220126，因批贷逾期之购房合同违约责任

裁判法院：上海市第二中级人民法院
裁判时间：2021年12月
案号：（2021）沪02民终9362号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点涉及：1．伍某颖坚持认为，其贷款延期虽是事实，但结果并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了交易（过户）时间，因此，伍某颖的行为并非根本性违约（而导致买卖合同提前解除）。对此，法院难以认同。因现已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，乙方即伍某颖选择的系银行贷款方式，同时约定如逾期（获得贷款）则应及时在申请产权过户之前向中介或范某、应某萍用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约，范某、应某萍有权解约并请求赔偿。而房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，审理中伍某颖提供的相关证据证明，伍某颖最终获得贷款的时间在2020年10月29日，已大大超出了合同约定的时间，也超出了双方当事人自己的预期，当然贷款延期获批的原因和范某、应某萍无关，和伍某颖本身的资信能力等可能也无关，对此双方并无异议。但是，法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定（且本案涉案交易经双方多次以补充条款，协议书明确约定）的情况下，伍某颖却未及时履行其付款义务（尤指第二期的房价付款义务，其首付房价款部分伍某颖同样有逾期支付情况，且为此还偿付了利息），在最终并未能取得本案范某、应某萍谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍某颖是无法免除的。2．由于伍某颖违约，就范某、应某萍的解约行为而言，依据合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。另依据本案涉案合同的约定，伍某颖逾期履行债务超过十日范某、应某萍即享有单方解除权的条件也早已成就。本案范某、应某萍相关解约律师函已送达伍某颖，同样依据法律规定（及本案涉案合同的自身约定），合同自解约通知到达对方时解除。范某、应某萍的解约通知于2020年9月30日发出，于10月7日经伍某颖以微信方式确认收到，故范某、应某萍诉请确认双方的系争房屋买卖合同（含补充条款、附件）及协议书均于2020年10月7日解除的请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持（至于伍某颖坚持认为的，事实上2020年10月7日范某、应某萍仍同意配合伍某颖延期办理贷款，故范某、应某萍之前的单方发函解约行为系不合法的观点，由于伍某颖并未能提供相应的事实和法律依据，范某、应某萍也未予以认可，故法院依法不予采信）。同时伍某颖理应承担相应的违约责任，其导致的范某、应某萍的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括系争房屋的装修损失180万元等，有相应的事实和法律依据（双方的协议书中亦予以了确认违约方的该部分义务），对此，伍某颖并无异议，因此，法院依法当予以支持。至于伍某颖认为范某、应某萍主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院依法亦难以认同，因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大，结合本案相关已查明事实表明，本案范某、应某萍由于伍某颖的违约（逾期付款、逾期过户）而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任（可能数额也不会太小）。因此，考虑到我国合同法相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案伍某颖违约导致的实际后果，范某、应某萍至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故法院对范某、应某萍主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，应为适宜的。另对于范某、应某萍主张的有权直接将伍某颖已付房价款项抵扣完上述违约金、赔偿金后，再将剩余的部分退还伍某颖的观点，亦因有合同依据，与法无悖，且未实际影响到伍某颖的合法权益，故法院对此亦予以许可和采纳。3．对于范某、应某萍主张的逾期付款产生的赔偿金部分的请求，法院认为，结合上述2点意见，该部分请求应已吸收合并到上述的违约金和实际装修损失诉请中，不应再单独计算，否则，则有不恰当加重当事人负担的嫌疑（虽则本案伍某颖是违约方，这是无疑的），因我国法律不仅对守约方，对违约方的合法权益同样亦应予以注意和保护。同理，对于范某、应某萍举证中提到的律师费损失等，范某、应某萍并未单独将其作为一条诉讼请求，同时从公平诚信的角度出发，范某、应某萍即使单列了该条请求，法院大概率也是依据上述相同的吸收合并的原理，予以同样处理（即不会单独再就该律师费损失予以支持）。4．关于双方当事人及居间方（丙方）共同签署的原房地产买卖居间协议，则因当事人已于之后签订了正式的标准样本的上海市房地产买卖合同（即俗称的“网签合同”），所有原居间协议中涉及到的买卖合同义务均已转移确认至后合同中，故该居间协议的解除与否已无需再在本案中单独予以提及（范某、应某萍诉请解除的标的中亦未提及），也未尝不可。因如涉及到本案双方当事人与居间方有佣金等纠纷（在本案审理中，双方当事人均自认无佣金纠纷），则与本案纠纷的处理亦无关。5．至于审理中，伍某颖坚持认为的系争房屋的房价款，伍某颖已实际支付了50％，故原房屋买卖合同应予以继续履行为妥的观点，虽具有一定合理性，如尽量维持合同交易的持续和稳定性，有利于减少合约双方的损失，但在本案范某、应某萍坚持依据合同约定，所赋予其的单方解除权（及损害赔偿权）的情况下，则伍某颖所提出的所谓因已经支付了房款50％而导致合同不能解除的观点，是显然没有任何相关法律依据的，我国的合同法相关规定及相应的关于买卖合同的司法解释，并无相关的强制性的规定（即买受人付款超过房价50％则合同不得解除，请注意，本案涉案买卖标的系二手办公楼，并非一手商品房或一般意义上的居住用房），对此，法院也只能无奈地表示遗憾（因法院已注意到给予双方充分合理的庭外和解时间，以期双方或许能继续履约），法官不得拒绝裁判，且只应也只能依据现有的法律规定进行裁决，本案涉案的房屋买卖合同，并非我国法律必须予以强制保护履行（否则将损害国家、公共或第三人利益）的特殊合同，换言之，如在本案范某、应某萍享有合法的单方合同解除权的情况下，却强行判决双方继续履行合同，则反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。综上，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。

一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，2017年《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：一、确认范某、应某萍与伍某颖就上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（含补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除。二、伍某颖应于判决生效之日起十日内搬离并归还范某、应某萍上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1，000元／天的标准计算，计算至实际归还之日止。三、伍某颖应于判决生效之日起十日内一次性偿付范某、应某萍违约金310万元。四、伍某颖应于判决生效之日起十日内一次性偿付范某、应某萍房屋整修费损失180万元。五、在范某、应某萍处的伍某颖已付购房款745万元，应在直接抵扣上述二、三、四项被告伍某颖应负债务后三日内，由范某、应某萍将剩余部分款项一次性退还给伍某颖。六、范某、应某萍的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案的争议焦点有如下几点：第一，系争房屋买卖合同是否应继续履行。伍某颖上诉称范某、应某萍于2020年10月7日配合其办理贷款的行为系对自身解除权的放弃，本院认为，伍某颖未在约定日期前支付第二期购房款已经构成违约，范某、应某萍虽后续配合其办理贷款，但并无在案证据证明双方达成延期履行的合意，亦不足以推导出范某、应某萍系以行为的方式放弃其单方解除权，故本院对其该项主张不予采纳。本院认为，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同；根据双方合同约定，伍某颖逾期付款超过十个工作日则范某、应某萍享有单方解除权。本案中，范某、应某萍于伍某颖逾期付款后发函行使合同解除权符合法律规定和合同约定，一审法院依照双方确认的解除通知到达时间及范某、应某萍诉请，判决涉案合同及补充条款、附件于2020年10月7日解除，并无不当，本院予以维持。第二，房屋占有使用费的计算。范某、应某萍上诉称应自2020年10月8日起计算至实际归还之日，本院认为，本案双方就系争房屋买卖合同应解除还是继续履行展开争议，伍某颖系因银行贷款延迟而无力支付后期房款，二审中双方亦认可其于2020年10月7日去银行共同办理贷款事宜，且伍某颖截止2020年7月13日已经支付了系争房屋的一半房款，上述事实导致伍某颖对继续履行合同存在一定期待，其占有使用系争房屋并无主观恶意，故一审判决第二项并未判令从合同解除之日起支付房屋占有使用费，并无不妥，本院予以认可。第三，范某、应某萍上诉请求伍某颖赔偿逾期10个工作日付款的赔偿金77，500元，本院认为，一审法院对该部分款项不予支持的理由已经充分论述，本院予以认可，不再赘述。第四，伍某颖上诉称一审法院程序违法。本院经审查认为，并无程序违法之事实，亦未侵害伍某颖之诉讼权利，本院对伍某颖该上诉请求不予采信。综上，范某、应某萍及伍某颖的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币28，937.5元，由上诉人范某、应某萍负担人民币1，737.50元，由上诉人伍某颖负担人民币27，200元。
本判决为终审判决。