220212，不动产执行异议之诉

裁判法院：重庆市第四中级人民法院
裁判时间：2021年8月
案号：（2021）渝04民再23号

【一审法院认为及判决】
石柱县人民法院一审认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，案外人主张排除执行主要看其情形是否满足该条规定的四个要件：其一，在法院查封前与D公司签订了书面的房屋买卖合同，尽管D公司不是涉案房屋的权利人，但并不影响该买卖合同的效力，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定的情形。其二，袁某丹于2017年7月15日接房入住，并缴纳了相关的物管费、电费等，说明在人民法院查封涉案房屋前袁某丹已合法占有该房屋。其三，袁某丹已按与D公司签订的房屋买卖合同的约定支付了全部的房屋对价，符合“已支付全部价款的情形”。其四，袁某丹购买涉案房屋时，该房屋系登记在刘某名下，D公司并非涉案房屋权利人，且袁某丹在购买该房屋时，该房屋就设定有A银行的抵押权登记，袁某丹在购买涉案房屋时没有尽到合理的注意义务，导致所购房屋出售者非房屋实际所有权人，且所购房屋存在抵押权，而无法办理过户登记，故涉案房屋未办理过户登记与袁某丹对他人权利障碍的忽略有关，即与买受人即袁某丹自身原因有关，不符合“非因买受人原因未办理过户登记”的要件。

综上所述，袁某丹主张排除执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回袁某丹的诉讼请求。案件受理费1781.43元，由袁某丹负担。

【二审法院认为及判决】
本院二审认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否能够排除A银行申请的执行。首先，涉案房屋产权虽然已转移登记到刘某的名下，但刘某并非涉案房屋的实际产权人。本案中并无证据证明D公司与刘某之间存在以物抵债的基础法律关系，D公司转移登记涉案房屋产权时刘某本人并未在买卖合同及权属登记申请书上签字，D公司自认其将涉案房屋产权登记在刘某名下仅是为了方便抵押贷款。即，刘某并无获得涉案房屋产权的意思表示，D公司也无将涉案房屋产权转让给刘某的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此，D公司将涉案房屋产权转移登记在刘某名下并非具有转让房屋产权的真实意思表示，即该意思表示是虚假的，以虚假意思表示实施的房屋买卖及产权变更登记行为无效。涉案房屋真实权利人仍为D公司。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然涉案房屋登记在刘某名下，但该房屋仍为D公司的房屋，袁某丹与D公司签订的买卖合同应合法有效；袁某丹已经支付了全部购房款并在查封前合法占有了该房屋，因该房屋系商品房，且房屋未能办理产权过户系因为刘某配合D公司将涉案房屋设置了抵押，涉案房屋未能办理过户登记并非是购房人袁某丹的自身原因。故袁某丹的诉求符合该条规定，一审法院驳回其诉讼请求不当，应予纠正。

综上所述，因当事人举示了新证据，导致一审判决认定部分事实不清，裁判结果不当，本院予以纠正。袁某丹的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销石柱县人民法院(2019)渝0240民初5579号民事判决；二、在A银行申请执行刘某文、谭某琼、刘某、郎某华、B公司一案中不得执行位于重庆市石柱县黄水镇迎宾南路×号×幢×号房屋；三、驳回袁某丹的其余诉讼请求。一审案件受理费1781.43元，由A银行负担；二审案件受理费1781.43元，由A银行负担。

【再审法院认为及判决】
本院再审认为，袁某丹作为一般房屋买受人，其享有的物权期待权不具有优先于抵押权的权利属性。在A银行对执行标的享有抵押权的情形下，袁某丹要排除A银行对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破债权平等而设置的特别规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在A银行对执行标的享有抵押权的情形下，袁某丹作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。本案中，袁某丹的委托诉讼代理人在二审中认可袁某丹有其他住房，涉案房屋系用于度假避暑。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认”的规定，袁某丹委托诉讼代理人的自认应视为袁某丹本人的自认。本院再审查明的袁某丹的房屋产权情况只能证明袁某丹现在的住房登记情况，与其二审期间自认有其他房屋并无冲突。袁某丹户籍所在地为重庆市渝北区，涉案房屋位于重庆市石柱县黄水镇，该镇属于旅游度假地，袁某丹主张其在石柱县工作但未举示证据证明，现有证据亦不能证明其经常居住地系石柱县，故涉案房屋并非其唯一住房，其对涉案房屋的民事权益不属于消费者生存权保护范围。综上，袁某丹对案涉房屋享有的民事权益不能排除强制执行。

综上，本院二审判决适用法律错误，依法应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
一、撤销本院(2020)渝04民终605号民事判决；
二、维持石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初5579号民事判决。
本判决为终审判决。