201013，建设用地使用权转让合同纠纷
裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2020年4月
案号：（2019）最高法民再344号
【一审法院认为及判决】
一审法院认为，A公司与B公司签订的《项目合作合同书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，结合双方当事人的合同约定，A公司以本项目土地作价人民币壹亿陆仟捌佰万元作为固定的股权转让金，A公司不参与经营，并承诺除收取固定的股权转让款外，不获取其它任何利益，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。
《项目合作合同书》作为国有土地使用权转让合同，B公司在明确知晓案涉土地状态和相关证照未完善的情况下受让土地，自愿接受合同约束，却在支付7339000元定金后，未按合同约定支付剩余款项，A公司作为出让方无法实现合同目的，B公司构成根本性违约；根据案涉合同第六条约定，B公司还应积极办理项目的一切相关证照。B公司未能提供证据证明其在签订合同后办理过项目的相关手续，B公司未履行合同义务亦构成违约。由于B公司的违约行为，A公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定要求解除合同的诉讼请求，应予支持。根据双方的特别约定，非B公司原因或因不可抗力因素，无法办理本项目土地的变性手续或新《国有土地使用权证》的，双方解除本合同。而B公司并未提供相关证据证明其已按合同约定着手办理了案涉土地变性手续或权证，亦未提供案涉土地不得办理土地变性手续的相关证据，故合同约定的解除条件并未成就，B公司、曾某某主张《项目合作合同书》已按约定解除的意见，不予支持。
关于案涉土地地上建筑物18000㎡是否真实存在，是否由B公司拆除的问题。A公司提供的证据特别是电子数据，分别显示了案涉土地在2010年以及2012年的地貌影像，图像可以明显分辨该地块上曾经存在地上建筑物，结合合同中B公司确认了案涉地块上存在18000㎡建筑物和拆除地上建筑物的补偿方式、B公司法定代表人曾某某出具拆迁房屋押金欠条、以及良庆区人民政府良政报〔2012〕83号文件，进一步结合B公司在案涉土地上举行开工仪式的新闻报道，一审法院认为A公司主张案涉土地上曾经存在18000㎡的建筑物且该建筑物已由B公司拆除的证据证明力明显大于B公司所提交的证据证明力，A公司主张的事实具有高度盖然性。B公司主张该建筑物不存在以及不是由其拆除的意见，不予采纳。
关于A公司诉请要求B公司返还案涉土地的问题。A公司提供的上述证据足以证明其在签订合同后，已按合同约定将案涉土地及地上建筑物等移交B公司，A公司如约履行合同义务。根据各方确认，及一审法院实地勘查，案涉宗地上尚余建筑物一栋，但未有人实际管理使用。说明B公司在拆除地上建筑物并举办开工仪式后，未对案涉土地保持持续管理和控制状态。A公司在本案起诉前已经取得案涉土地权证，而A公司未能提供证据证明其无法对案涉土地行使相应权利，亦无法提供证据证明该土地仍处于B公司控制下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，对A公司该诉讼请求不予支持。
B公司应承担的违约责任。建筑物损失：3500元/㎡×（18000㎡-3422.39㎡）＝51021635元。租金损失：因B公司的违约行为导致合同解除，B公司应按《租赁合同书》的约定，自2012年11月28日起开始承担租金。至于终止时间，A公司主张应按案外人刘某承担租金的标准计算至起诉时止。一审法院认为，A公司在签订合同后已如约将案涉土地移交B公司，在B公司没有提供证据证明其已将案涉土地返还A公司的情况下，应认定案涉土地一直处于B公司的控制下。后又因本案起诉前，A公司已实际取得案涉土地权证，且无证据证明A公司无法对案涉土地行使相关权利，一审法院酌情考虑，租金应计至A公司取得案涉土地权证之日止。租金：3580000元（2012年11月28日——2013年11月27日）+3759000元（2013年11月28日——2014年11月27日）+3946950元（2014年11月28日——2015年11月27日）+613129元（4144297元÷365×54天）（2015年11月28日——2016年1月20日）=11899079元。因B公司已在广西壮族自治区南宁市中级人民法院（以下简称南宁中院）（2017）桂01民初143号案件中提出要求A公司返还7339000元定金的诉讼请求，故另案处理。
关于曾某某是否承担连带赔偿责任。A公司以曾某某出具的欠条主张曾某某应承担保证担保责任。欠条体现了B公司未能如约支付押金的事实，而曾某某作为B公司的法定代表人在欠款人处签名，应认定为职务行为，并无承担连带责任的意思表示，故对A公司的该诉讼请求不予支持。
2018年6月21日，南宁中院作出（2016）桂01民初316号民事判决，判令：一、解除A公司与B公司签订的《项目合作合同书》及《补充协议书》；二、B公司应向A公司支付地上建筑物被拆的经济损失51021635元；三、B公司应向A公司支付地上建筑物租金损失11899079元；四、驳回A公司的其它诉讼请求。一审案件受理费384895元、保全费5000元，由B公司负担。
【二审法院认为及判决】
二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同应具备两方以上当事人共同出资、共享利润、共担风险的基本特征。本案中，A公司通过土地入股的方式获得确定的利益，不参与B公司的自主开发事项，也不承担开发风险，该合作协议未明显体现合作开发房地产合同所具有的共担风险特征，故依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，案涉合同性质应认定为建设用地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，A公司有权对案涉土地进行经营开发，一审法院认为案涉合同合法有效正确，予以维持。
关于案涉合同解除的问题。二审法院认为，至2016年1月20日，A公司才取得案涉土地权证，土地性质仍是工业用地。虽双方合同约定由B公司代A公司办理土地变性手续、增加土地容积率，并按合同约定支付土地转让款，但A公司仅向B公司提交法定代表人身份证复印件及相关土地资料，未能向B公司出具土地办证的授权委托书，也未取得合法土地使用权证书，相关行政部门出具文件通知的对象仍是A公司，申请土地变性、增加容积率及补交土地出让金的义务人仍是A公司。在土地规划及土地性质的政策不发生变化的情况下，B公司仅凭A公司提交的材料，无法通过积极努力办理土地变性、增加土地容积率的手续。且根据南宁市国土局与A公司签订的《A公司45××58宗地协议书》记载，该宗地块存在的未能按时缴纳土地出让金、用途与控规用途不符及未完善宗地用地手续等问题，才是案涉土地不能变性、增加容积率的根本原因。上述事实说明双方在履行合同过程中，办理土地变性、增加容积率、补交土地出让金的义务并非B公司一方的义务，而主要是土地权属人A公司的义务。A公司于2016年1月取得案涉土地权证也进一步印证案涉土地从2012年6月签订合同之日起至2016年1月止尚不能办理土地变性及增加容积率的手续，不符合合同约定的交付条件。A公司因此提出解除本案合同，符合合同第七条第1项的约定，一审判决案涉合同解除，符合合同约定，双方当事人亦同意解除合同，应予维持。但一审判决认定本案合同解除是B公司违约所致错误，应予纠正。
关于合同解除后双方履行合同损失的责任承担问题。A公司作为土地出让方，土地的性质不符合合同约定的条件，且至诉讼前最终无法办理土地变性手续，应承担主要责任。B公司作为受让方，应对土地性质、能否变性进行审查而未审查，对A公司的损失亦应承担一定的责任。根据本案的实际情况，确认B公司应承担30%的损失赔偿责任。关于租金损失的责任认定。二审法院认为，B公司履行租赁合同义务的时间是在土地转让合同解除后。A公司于2016年5月才通过诉讼请求解除合同，且合同解除的责任不在B公司一方，因此，双方合同约定B公司履行租赁合同义务的时间尚未开始。双方为履行合同约定的共同办证期间，不能认定是B公司履行租赁合同的期间。且因双方没有对租赁物进行交接，无证据证实B公司占有、经营、管理租赁物。现场勘查表明，案涉土地及未拆地上建筑物由A公司监管并出租给C驾校，故租金损失应由A公司自行承担。关于地上建筑物被拆损失的认定。二审法院认为，双方合同约定的地上建筑物约18000㎡，是概数并非精准数据，因双方在履行合同过程中未进行场地交接及清点，A公司也没有提交建筑物有效的物权凭证予以证实，而A公司与刘某的《租赁合同书》并未得到B公司的认可，不排除A公司与刘某存在利害关系。根据A公司提供的电子数据和良庆区人民政府良政报〔2012〕83号文件的记载及该地上建筑物的历史影像等证据，综合B公司提交的A公司制作的《2001年基本建设项目计划表》《基建项目年度计划申报登记表》等证据，应认定案涉土地地上建筑物面积为7400㎡。现留存的地上建筑物面积为3422.39㎡。2014年4月23日被相关部门强制拆除的五象大道创元科技大楼西侧二层房屋，该二层房屋根据现场图片对应A公司的基建规划应为办公楼1500㎡。因此，A公司因履行土地转让合同实际被拆除的建筑面积应为2477.61㎡（7400㎡-3422.39㎡-1500㎡）而非18000㎡。双方合同约定被拆除建筑面积按照3500元/㎡补偿，故A公司该项损失为8671635元（2477.61㎡×3500元/㎡）。鉴于B公司对合同解除的过错责任，对该项损失应由B公司承担30%的责任，即B公司应赔偿2601490.5元（8671635元×30%）给A公司。关于B公司支付的7339000元定金及其他损失的认定。因B公司已另案诉讼，未提出上诉请求，故不在本案中处理。
本案为建设用地使用权转让合同纠纷，受让主体是B公司，而不是曾某某个人，曾某某作为B公司的法定代表人，其在履行合同中出具收据、欠条，通过其个人银行卡支付定金，无承担连带责任的意思表示，应认定为是职务行为，故一审法院驳回A公司的该项诉讼请求正确，应予维持。
2019年3月14日，广西高院作出（2018）桂民终547号民事判决，判令：一、维持南宁中院（2016）桂01民初316号民事判决第一、四项；二、变更南宁中院（2016）桂01民初316号民事判决第二项为B公司应向A公司支付地上建筑物被拆的经济损失2601490.5元；三、撤销南宁中院（2016）桂01民初316号民事判决第三项。
【再审法院认为及判决】
本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。故本院对A公司再审期间提出的超出原审诉讼请求范围的预期违约损失及违约金等请求不予审理。本案的争议焦点为案涉土地地上建筑物被拆经济损失如何确定及曾某某是否承担连带赔偿责任；B公司是否应承担A公司的租金损失及损失金额如何确定等问题。
一、关于案涉土地地上建筑物被拆经济损失如何确定及曾某某是否承担连带赔偿责任的问题
A公司的赔偿请求均因案涉建设用地使用权转让合同解除引发，故在确认赔偿请求是否成立以及损失金额前，需明确案涉合同解除的性质。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况时，当事人一方或者双方有解除合同的权利。在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定解除合同的条件时，享有解除权的一方可以行使解除权，终止合同权利义务。本案中，并无证据证明B公司未能如约支付余款，会严重影响A公司订立合同时所期望的经济利益，并会导致A公司的合同目的无法实现。本案系建设用地使用权转让合同，并未约定A公司不接受迟延履行的内容，且B公司的付款期限与履行步骤亦非合同的必要因素，因此，一审法院认为B公司迟延履行构成根本性违约，理据不足，应予纠正。A公司与B公司订立《项目合作合同书》系双方真实意思表示，内容合法有效。根据本案合同第七条，因不可归责于B公司的事由致使项目土地无法办理变性手续时，双方均可解除合同。根据原审法院查明的事实，A公司根据合同约定向B公司移交了案涉土地、地上建筑物及办理证照的相关资料，并配合B公司向相关部门提交报告，协助办理土地变性手续和权证。B公司亦根据合同约定支付了定金，向相关部门递交申请书，积极争取办理土地变性手续和权证。案涉合同履行过程中，双方相互配合，均付出努力，但最终本项目土地的变性手续没有完成办理。因此，A公司以B公司根本违约导致合同目的无法实现为由主张合同解除，理由虽不能成立，但这并不影响A公司在案涉合同履行过程中出现约定解除条件时，行使合同解除权，而法律亦不禁止当事人直接起诉解除合同。此外，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人根据该法第九十三条第二款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方当事人根据合同约定均享有合同解除权，而通过人民法院向对方送达载有解除合同意思表示的法律文书，能够实现前述法律规定的“通知”的法律效果，案涉合同应自起诉状副本送达相对方时解除。又因A公司起诉时即请求人民法院判决解除案涉合同，故一审法院根据案件事实与相关法律规定，支持A公司该项诉请，并无不当；而判令解除案涉合同的法律效果，与确认合同解除亦无实质不同，本院予以认可。
《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，案涉土地地上建筑物被拆属合同已经履行部分，A公司有权要求B公司赔偿损失。一般认为，合同中对因履行合同而产生的债权债务进行了结和清算，以及对债权债务进行清点、处理的约定，属不受合同解除影响的结算和清理条款。因此，一审法院在案涉合同解除后，依据《项目合作合同书》第七条第5项约定的建筑物拆除补偿标准，确定案涉土地地上建筑物被拆经济损失，事实和法律依据充分。关于损失补偿面积问题。根据双方当事人提交的证据及原审法院查明的事实，《项目合作合同书》中对案涉土地地上建筑物面积明确约定为18000㎡。A公司委托第三方就案涉土地与刘某签订的租赁合同、交接清单，以及B公司与刘某就案涉土地签订的相关协议，均明确约定案涉土地地上建筑物为18000㎡。而拆除案涉土地地上建筑物时，B公司法定代表人曾某某给A公司出具的押金欠条上亦写明拆迁房屋面积为18000㎡。综合以上证据并结合A公司提供的案涉土地地上建筑物历史影像，可以认定A公司与B公司签订合同时案涉土地地上建筑物面积为18000㎡。B公司向本院申请向相关单位调取A公司基建项目年度计划申报登记审批材料，因综合本案证据已足以认定案涉土地地上建筑物面积，故调取审批材料对证明待证事实无意义，无调查收集必要，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条，本院不予准许。B公司提出A公司制作的《2001年基本建设项目计划表》《基建项目年度计划申报登记表》，仅能证明A公司2001年就案涉土地申请基建的建设规模为7400㎡。至于2001年以后，A公司是否对地上建筑物进行扩建，至2012年双方签订合同时，地上建筑物是否仍为7400㎡，均无证据证明。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年施行）第七十三条第一款的规定，可以认定2012年A公司与B公司签订合同时，案涉土地地上建筑物为18000㎡。根据原审法院现场勘查和双方当事人确认，案涉土地现存建筑物一栋，建筑面积3422.39㎡，即案涉土地地上建筑物共被拆除18000㎡-3422.39㎡=14577.61㎡。B公司辩称案涉土地地上建筑物并非由其所拆。但根据本案再审期间，A公司提交的从南宁市国土局调取的2011年度与2013年度案涉土地航飞影像图，可以认定案涉土地2011年曾经存在的地上建筑物已于2013年之前被拆除，再结合B公司于2012年8月16日向A公司出具拆迁押金欠条，于2012年8月19日在案涉土地举行开工仪式，曾某某及其员工在公安机关询问笔录中认可案涉土地及厂房的业主系曾某某等证据，可以认定案涉合同签订后，A公司将案涉土地移交给了B公司，B公司对案涉土地进行了实际占有和管理，并对地上建筑物进行了拆除。故B公司应根据《项目合作合同书》第七条第5项的约定，向A公司支付地上建筑物被拆经济损失51021635元=3500元/㎡×（18000㎡-3422.39㎡）。关于曾某某是否承担连带责任的问题。因案涉合同主体系B公司而非曾某某，曾某某作为B公司法定代表人在押金欠条上签字，并无承担连带责任的意思表示，故无需承担责任。
二、关于B公司是否应承担A公司租金损失及损失金额如何确定的问题
根据原审法院查明的事实，《项目合作合同书》第七条第1项约定，双方解除合同后，继续A公司与刘某于2012年3月12日签订的《租赁合同书》，由B公司继续履行刘某一方的责任与义务。因此，案涉合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，B公司应按清理条款内容向A公司支付相应期间的租金。虽然B公司抗辩称未能办理土地变性手续或权证系案涉土地本身问题所致，责任应由A公司承担。但《项目合作合同书》中明确载明案涉土地系工业用地，其中第八条约定，签订合同前，B公司已知案涉土地现状，了解土地未完善相关手续、证件的情况，在开发建设的过程中应充分权衡风险。换言之，A公司已履行了告知义务，B公司对土地瑕疵及相关状况亦完全知悉了解。B公司在明知案涉土地现状的情况下，仍与A公司签订合同，进行项目开发，系其对商业利益与前景进行预判后作出的交易决定，即使最终案涉土地无法变性，亦属商业风险，B公司应自担风险、自负其责。故B公司该抗辩理由，不能成立。关于B公司应支付而未支付租金的起止时间，根据案涉合同约定，双方解除《项目合作合同书》后，继续履行《租赁合同书》。故租赁合同的起算时间应从《项目合作合同书》解除之日开始起算。根据原审案卷材料，A公司提起本案诉讼，请求合同解除，起诉状副本于2016年7月4日送达B公司。前已详述，2016年7月4日为案涉合同解除之日，B公司应自该日起支付租金。关于A公司主张应以该公司与刘某订立的《租赁合同书》约定的2012年11月27日作为租金起算日，暂时连续计付20年租金损失的问题。一方面，案涉《项目合作合同书》及《补充协议书》中没有约定B公司负有连续支付租金的义务；另一方面，A公司没有提交证据证明其于本案诉讼前向B公司发出解除合同通知以及案涉土地无法办理变性手续的确切时间。因此，无论B公司未如约支付第二笔转让款是否构成根本违约，A公司均没有提交证据证明2014年5月28日至提起本案诉讼时，A公司就剩余转让款或者租金的支付与B公司进行了协商、催缴，或就土地开发、回收采取过适当措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，A公司未能举证证明在B公司迟延支付合同余款后采取了适当措施防止损失的扩大，故该期间租金损失，不予支持。而计付租金的终止时间，由于A公司认可其已将案涉土地现存建筑物租赁给C驾校，因此，案涉土地至少于2018年5月从B公司转移到A公司。故B公司应承担A公司自2016年7月4日至2018年4月30日止的租金损失。根据A公司与刘某签订的《租赁合同书》的租金计算方法与标准，B公司应当承担的租金损失金额为1669073元（4144297元÷365×147天）（2016年7月4日-2016年11月27日）+4351512元（2016年11月28日-2017年11月27日）+1927780元（4569088元÷365×154天）（2017年11月28日-2018年4月30日）=7948365元。
综上所述，A公司的再审请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第一百一十五条、第一百二十一条、第四百零五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2016）桂01民初316号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂民终547号民事判决和广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2016）桂01民初316号民事判决第四项；
三、变更广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2016）桂01民初316号民事判决第三项为：B公司应向A公司支付地上建筑物租金损失7948365元；
四、驳回A公司的其他诉讼请求。