211215，提前退租违约责任

裁判法院：北京市第三中级人民法院
裁判时间：2021年6月
案号：（2021）京03民终7616号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，B公司与A北京分公司签订涉案合同，由A北京分公司将涉案房屋出租给B公司，B公司向A北京分公司支付房屋租金，双方之间的签订的涉案合同符合法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同履行期限尚未届满前，A北京分公司通过电子邮件向B公司发送了提前解除涉案合同通知，通知B公司涉案合同于2019年4月22日解除。B公司认可已经收到A北京分公司发送的解除通知，并于2019年4月30日回函要求A北京分公司将涉案房屋予以腾退返还。从上述A北京分公司与B公司函件内容可知，双方对于涉案合同解除并无异议，双方争议焦点在于涉案房屋租金及违约责任的承担。因A北京分公司并无解除权，其通知不发生解除效力，但是B公司要求腾退涉案房屋，可推定B公司同意解除涉案合同，故一审法院确认B公司与A北京分公司之间的涉案合同于2019年4月30日解除。A北京分公司支付涉案房屋租金至2019年3月31日，故应当支付2019年4月1日至4月30日期间房屋租金408235.8元。B公司主张，因A北京分公司单方提前解除涉案合同，根据涉案合同约定，A北京分公司应当支付已经享有的两个月免租期的房屋租金816471.6元。一审法院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表现，且上述约定不存在无效的情形，故为维护合同的稳定性，促进经济交易行为的诚实守信，对B公司的该主张予以支持，A北京分公司应当支付免租期租金816471.6元。根据涉案合同约定，A北京分公司在涉案合同到期后，负有将涉案房屋恢复原状后再行返还的义务。本案中，因A北京分公司提前解除涉案合同，在向B公司交付涉案房屋时，并未将房屋恢复原状。B公司自行将涉案房屋恢复原状并支付施工费587364元，并无不当，且有相关证据佐证，故对于该施工费A北京分公司应当予以支付。A北京分公司因单方违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，一方违约的应当支付另一方三个月的房屋租金作为违约金，故A北京分公司应当支付B公司违约金1224707.4元。B公司要求A北京分公司支付涉案房屋2019年5月1日至7月31日期间恢复原状施工期间的空置费的诉讼请求，因A北京分公司已经因其违约行为承担了相应违约金，上述违约赔偿已经足以弥补B公司因A北京分公司单方违约造成的空置期和装修期损失，故对于B公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。B公司要求A北京分公司将工商注册地址从涉案房屋迁出的诉讼请求，因该项诉讼请求属于工商行政管理部门相关管理范围，一审法院不宜直接在本案中予以处理，B公司可就该项诉讼请求，向相关工商行政管理部门申诉处理。因A北京分公司系A公司的分公司，就B公司要求A公司承担连带责任的主张，A北京分公司系与B公司签订合同之相对方，应先以其财产承担民事责任，不足部分由其总公司A公司承担补充责任。

判决如下：一、A公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付B公司二〇二〇年四月一日至四月三十日期间的房屋租金四十万八千二百三十五元八角；二、A公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付B公司免租期租金八十一万六千四百七十一元六角；三、A公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付B公司房屋恢复原状施工费五十八万七千三百六十四元；四、A公司北京分公司于判决生效之日起七日内支付B公司违约金一百二十二万四千七百零七元四角；五、A公司北京分公司的财产不足以清偿上述债务的，由A公司承担补充责任；六、驳回B公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25102元，由B公司负担7911元（已交纳），由A公司北京分公司负担17191元（于判决生效之日起七日内交纳）。

【二审法院认为及判决】
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。
关于格式条款无效情形的认定，包括以下几类情形：无民事行为能力人订立的格式条款无效；行为人双方以虚伪意思表示订立的格式条款无效；为损害他人合法权益而恶意串通订立的格式条款无效；违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗的格式条款无效；造成对方人身损害或因故意或者重大过失造成对方财产损失的格式条款无效。针对“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，提供格式条款一方排除对方主要权利”的情形，需妥善考量权利或责任存在倾斜时是否已达到不合理的程度，根据具体案件判断其主要权利是否已被条款提供方排除，而并非一概认定无效。本案中，B公司、A北京分公司均已经按照《写字楼租赁合同》约定实际履行了各自的合同义务，现有证据表明A北京分公司在合同履行中未要求撤销《写字楼租赁合同》，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在A公司、A北京分公司提供的证据不能证明涉案《写字楼租赁合同》存在格式条款应认定无效主张所依据的事实成立的情形下，本院对A公司、A北京分公司有关“租赁合同是B公司提供的格式文本，未经与A北京分公司协商，也未进行显著标识、提醒，排除A北京分公司主要权利，应属无效，不应作为一审判决的依据”的上诉理由和请求不予采纳。B公司与A北京分公司之间签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。
A北京分公司要求涉案租赁合同于2019年4月22日解除，B公司于2019年4月30日回函要求A北京分公司腾退返还房屋，一审法院确认B公司、A北京分公司租赁合同于2019年4月30日解除的意见并无不妥。根据涉案租赁合同的约定、履行情况及现有证据表明，A北京分公司应对提前解除涉案租赁合同承担相应的违约责任。根据A北京分公司提前解除合同、未按期支付租金的违约行为及合同的剩余履行期限，一审法院有关“A北京分公司支付2020年4月1日至4月30日租金、支付免租期租金”的处理意见并无不妥，本院对A公司、A北京分公司有关“双方约定免租期，已享受两年，2019年的免租期没有享受，依据行业管理和公平合理的原则不应再支付”的上诉理由和请求不予采纳。
根据涉案租赁合同有关“在租期届满或出租人依据本合同提前终止本合同的，承租人应于本合同到期日前或提前终止日前，将租赁物业回复至本合同附件二规定之标准状况，同时交还归出租人所有之租赁物业内部所有固定设备、装置以及一些附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁、可出租状态，但承租人的财产、装修、固定设备和装置及附加设备，承租人都必须在本合同到期日前或提前终止日前移走并承担相应费用”的约定，结合B公司自行将房屋恢复原状并支付施工费用的事实，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在A公司、A北京分公司提供的证据不能证明B公司因房屋恢复原状支出的费用不客观、不真实的情形下，本院对A公司、A北京分公司有关“一审中直接适用恢复原状并支持相关费用，属事实不清，无事实依据和法律依据。”的上诉理由和请求不予采纳。
涉案租赁合同中“如因承租人自身原因提前终止本合同或在本合同租赁期限内擅自搬离租赁物业的，在承租人已缴足全部应付费用的前提下，出租人有权要求承租人支付相当于三个月租金的违约金”是在租金保证金和物业管理费保证金条款项下的约定，这里所述“承租人已缴足全部应付费用”是指租金保证金和物业管理费保证金，一审法院认定B公司“判令A北京分公司向B公司支付违约金1224707.4元”诉讼请求的违约金赔偿已经足够弥补B公司房屋空置期和装修期损失，结合B公司在一审法院审理期间撤回“不予退还租金保证金1224707.4元归B公司所有”诉讼请求的情形，根据A公司的违约行为、合同中关于违约金的约定及B公司因涉案租赁合同提前解除所受到损失，一审法院酌定A北京分公司向B公司支付违约金的处理意见并无不妥，故本院对A公司、A北京分公司有关“本案事实不符合双方合同中违约金条款的适用条件，违约条款不应作为定案的依据”的上诉理由和请求不予采纳。

综上所述，A北京分公司、A公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55656元，由A公司负担27828元（已交纳），A公司北京分公司负担27828元（已交纳）。
本判决为终审判决。