200804，同村房屋买卖无效后的损失承担

裁判法院：江西省萍乡市中级人民法院
裁判时间：2018年12月
案号：（2018）赣03民终800号

【一审法院认为及判决】
一审判决认为，本案案由为农村房屋买卖合同纠纷，因双方均称案涉房屋在本案一审法庭辩论终结前未经过任何用审批，且周某2、彭某某在案涉房屋所在村集体经济组织范围内本就有一块宅基地，双方签订的《购房合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”之规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定双方签订的《购房合同书》为无效合同，双方当事人对此均予以认定。故依法支持周某2、彭某某关于确定合同无效的诉讼请求。合同被确认无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现周某2、彭某某要求周某1返还购房款、装修费、支付拆迁安置费并赔偿损失，周某1同意返还购房款、电表安装费141000元、装修费92975.35元，予以确认。周某1不同意支付拆迁安置费，赔偿损失，故本案争议的焦点为：周某1是否应向周某2、彭某某支付拆迁安置费、赔偿损失。关于损失。双方签订的《购房合同书》虽因违反法律法规规定而被认定为无效，但周某2、彭某某作为案涉房屋所在村集体组织村民，按当时的市场价支付了相应的对价，购得案涉房屋，现因案涉房屋被拆迁，其损失应包括因该合同产生的信赖利益。经过计算，案涉房屋所涉拆迁安置相关款项为：1.房屋补偿住宅按市场评估价格计算为124.27㎡×3700元/㎡=459799元；2.住宅货币补偿补助（住宅签约奖）459799元×20%=91959.8元；3.搬迁补助费124.27㎡÷605.65㎡×7268元=1491.3元；4.住宅临时安置补助费124.27㎡÷605.65㎡×48452元=9941.6元；5.装修补偿费92975.35元，以上共计656167.05元。其他补偿的明细不涉及案涉房屋，提前签约搬迁奖系按户计算，两原告并非拆迁单位认定的拆迁户头，故不予计算。该款在扣除被告应向两原告返还的购房款141000元、装修费92975.35元，余款422191.7元（656167.05元-233975.35元）系周某2、彭某某购买案涉房屋后的信赖利益，应计算为损失。对该损失，综合周某2、彭某某购房时间及周某2、彭某某系案涉房屋所在村集体经济组织村民的情况，认为由周某1承担70%、周某2、彭某某承担30%。故周某1应向周某2、彭某某赔偿损失422191.7元×70%=295534.19元。周某2、彭某某关于要求周某1赔偿损失580515元的诉求，对超出部分不予支持。对于拆迁安置费（住宅临时安置补助费）。本院经审理认为，两原告因其与被告签订的《购房合同书》无效故未能取得案涉房屋的所有权，从而不能将该款列为周某2、彭某某所有，且该费用已算入其信赖利息，不能重复计算，故对于拆迁安置费18485元的诉求，不予支持。周某1应向周某2、彭某某返还购房款、电表安装费141000元，支付装修费92975.35元，赔偿损失295534.19元，共计529509.54元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、确认周某2、彭某某与被告周某1于2013年9月9日签订的《购房合同书》无效；二、周某1向周某2、彭某某返还购房款、电表安装费141000元、支付装修费92975.35元；三、周某1赔偿周某2、彭某某因合同无效导致的损失295534.19元；上述款项共计529509.54元限周某1在判决生效后五日内付清。四、驳回周某2、彭某某的其他诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案诉争的合同系农村房屋买卖合同，合同无效后，双方当事人可根据以上规定主张自己的权利。本案的争议焦点在于：一、如何确定周某2、彭某某因合同无效导致的损失；二、双方过错比例如何划分。

关于焦点一，因合同无效而产生的损失范围除直接损失外，还有信赖利益的损失，所谓信赖利益损失，指一方实施某种行为（如订约建议）后，另一方对此产生信赖（如相信对方可能与自己立约），并为此发生了费用，后因合同未成立或者无效，该费用未得到补偿而受到的损失。因合同无效所导致的损失既包括直接损失，也包括信赖利益的损失。直接损失主要为当事人因订立合同而实际支出的有关费用，而信赖利益损失主要包括基于签订合同行为可期待的利益或因丧失了与第三人另订合同的机会而遭受的损失。就本案而言，周某2、彭某某因《购房合同书》无效而遭受的损失也包括直接损失和信赖利益损失，损失的计算应以涉案房屋已拆迁并已经由周某1获得拆迁补偿事实为依据。其一，双方签订合同后，周某2、彭某某向周某1支付了购房款以及电表安装费用，该款系被上诉人因订立合同而直接支出的费用，且上诉人因合同而取得了该笔款项，视为上诉人因合同而取得的财产，但因合同无效导致被上诉人未享受合同约定的权利，故该笔购房款亦属于被上诉人的直接损失。至于双方均认可的装修费，系对房屋进行添附而产生的直接费用，也属于直接损失的范畴，以上费用系直接支出，应当返还，上诉人亦同意退还以上款项。其二，根据一审查明的事实，本案涉案房屋在拆迁之前实际已经交付给被上诉人，被上诉人为房屋第四层的实际使用人，被上诉人的家人已经实际使用该房屋。因合同无效且房屋已被拆迁，周某2、彭某某作为买方因合同所产生的期待利益在客观上已经无法实现，故与房屋实际使用人密切相关的拆迁补偿等有关费用应当属于信赖利益损失的范围。本案诉争的房屋补偿方式为货币补偿，与本案房屋实际使用人的使用行为密切相关的补偿内容包括一审判决认定的住宅签约奖、住宅货币补偿补助、搬迁补助费、住宅临时安置补助费等，以上有关拆迁补偿的费用均是基于房屋所产生的拆迁价值以及与实际使用人权利有关的补偿，也是本案周某2、彭某某基于本案房屋买卖行为可期待得到的信赖利益，而并非基于被拆迁人身份而产生的价值，故一审判决将以上款项计算为损失并无不当。但由于本案合同被确认为无效合同，周某2、彭某某的信赖利益损失应根据双方的过错程度确定责任比例，并依据该比例计算出周某2、彭某某应得的部分，才是其二人因合同无效导致的信赖利益损失。

关于焦点二，本案诉争的合同行为系农村房屋买卖，不同于一般的商品房买卖，本案涉及到土地的性质和建房人、购房人的资格等问题。1、周某2、彭某某在其本村集体经济组织范围内已有宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，周某2、彭某某已不符合重复拥有宅基地的权利。本案诉争的房屋所在地又为集体土地，且涉案房屋并未经过任何审批，周某1应当明知其二人的不具备另行申请宅基地的资格以及涉案房屋未经审批而建设的事实。2、周某2、彭某某虽已有宅基地，但其陈述系因家人需要居住而购买，可见其二人的购房目的主要为居住，而非投资型购房，且房屋交付后也由被上诉人的家人实际使用。因此，房屋拆迁后其二人未能实现居住房屋的目的。3、双方签订合同以及购房款的支付时间均在2014年左右，距离房屋拆迁时间有四年之久，在此期间，房屋的价格也存在一定的波动。合同签订至房屋拆迁期间，周某2、彭某某丧失了与他人另行订立合同的机会，且房屋拆迁后，其二人必然因房屋价格的波动受到影响。4、周某2、彭某某明知已有宅基地，而又向周某1购买房屋，虽以居住为目的，但其购买资格未经过认可和批准，鉴于双方都是集体经济组织的成员，周某2、彭某某作为买方也存在一定过错。综合上述分析，一审判决认定周某1承担70%的责任，周某2、彭某某承担30%的责任并无不当。

综上所述，上诉人周某1的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。