200714，未经公示的查封行为不得对抗善意第三人

裁判法院：最高人民法院
裁判时间：2017年11月
案号：（2017）最高法民再90号

【一审法院判决】
一审法院判决：许可执行B房地产公司位于烟台市福山区天府街某房屋。案件受理费100元，由B房地产公司负担。

【二审法院认为及判决】
二审法院认为，本案二审争议的焦点问题是：B房地产公司与李某某签订房屋买卖合同处分涉案房产的行为可否对抗A建筑公司及是否产生阻却执行的效力。

在A建筑公司诉B房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，一审法院依据A建筑公司的申请，于2010年4月23日查封了包括涉案房产在内的房产，并依法向烟台市国土资源局福山区分局、福山区房管局送达民事裁定书及协助执行通知书。裁定书载明“查封期间，未经本院允许，不得转让、抵押或其他处理。本裁定送达后立即执行。”一审法院亦于2010年4月29日分别向B房地产公司、A建筑公司送达了民事裁定书、查封（扣押）物品清单。一审法院的查封行为合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。由于一审法院的查封措施本身即具有公示效力，李某某主张一审法院查封公告张贴日期在其购买房产及过户之后，因而认为查封未经公示，理由不能成立。一审法院认定B房地产公司与李某某虽签订房屋买卖合同，但其行为不得对抗A建筑公司，并无不当。由于B房地产公司与李某某在法院查封涉案房屋以后，签订房屋买卖合同处分涉案房产的行为，违反了有关法律的强制性规定，因而不具有阻却执行的效力，不能对抗A建筑公司。鉴于物权转移登记只是产生物权的公示公信力效果，对于B房地产公司与李某某所签订的房屋买卖合同以及物权转移登记所产生的问题，当事人可另行解决。综上，经审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【再审法院认为及判决】
本院认为，本案再审争议焦点是李某某对烟台市福山区天府街某房屋的权利能否对抗A建筑公司向法院申请的强制执行。本案中，烟台市中级人民法院于2010年4月23日作出查封包括案涉房屋在内财产的民事裁定，于2010年4月23日、4月28日分别向国土局、房管局送达民事裁定书、协助执行通知书，于2010年6月29日分别向B房地产公司、A建筑公司送达民事裁定书和查封（扣押）物品清单。李某某于2010年12月17日与B房地产公司签订商品房买卖合同，于2011年1月19日取得房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用权证。李某某虽是在烟台市中级人民法院作出查封财产的民事裁定之后与B房地产公司签订商品房买卖合同，办理产权证书，但并无证据表明查封财产在李某某签订商品房买卖合同和办理产权证书时已经进行公示，亦没有证据证明李某某签订商品房买卖合同和办理产权证书时知道涉案房屋已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，烟台市中级人民法院的查封案涉房屋的行为不能对抗作为善意第三人的李某某。因案涉房屋所有权已转移至李某某名下，A建筑公司基于其对B房地产公司的债权要求执行案涉房屋，不能得到支持。B房地产公司收到民事裁定书后仍然转让查封财产，国土局和房管局收到民事裁定书和协助执行通知书后仍为查封财产办理过户手续，违反法律规定，A建筑公司可通过其他途径主张权利。

综上，再审申请人李某某关于其善意取得案涉房产所有权，撤销原一、二审判决的再审理由成立，予以支持。原审法院认为李某某对案涉房屋的权利不能对抗A建筑公司的执行，适用法律错误，本院予以纠正。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款之规定，判决如下：

一、撤销山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第516号民事判决和烟台市中级人民法院（2013）民一初字第10号民事判决；二、驳回A建筑公司的诉讼请求。