210722，欠缴物业费争议

裁判法院：北京市第二中级人民法院
裁判时间：2021年6月
案号：（2021）京02民终7153号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，C房地产公司与A物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，且A物业公司为陈某所有的涉案房屋提供了物业服务，陈某应当履行交纳物业费的义务。陈某以房屋实际由其母亲居住从而抗辩其并非适格的缴费主体，缺乏事实及法律依据，法院不予认可。就陈某主张A物业公司提供物业服务不合格的抗辩意见，首先，就陈某提出的其房屋2011年被扔鞭炮及2012年宠物狗被投毒的事项，因其均未发生在本案诉争的物业费所涉物业服务期间，故其与本案不具有关联性，法院不予认可。就陈某提出的A物业公司在物业服务中存在其他问题，结合当事人双方提交的证据及庭审陈述，法院认定A物业公司在对陈某提供物业服务的过程中确实存在一定的瑕疵，故法院对A物业公司主张的物业费予以适当酌减，因陈某并未恶意欠缴物业费，且其与A物业公司之间并未就违约金事项达成协议，故A物业公司主张的违约金部分，法院不予支持。但陈某作为业主同时也应明确物业服务企业在对服务区域进行服务的过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于物业服务单位乃至整个社会的和谐稳定，亦影响全体业主的根本利益。因此，希望业主和物业公司共同努力，加强良性沟通，化解矛盾，促进小区更好发展。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十六条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、陈某于判决生效后十日内给付A物业公司其2016年1月15日至2020年12月31日期间的物业费47 798.60元；二、驳回A物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案的争议焦点为，一审法院判令陈某向A物业公司支付物业费用，主体是否正确；一审法院判令陈某支付的物业费金额是否正确。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，C房地产公司与A物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，A物业公司为陈某所有的涉案房屋提供了物业服务，陈某应当履行交纳物业费的义务。一审法院判令陈某向A物业公司缴纳物业费，符合相关规定。陈某关于一审法院认定主体错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于物业费金额，陈某主张A物业公司提供的物业服务未达到标准，但其所主张的宠物狗被投毒一事发生于A物业公司起诉主张的物业费支付期间之前。陈某以此为由拖欠2016年1月15日至2020年12月31日期间的物业费用，缺乏依据。一审法院结合在案证据、当事人陈述及案件相关情况，对于A物业公司所主张的物业费予以酌减，并对A物业公司主张的违约金未予支持已经对A物业公司提供物业服务的瑕疵予以考虑，并无不妥。陈某关于酌减物业费程度过低的上诉理由依据不足，本院不予支持。

综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费995元，由陈某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。