210304，对不动产执行异议的审查

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2020年12月
案号：（2020）最高法民再378号

【一审判决】
一审法院判决：准许对A公司名下的位于兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产的执行。

【二审法院认为及判决】
二审法院认为，本案的争议焦点为：王某1对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利。本案中，首先，王某2自认案涉房产系王某1委托其代为购买，房屋的实际所有权人为王某1。王某2代购后不愿意落户至其名下，王某1才与A公司于2014年7月5日签订了《房产代持协议》，约定由A公司代为持有案涉房产，并约定了双方的权利义务关系。次日，王某2向C公司提供了更名申请，后A公司与C公司签订了《商品房买卖合同》。其次，房屋交付后，王某1委托其表姐吴某1代为照管、占有案涉房产，并于2017年6、7月份代为购买家具、家电等，足以证明王某1在法院2017年12月4日查封之前已合法占有案涉房产。再次，通过王某1提交的房款及装修款收款收据、转账凭证等证据，可以证实案涉房产系王某1出资购买。最后，王某1于2018年5月15日曾向法院起诉要求A公司将案涉房产过户至其名下，法院以案涉房产仅仅办理了网签，尚未办理房屋产权登记手续为由驳回了王某1诉请。故并非王某1自身原因导致不能办理过户登记。综上所述，王某1作为案涉房产的实际权利人，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，其权利能够排除案涉房产执行。二审法院判决：撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初715号民事判决；驳回杨某某的全部诉讼请求。

【再审法院认为及判决】
本院再审认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点为，王某1对案涉房屋是否享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王某1提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产时符合上述排除强制执行情形。

首先，王某1对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王某1虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据，但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间，王某1对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王某1称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由A公司代持。对此，本院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。

其次，王某1在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王某1提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为A公司，王某1并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。王某1所签《房产代持协议》是王某1与A公司之间关于代持案涉房产的约定，无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同。

再次，在案证据无法证明王某1在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王某1提交的其缴纳物业费、停车费、电费等凭据均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相关购买家具家电票据显示购买人并非王某1。现有证据不能证明王某1在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。最后，在案相关票据中并无任何王某1支付案涉房屋价款的转账记录或票据，无法印证王某1交纳案涉房屋购房款的主张。因此，王某1的异议不符合上述规定情形。虽王某1在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，王某1对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。二审判决错误，本院依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因案涉房屋的权属登记已发生变化，本院对其判项进行相应变更。

综上所述，杨某某的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销甘肃省高级人民法院(2020)甘民终279号民事判决；
二、变更兰州市中级人民法院（2019）甘01民初715号民事判决内容为：准许对位于兰州市城关区和政东街199号仁恒国际3期A13栋1302室房产的执行。