210926，农村宅基地房屋买卖合同效力纠纷

裁判法院：北京市第三中级人民法院
裁判时间：2018年12月
案号：（2018）京03民终14024号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案王某友经一审法院合法传唤后，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩、质证的权利；根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；本案中，1999年1月22日，吕某文与王某友签订《房屋买卖合同》，买卖农村集体经济组织土地上的房屋，必然涉及该集体经济组织宅基地使用权的变更。王某友并非诉争房屋所在地集体经济组织成员，在购得诉争房屋后又未将户籍迁入该集体经济组织，其依法不应享有该集体经济组织宅基地使用权。房屋买卖协议达成后，双方也未到有关部门办理宅基地使用权变更审批手续，因此，该房屋买卖协议违反了有关法律的强制性规定，应属无效；1999年，王某友将涉案房屋卖与王某瑞，王某瑞为杨宋镇太平庄村农民，亦非诉争房屋所在地集体经济组织成员，其二人的买卖行为亦应属无效；2013年8月25日，王某瑞与刘某龙签订《房屋买卖合同》，刘某龙系北京市怀柔区怀柔镇大屯村农民，因而享有北京市怀柔区怀柔镇大屯村宅基地使用权。从王某瑞陈述从刘某龙借款看病，结合王某瑞提交的病历，可以认定借款的合理性。双方签订的《房屋买卖合同》具有一定的事实基础，理应予以认定，鉴于吕某文对王某瑞与刘某龙所签合同存疑，且提交了鉴定申请，应交司法鉴定机关做司法鉴定后予以确认，但王某瑞、刘某龙均表示不提交合同原本进行鉴定，对此应承担举证不能的法律后果。目前涉诉房屋仍由王某瑞实际占用，并未实际交付给刘某龙，购房款亦未全部支付，合同并未完全履行，对诉争的《房屋买卖合同》一审法院不予认定，因此，吕某文要求确认王某瑞与刘某龙签订的买卖协议无效，一审法院予以支持；吕某文要求一并判令王某瑞与刘某龙于判决生效后立即将位于怀柔区大屯村322号房屋及院落腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，理应待涉诉房屋进行评估后一并处理，但王某瑞不予配合评估，导致评估工作无法进行，对吕某文该项请求一审法院予以支持，因对涉诉房屋利益所产生的纠纷，可另诉解决。

据此，一审法院于2018年8月作出判决：一、吕某文与王某友于1999年1月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、王某友与王某瑞之间的买卖行为无效；三、王某瑞与刘某龙于2013年8月25日签订的《房屋买卖合同》无效；四、王某瑞、刘某龙于本判决生效后三个月内将位于北京市怀柔区怀柔镇大屯村322号房屋及院落腾退给吕某文。

【二审法院认为及判决】
本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为：王某瑞与刘某龙签订的《房屋买卖合同》是否无效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案为农村房屋买卖合同纠纷案件，在此类案件中，针对同一农村房屋出现多手买卖的情形较为常见。因在此类案件中通常涉及合同效力问题，故将案件所涉前后手合同及相应合同当事人纳入案件进行审理及认定，并无不当。一审法院将涉案房屋最后一手合同当事人王某瑞、刘某龙列为原审第三人，并对该二人签订的合同进行相应认定，并无不当。
本案中，按照王某瑞与刘某龙所主张的事实，虽然刘某龙为北京市怀柔区怀柔镇大屯村农民，但刘某龙购买涉诉房屋后仍由王某瑞实际占有使用，并未实际交付给刘某龙，且王某瑞亦并未将全部购房款支付给刘某龙，房屋买卖合同并未全部履行完毕。基于吕某文对王某瑞与刘某龙签订的《房屋买卖合同》存疑并向一审法院申请鉴定，但因王某瑞、刘某龙均明确表示不提交合同原本进行鉴定之行为，致使该鉴定无法进行，故王某瑞、刘某龙应当承担举证不能的法律后果，故一审法院据此认定上述《房屋买卖合同》无效，依据充分，并无不当。另，一审法院并无严重违反法定程序之情形。

综上所述，王某瑞、刘某龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由王某瑞负担1250元（已交纳），由刘某龙负担1250元（已交纳）。
本判决为终审判决。