211108，对商品房执行异议之诉

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2021年6月
案号：（2021）最高法民终553号

【一审法院认为及判决】
辽宁高院认为，陈某义提起案外人执行异议之诉，应当对陈某义就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，既涉及抵押权人A银行主张的抵押财产优先受偿权，同时存在C公司主张的建设工程价款优先受偿权，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，建设工程价款的优先受偿权优于抵押权，但劣后于消费者购房人的物权期待权，该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定，不同于一般不动产买受人的物权期待权，而《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定正是基于两者的区别作出的，故本案应依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形予以审查和认定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，陈某义只有在完全符合上述三个要件规定情形时，才能享有足以排除强制执行的民事权益。
关于陈某义与B公司签订书面商品房买卖合同时间的认定问题。因B公司开发建设“观泉路50号”项目团购引发的诉讼为系列案件，另案当事人向辽宁高院提交了《团购返款确认书》《团购客户选房协议》等证据，已有生效法律文书依此认定此类团购协议实为借款合同。本案中，《“观泉路50号”项目团购房协议》约定购买的商品房并非案涉争议房屋，且该协议约定，如未在2011年7月15日前选定楼号、房号，本协议自动解除。故应当以案涉《商品房买卖合同》的签订时间，即2015年8月18日，认定为陈某义与B公司签订合法有效书面买卖合同的时间，并依此对照《执行异议和复议规定》予以裁判。
根据已经查明的事实，辽宁高院依据A银行的财产保全申请于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，并于2014年10月23日查封了B公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房屋），而前述《商品房买卖合同》的签订时间为2015年8月18日，应属于在人民法院查封以后签订的商品房买卖合同。关于陈某义主张辽宁高院于2016年10月25日作出（2015）辽执字第65号民事裁定，再次查封了案涉房产，因作出再次查封案涉房屋的时间已经超出了依据A银行财产保全申请作出的第一次查封设定的查封期限，A银行未在本次查封期限届满前申请续封，首次查封于2016年10月22日既已失效。进入执行程序后，案涉房屋的再次查封期限自2016年11月15日起至2019年11月14日止，因本次查封并非首次查封的续封，故本案中案涉房屋的查封起始日期应为2016年11月15日。对此，因2014年10月23日首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，2015年8月18日陈某义与B公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋在查封期间，故第二次查封的时间及期限并不影响陈某义在辽宁高院查封案涉房屋后才与B公司签订书面买卖合同，及占有案涉房屋的事实认定。故，此节不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中关于应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定情形。陈某义提出不得执行案涉房屋的诉讼请求，理由不能成立，对此不予支持。
《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述规定，现案涉房屋物权登记并未发生变更，陈某义就执行标的亦不享有足以排除强制执行的民事权益，陈某义提出确认其为案涉房屋所有权人并办理备案登记手续的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，不予支持。

综上，辽宁高院依照《执行异议和复议规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回原告陈某义的诉讼请求。一审案件受理费9636元，由陈某义负担。

【二审法院认为及判决】
本院认为，结合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，消费者购房人对于商品房享有的民事权益能够排除强制执行，应当同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。因后两个条件并非本案当事人争议的焦点问题，故本案应重点审查的事项为陈某义否为《执行异议和复议规定》第二十九条规定的消费者购房人，关键是要确定其与B公司签订的商品房买卖合同是否系在人民法院查封之前所订立。
从当事人签订的系列协议及其实际履行的情况可以看出，陈某义与B公司于2011年签订团购房协议时，房屋买卖合同项下的标的物尚未确定，尤其是B公司收取陈某义交付的所谓房款后还需要向陈某义支付利息，更不符合房屋买卖合同的基本要件，原审认定此前的团购房协议性质上属于借款协议并无不当。但陈某义与B公司于2014年9月9日签订案涉选房协议时，明确了所要购买的房屋的房号、面积、单价等事项，同时对借款合同关系项下的权利义务关系进行清理从而确定欠付款项本息后，又根据确定的房屋价格约定需要补交的房款。可见，案涉选房协议既是对原借款合同的清算，同时又对房屋买卖合同项下的权利义务关系进行了约定，本质上属于有关房屋买卖事项的约定。但对于该选房协议的性质究竟是房屋买卖合同的预约还是本约，当事人之间存在争议。本院认为，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，上述选房协议明确约定在陈某义补交购房款后双方签订商品房买卖合同，且B公司提供一次免费更名的机会，据此可以认定陈某义依据选房协议只能要求与B公司订立商品房买卖合同，并不能直接要求B公司依据该协议履行交房义务，且双方必须通过订立商品房买卖合同才能最终确定房屋买卖合同项下的各项权利义务关系。因此，陈某义主张2014年9月9日签订的选房协议应认定为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，辽宁高院认定双方签订商品房买卖合同的时间为2015年8月18日，且该时间晚于涉案房屋被查封的时间，从而驳回陈某义的诉讼请求，并无不当。关于陈某义提出其与宏达公司之间并非借款合同关系的问题，因该争议问题并不影响本案商品房买卖合同签订时间的认定，故对其该项主张，本院不予审理。

综上，陈某义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9636元，由陈某义负担。
本判决为终审判决。