220311，解除国有建设用地使用权出让合同

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2019年11月
案号：（2019）最高法民再246号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，案涉《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在2010年11月25日签订合同时，A公司对其自行进行土地及地上物拆迁整理是明知的，签订合同后应自行承担由其拆迁的商业风险；双方之间继续履行《国有建设用地使用权出让合同》并不存在明显不公平的情形；A公司如在2010年11月25日取得土地后积极履行办理拆迁许可证义务，其现作为拆迁主体符合法规规定；如其怠于办理房屋拆迁许可证导致的现阶段拆迁不能，后果应自行承担。综上，一审法院判决：驳回A公司的诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
二审法院认为，A公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的目的为取得土地使用权，长春市国土局已依约将案涉土地交付给A公司，且在交付土地时符合当时法律和政策规定，不存在不利于合同目的实现的障碍。国土资源部、住房和城乡建设部于2010年9月21日联合下发的《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确要求不得以“毛地”方式出让土地，A公司作为专门从事房地产开发的企业，在签订合同时应当能够预见其在履行合同的过程可能存在致使合同目的不能全部实现的商业风险。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于双方签订合同近两个月后出台，在此期间，A公司申请办理拆迁许可证并不存在障碍。即便在条例出台后，A公司仍然可就拆迁整理事宜与长春市国土局进行协商解决，《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅影响案涉出让合同中关于拆迁整理的具体履行方式，土地使用权出让及土地开发等合同赖以存在的客观情况并未发生变化，并不必然使A公司的合同目的落空。A公司虽然主张曾多次要求政府部门进行拆迁整理，但未能提供证据予以证明，故不予认可。综上，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【再审审查法院认为及判决】
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：（一）案涉《国有建设用地使用权出让合同》应否解除；（二）如应解除，解除后的责任承担问题。针对上述争议问题，本院分析认定如下：
（一）关于案涉《国有建设用地使用权出让合同》应否解除的问题
长春市国土局与A公司于2010年11月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法有效。案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉国有建设用地使用权以“毛地”方式出让，地上建筑物未拆迁部分由A公司负责。上述合同签订后的两个月内，国务院于2011年1月21日出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。据此，因上述法规的出台，使得A公司无法取得拆迁主体资格，无法按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定完成案涉土地的拆迁整理工作。A公司经过逾七年与长春自然资源局的协调，始终无法解决案涉土地的拆迁问题，就此而言，A公司向人民法院起诉解除合同，并未超过解除合同的期限要求。长春自然资源局关于A公司解除合同已经超过期限的抗辩，与本案事实不符，本院不予采信。
A公司受让案涉国有土地使用权的目的系对该土地进行房地产开发，而土地完成拆迁工作是A公司开发案涉土地的必经环节。由于上述法规变化导致A公司无法完成案涉土地的拆迁整理工作，进而无法实现对案涉土地进行开发的合同目的，故A公司请求解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》，符合本案其合同目的无法实现的客观实际，原审判决认定本案不存在不利于合同目的实现的障碍，与事实不符，应予纠正。
（二）关于案涉《国有建设用地使用权出让合同》解除的法律后果问题
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，包括了恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的法律后果。而本案A公司请求中包括了恢复原状和赔偿损失两项诉讼请求。对此，本院分析如下：
1.关于土地出让金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。据此，A公司在本院判决解除合同的情况下，请求长春自然资源局返还其已经支付的国有土地使用权土地出让金，符合上述法律规定，故长春自然资源局应向A公司返还土地出让金以及占用资金期间的法定孳息。鉴于案涉土地使用权出让金2630万元系分两笔支付，支付时间分别为2010年11月26日和2010年12月25日，故长春自然资源局应向A公司返还土地使用权出让金2630万元及相应法定孳息（其中600万元自2010年11月26日起至实际支付之日，2030万元自2010年12月25日起至实际支付之日，均按照中国人民银行同期同类活期存款利率计算）。
2.关于赔偿损失的问题。案涉《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定，A公司对于案涉土地的建设项目应于2011年11月25日之前开工,即从2010年12月25日双方签订合同至合同约定的开工日期2011年11月25日之间的期限，系A公司对案涉土地进行拆迁整理的期限。而2011年1月21日国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，导致拆迁制度发生改变，A公司在合同约定的拆迁期限内，因该拆迁制度变化而无法办理拆迁许可证，亦无法完成对案涉土地进行拆迁整理工作。据此，A公司未能在合同约定的期限内对案涉土地进行拆迁整理工作非因A公司的过错造成，原审判决认定A公司怠于履行合同义务导致无法办理拆迁，与本案事实不符。同样，虽然《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》于2010年9月21日下发，规定不得以“毛地”方式出让土地，且2011年1月21日国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条亦规定，该条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理许可证。故如果A公司在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前即已取得拆迁许可证，其仍可自行继续对案涉土地进行拆迁整理；而A公司在近两个月的时间内未申请拆迁许可证，进而导致其在上述条例施行后无法继续取得拆迁许可证，对此长春自然资源局亦无过错。在长春自然资源局与A公司对于案涉合同不能履行及A公司合同目的无法实现均无过错的情况下，A公司请求长春自然资源局赔偿损失的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
至于A公司为取得案涉国有土地使用权而支付的1315000元契税，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，该部分契税可由双方当事人基于公平原则予以平均分担，长春资源局应补偿A公司657500元。

综上，对由于国家法律、法规及政策出台导致当事人签订的合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现的，该方当事人请求法院判决解除合同的，本院予以支持；在此情况下，鉴于双方当事人对于合同不能履行及一方当事人缔约目的不能实现均无过错，故本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后当事人可以要求恢复原状的规定，仅判决长春自然资源局返还A公司所支付的土地出让金及法定孳息；对A公司关于长春自然资源局赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。故一、二审法院认定事实及适用法律均错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
一、撤销吉林省高级人民法院（2018）吉民终264号民事判决及长春市中级人民法院（2017）吉01民初227号民事判决；
二、自本判决生效之日起解除长春市国土资源局（后更名为长春市规划和自然资源局）与A公司于2010年11月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；
三、长春市规划和自然资源局于本判决生效之日起三十日内向A公司返还2630万元及利息（其中600万元自2010年11月26日、2030万元自2010年12月25日起，均按照中国人民银行同期活期存款利率计算至实际支付之日止）；
四、长春市规划和自然资源局于本判决生效之日起三十日内补偿A公司657500元；
五、驳回A公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费229058元，由长春市规划和自然资源局负担114529元，由A公司负担114529元；二审案件受理费229058元，由长春市规划和自然资源局负担114529元，由A公司负担114529元。
本判决为终审判决。