201031，已付房款案外人对诉讼保全之执行异议

裁判法院：广东省高级人民法院
裁判法院：2020年6月
案号：(2020)粤执异11号

【法院认为及判决】
本院认为，本案性质为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。对涉案房屋的采取的保全措施虽然已经实施完毕，但并未对涉案房屋进行实际处置，因此案外人可以在保全措施采取后对涉案房屋排除执行提出异议。申请保全人认为某张律师不能同时代理异议人和B公司，理据不足，本院不予支持。鉴于案外人已经提供了房屋买卖合同、不动产查询单、B公司出具的收据、银行转账凭证、社区客户资料卡、锦缘里嘉园社区防火防盗公约、拒绝社区五大不文明行为承诺书、入住证明、涉案房屋不动产登记证书、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、税务局文书资料受理回执等相关材料证明自己的主张，申请保全人虽然不予认可，但亦未举证反驳，本院可以根据表面证据原则予以采用并据以确认相关事实存在。

本案争议的焦点为买受人交付了涉案商品房大部分款项后，买受人的物权期待权能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释明确了商品房买受人在特定情形下具有物权期待权，可以排除司法执行。

首先，关于本案是否属于金钱债权的执行，能否依照或者参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定执行。异议人、被申请保全人和申请保全人对此存在争议，异议人赵某和被申请保全人B公司认为被保全申请人与申请保全人之间的诉讼案由是借款合同纠纷，而申请保全人A公司、沈某则认为双方是合作开发房地产合同纠纷，是交付物权的纠纷。本院认为，保全申请人A公司、沈某与被保全申请人B公司合同纠纷再审一案，目前正在审理当中，并未有生效裁判。从原一审二审双方诉讼请求、理由、答辩情况和法院认定的事实来看，A公司主张查封3000平方米房产的依据是：2012年1月15日，A公司、沈某与B公司签订《协议书》，约定：B公司应向A公司、沈某支付6000万元，三方之间的所有债权债务全部了结；B公司向A公司、沈某支付6000万元的方式为：B公司在锦缘里嘉园项目竣工验收后将该项目中的建筑面积3000平方米的房产交付给A公司、沈某。从该《协议书》的内容看，A公司依据该协议取得的权益仍然是债权请求权，即基于双方债权债务关系，得以请求相对方履行交付房产的义务。该权利并非物权，即使得到最终生效判决的确认，也不直接产生物权效力变动的效果。再者，从本案看，无论本案是借款合同纠纷还是合资、合作开发房地产合同纠纷，均非物权纠纷，申请保全人据此享有的是合同权益，并非物权权益。申请保全人认为《协议书》是在各方原签订的《合作开发王府花园综合楼的协议书》《股权转让协议》《股权转让补充协议》基础上所签订的文件，实际上是双方在合作开发锦缘里嘉园项目过程中的债权债务的结算及物业权益的重新分配，但并未提供相关证据予以佐证，申请保全人认为对涉案房屋享有物权，理据不足。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确立商品房买受人债权优先性规则，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其物权期待权应优先获得保护。工程款优先受偿权、抵押权均不能对抗买受人，而本案中，在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，无论是金钱债权还是其他债权，均不能对抗买受人。综上，本案可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。

其次，关于买受人赵某是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的三个条件。第一，关于异议人是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，异议人赵某是于2019年11月8日与B公司签订了商品房买卖合同，早于本院对涉案房产的实际查封时间。第二，关于买受人所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。考虑到赵某是深圳户籍，且涉案房产所在地亦在深圳，因此将无房证明的地域范围确定为深圳市内较为适宜。异议人提供的不动产信息查询单显示，赵某在深圳市内没有任何房屋，可认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。第三，关于已支付价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。经审查，涉案房产的商品房买卖合同约定异议人以人民币4,770,137元价格向B公司购买涉案房产，并于2019年11月8日前支付给B公司全部购房款。结合上述三方面分析，涉案房产买受人赵某对登记在B公司名下的商品房提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，其物权期待权能够排除强制执行。异议人赵某请求解除对涉案房产的查封的异议请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：

中止对B公司锦缘里嘉园××房的执行。
案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。