211216，逾期腾房违约责任

裁判法院：北京市第二中级人民法院
裁判时间：2021年3月
案号：（2021）京02民终1962号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方均应该依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，A公司分公司在双方合同期内即拖欠房屋租金，在双方合同到期以后，又未将诉争房屋交还B公司，且拒绝交纳占有房屋期间的使用费。A公司分公司虽辩称其自2019年1月起已经从诉争房屋内搬离，但缺乏证据支持，法院不予采信。A公司分公司还辩称B公司自2019年1月起对诉争房屋采取了断电措施，并以2019年5月17日的微信聊天记录作为证据向法院提交，但该证据无法证明B公司采取了断电行为以及断电持续的时间。综上，A公司分公司拒绝支付2019年之后的房屋租金及合同到期后至2020年10月30日前的房屋占有使用费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于A公司分公司要求就疫情期间的房屋占有使用费进行减免的抗辩理由，法院依据疫情对合同履行的影响依据公平原则酌情予以确定。关于B公司主张的违约金，双方合同中就A公司分公司逾期腾房的违约责任未明确约定，B公司主张的拖欠房屋占有使用费的违约金，缺乏合同依据，法院不予支持。B公司依据合同要求A公司分公司承担逾期支付房屋租金的违约责任，符合法律规定，法院予以支持，但双方合同中约定的违约金标准过高，法院予以酌减。关于A公司、A公司分公司承担连带责任一节，因A公司分公司系A公司设立的分公司，而分公司并不具有独立的法人资格，分公司的财产即属于总公司的财产，故B公司要求A公司、A公司分公司承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。庭审中，双方当事人均同意直接用合同押金进行折抵，法院对此不持异议。

据此，一审法院判决：一、A公司分公司于判决生效后七日内向B公司支付拖欠的自2018年10月16日至2019年4月15日的房屋租金共计23400元；二、A公司分公司于判决生效后七日内向B公司支付自2019年4月16日至2020年10月30日的房屋占有使用费共计64350元；三、A公司分公司于判决生效后七日内向B公司支付逾期付款违约金3354元（已折抵押金3900元）；四、A公司就上述一、二、三项付款义务与A公司分公司承担连带责任；五、驳回B公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审法院认为及判决】
本院认为，B公司与A公司分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行期内，A公司分公司未按约定的付款期限支付租金，除应当履行支付租金的义务外，还应承担逾期付款的违约责任。合同约定违约金数额过高，一审法院已经酌情降低了违约金数额，A公司、A公司分公司认为一审法院酌减后的违约金仍然过高，但并未提供任何证据佐证，故本院对A公司、A公司分公司的该项请求不予支持，一审法院折抵押金后，要求A公司分公司支付剩余违约金3354元并无不当。
合同到期后，A公司分公司并未及时腾退诉争房屋，直到2020年10月30日A公司分公司才与B公司办理了房屋交接，故A公司分公司还应支付该期间的房屋占有使用费。A公司、A公司分公司主张已按照B公司的要求及时搬离了诉争房屋，B公司不予认可，根据举证规则，A公司、A公司分公司应对搬离诉争房屋的事实承担举证责任。现A公司、A公司分公司未能举证证明其已按时搬离了诉争房屋，故A公司、A公司分公司应承担举证不能的法律后果，本院对A公司、A公司分公司的该项主张不予采信。关于房屋占有使用费的标准，一审法院参照合同约定并无不妥，A公司、A公司分公司主张合同约定的租金标准过高缺乏依据。因诉争房屋占有使用期间遭遇疫情，客观上对A公司、A公司分公司的经营产生了一定影响，一审综合诉争房屋的用途及疫情影响的程度，已酌情减免了占有使用期间的部分费用，A公司、A公司分公司上诉要求免除疫情期间的全部房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于A公司、A公司分公司主张的B公司停止诉争房屋用电一节，根据A公司、A公司分公司的举证情况，虽然B公司由于A公司分公司长期拖欠租金曾采取过限制购电的行为，但上述证据并不能直接证明诉争房屋持续处于停电状态，且诉争房屋系用于存放酒店用品，仅需简单的照明用电，即使存在暂时的停电亦不会对房屋的使用产生实质性影响，何况系A公司分公司长期拖欠租金、到期拒绝腾房违约在先，故A公司分公司仍应承担占用期间的房屋使用费。
此外，因A公司分公司不具有独立法人资格，B公司要求A公司分公司的总公司A公司对A公司分公司的债务承担连带责任，符合法律规定，亦应予支持。

综上所述，A公司、A公司分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1493元，由A公司、A公司分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。