据钟某某、仇某某与胡某一、胡某二2006年9月25日签订的《土地出让协议》可知，钟某某、仇某某将其在新余市高新区某高新社区第73号土地使用权有偿出让给胡某一、胡某二，土地面积为120平方米，出让款为13320元。二审期间，钟某某的侄子钟某证实协议中约定的出让款13320元，胡某一已通过钟某转付给了钟某某，虽然钟某某对钟某的证言不予认可，但在审理过程中，钟某某自认协议签订后，其与侄子共同帮助胡某一等人建造了涉案房屋，胡某一等人在房屋完工后将建房所需款项结算给了钟某某及其侄子。在宅基地出让款未付清的情况下，钟某某允许并帮助胡某一等人建房，且在房屋建成并结算完建房款后这么多年，钟某某一直未曾向胡某一等人追要宅基地出让款不合常理。钟某证实宅基地出让款13320元由其转付的证词符合情理，更具说服力。后因房屋面积增加，胡某一补交宅地出售款2270元，钟某某向胡某一出具了收条。因此，钟某某共收到的宅基地出让款应为15590元。一审法院认定钟某某总共收到宅基地出售款3270元的事实错误。胡某一等八人的上诉理由成立，本院予以支持。

二、关于钟某某、仇某某应如何补偿胡某一等八人房屋损失的问题。钟某某、仇某某上诉认为涉案房屋应补偿的价值为277719元，胡某一等八人上诉认为涉案房屋应补偿613531元。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，钟某某、仇某某与胡某一等人签订的《土地出让协议》因违反法律、行政法规强制性规定而无效，胡某一等八人归还宅基地给钟某某、仇某某，钟某某、仇某某应《土地出让协议》取得的宅基地出让款理应返还给胡某一等人，根据房随地走的原则，胡某一等八人在该宅基地上所建房屋归钟某某、仇某某所有，但钟某某、仇某某取得该房屋应当折价补偿给胡某一等八人。钟某某、仇某某将宅基地出让给非本集体成员的胡某一等八人，胡某一等八人受让其他集体所有的宅基地，并在该宅基地上建造房屋，双方均存在过错，应各自承担相应责任。胡某一等八人由于自身过错，在出让的宅基地上建房，十余年来，错失了其他添置房产的机会，现在归还宅基地，必须承担重新购置商品房安家的经济损失，这部分经济损失胡某一等八人并未主张由钟某某、仇某某来承担赔偿责任，其自身由此已实际承担了相应的责任。钟某某、仇某某在2007年违法出让宅基地，十余年后，在宅基地升值房价上涨的情况下，要求收回宅基地，其过错行为理应承担相应责任。涉案房屋经新余某房地产评估咨询有限公司估价，其市场价值达到607000元，一审判决认为胡某一等八人的损失应以房屋鉴定时的成本重置价格498325元（涉案房屋全新成本价格为383119元，装修折旧后价格115206元），按各自过错承担责任，酌定钟某某、仇某某应补偿胡某一等八人宅基地上的房屋损失为383119元。即：钟某某、仇某某以全新成本价格383119元取得涉案房屋，胡某一等八人投入的装修成本经折旧后的价格115206元仍由其自身承担，钟某某、仇某某对其过错行为并未承担任何责任，相反以低于市场价值的价格获得涉案房屋显属不当，应以涉案房屋鉴定时的市场价值607000元（包括估价对象室内装修价格）为依据，补偿胡某一等八人的损失，才可均衡双方利益。

综上所述，胡某一等八人的上诉请求部分成立，本院予以支持。钟某某、仇某某的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第一项：钟某某、仇某某与胡某一、胡某二于2006年9月25日签订的《土地出让协议》无效；二、维持江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第二项：胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五于本判决生效后三十日内归还钟某某、仇某某新余市高新区某高新社区第73号宅基地，并腾退该宅基地上房屋给钟某某、仇某某；三、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第三项：钟某某、仇某某于本判决生效后十日内退还胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五交纳的宅基地出售款3270元；四、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第四项：钟某某、仇某某于本判决生效后十日内补偿胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五房屋损失383119元；五、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第五项：驳回钟某某、仇某某的其他诉讼请求。六、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第六项：驳回胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五的其他诉讼请求。七、变更江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第三项为：钟某某、仇某某于本判决生效后十日内退还胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五交纳的宅基地出让款15590元；八、变更江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初4852号民事判决第四项为：钟某某、仇某某于本判决生效后十日内补偿胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五房屋损失607000元；九、驳回钟某某、仇某某的其他诉讼请求；十、驳回胡某一、胡某二、陈某一、胡某三、廖某某、陈某二、胡某四、胡某五的其他诉讼请求。