200630，合同法实施前租赁合同超20年

裁判法院：河北省保定市莲池区人民法院
裁判时间：2019年10月
案号：(2019)冀0606民初2333号

【法院认为及判决】
本院认为，原、被告于1999年6月8日签订的《土地租赁协议》是双方当事人真实意思表示。但该租赁协议约定的租赁期限为28年。合同法于1999年10月1日施行后，对租赁期限规定不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。被告黄某某辩解称，双方所签订的租赁协议是在合同法实施前签订的，对该协议没有溯及力，不存在超过20年无效的问题。本案所争议的焦点在于合同法中有关租赁合同租赁期限的规定对本案中的《土地租赁协议》是否具有溯及力的问题。本院认为，第一，法不溯及既往是民事法律适用的基本原则，合同法的适用也不例外。合同法司法解释（一）第一条明确规定“合同法的实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。但该条这种另有规定情况，也不能违反法不溯及既往的原则。第二，关于租赁合同的期限，订立本案的《土地租赁协议》时，并非没有法律规定，而是当时的法律规定对租赁合同的期限采取了任意性的调整规范，实际上是授权当事人可以自由约定租赁期限，因而不宜理解为当时没有相关法律规定。第三，合同法中的绝大多数规范都是任意性规范，体现了对当事人意思自治的尊重，但也有少数属强行性规范，如对租赁期限的规定，故本案还应适用合同法司法解释（一）第二条的规定，即“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”。本案的租赁协议签订于1999年6月8日，且约定的履行期限为28年，跨越合同法实施之日，因此符合适用该条规定的情形。本案所涉租赁期限即为合同履行期限，也应适用合同法租赁合同中租赁期限不得超过20年的规定。但是，强行性规定不应具有溯及力，对合同法实施前已经经过的履行期限，合同法不能进行调整，不应计算在20年内，只能是合同法实施后剩余期限超过20年部分无效。即对于合同法实施前当事人订立租赁合同并对租赁期限作出约定的，如果合同法实施后，所剩余的履行期限超过20年的，超过部分应为无效。这样即坚持了法不溯及既往的原则，保护了当事人的合同自由，也体现了合同法中关于租赁期限特别规定的立法本意和立法精神。综上，本案合同的租赁期限应以合同法实施之日的1999年10月1日起，有效期限20年，至2019年9月30日，超过该期限的部分无效。现该《土地租赁协议》尚未到期，但自2019年10月1日至2027年6月7日的租赁期限的约定无效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决如下：

原告A村民委员会与被告黄某某于1999年6月8日签订的《土地租赁协议》租赁期限二十八年中，从1999年10月1日起超过二十年的期限无效。