220306，二手房屋买卖户口未迁出的违约金

裁判法院：北京市第三中级人民法院
裁判时间：2021年11月
案号：（2021）京03民终11315号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。经查，本案崔某辰自王某燕处购买了涉案房屋，但案外人张某荣的户口至今未从该房屋迁出，对此，双方所签订的房屋买卖合同虽未明确约定该户口的迁出期限，但约定了未迁出户口的违约金计算方式，故崔某辰有权在涉案房屋过户到其名下后随时要求王某燕协助将房屋内户口迁出，现自双方办理完毕涉案房屋的产权转移登记手续至今已近一年，但房屋内原有户口仍未迁出，崔某辰要求王某燕支付逾期违约金，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。对于违约金的具体数额，考虑到涉案房屋内户口系案外人户口，是否能够迁出及迁出期限并不确定，及崔某辰因案外人户口未迁出而遭受的实际损失，一审法院酌情确定暂计至2021年4月30日的违约金数额为2万元。根据双方约定，崔某辰尚有5万元的户口迁出保证金未支付，一审法院认为该笔保证金可直接折抵与户口相关的违约金，故以上违约金以户口迁出保证金折抵，视为已履行完毕。对于崔某辰过高部分的诉讼请求，一审法院不予支持，崔某辰可就2021年5月1日之后的违约金另行诉讼主张。关于崔某辰主张的居间服务费，其中对其要求王某燕支付居间服务费的诉求，因双方所签订的合同并未约定由违约方承担居间服务费，故其依据不足，一审法院不予支持；对其要求A房地产经纪公司返还居间服务费的诉求，因本案系房屋买卖合同纠纷，与崔某辰和A房地产经纪公司之间的居间服务合同关系并非同一法律关系，崔某辰可另行诉讼主张。

综上所述，一审法院判决：一、王某燕赔偿崔某辰逾期迁户口违约金20000元（以户口迁出保证金折抵，已执行清）；二、驳回崔某辰的其他诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，合同当事人均应严格依约履行各自的合同义务。根据上述合同约定，王某燕承诺该房屋没有户籍，但经核查，该房屋上有案外人的户口未迁出，王某燕应当就此承担违约责任。根据双方所签合同约定，王某燕未按约定将户口迁出的，自户口迁出期限届满之次日起至实际迁出之日止，按成交总价款每日万分之五的标准向崔某辰支付违约金。崔某辰上诉请求按上述约定标准给付违约金。王某燕不予认可，认为其实际并不知晓该房屋上有案外人户籍，其亦起诉案外人，因未能找到该案外人故未能将户籍迁出，该案外人的户籍不影响崔某辰迁入户籍，没有给崔某辰造成实际损失，故该约定标准过高，申请予以调整。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。本案中，崔某辰没有提供充分有效证据证实其由此所致实际损失，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，未迁出户籍的情况等本案具体情形，一审法院酌情确定的违约金标准并无明显不当，本院应予维持。由于涉案房屋的诉争户籍涉及案外人，截至本案辩论终结该户籍尚未迁出，该户籍迁出时间亦难以确定，一审法院酌情确定违约金暂计算至2021年4月30日，符合本案实际情况，本院予以维持。如后续王某燕仍未履行完毕将涉案房屋内该户口迁出的义务，存在给崔某辰造成损失的可能，崔某辰可就此另行主张。一审法院亦对此予以明确，并未遗漏诉讼请求。崔某辰上诉认为一审判决遗漏诉讼请求，程序违法，缺乏事实依据，本院不予采纳。经查，崔某辰提交的另案判决所涉及的未迁户口情况，合同履行情况等具体细节与本案不同，应根据本案的具体情况予以判定。崔某辰要求王某燕就未按约定迁出户口承担赔偿居间费的责任，未提供合同依据，一审法院未予支持，具有事实和法律依据。本案系房屋买卖合同纠纷，崔某辰上诉要求A房地产经纪公司赔偿居间费，与本案非同一法律关系，当事人可另行解决。

综上所述，崔某辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3480元，由崔某辰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。