220415，超过法定期限部分租赁合同无效的处理

裁判法院：北京市第一中级人民法院
裁判时间：2019年9月
案号：（2019）京01民再130号

【原审法院认为及判决】
原审法院认为，根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。A部队与B公司签订的《租赁协议》租期为50年，不符合法律规定，对超过部分的30年租期应当认定为无效。现A部队依据2016年2月中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的要求，主张双方租赁合同无法继续履行，要求解除双方租赁合同关系。2018年5月10日，B公司在本案庭前会议中表示，同意A部队解除《租赁协议》的诉讼请求。对此，法院不持异议，确认双方签订的《租赁协议》于2018年5月10日解除。
《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《租赁协议》因不可归责于双方的原因予以解除，B公司应当腾退租赁的房屋及附属设施，交还A部队。根据查明的事实，B公司租赁A部队位于曹家沟的房屋建筑及附属设施，用于精密仪器零配件的加工生产，场地内有车间生产线、食堂、员工及家属的宿舍。B公司提出其公司已在河北另觅地址，希望能够给予其两个月的腾退期限，用于公司生产线及人员周转。法院对A部队要求B公司腾退的诉讼请求予以支持，具体腾退日期，法院将考虑B公司搬迁周转所需的合理时间酌情予以确定。
关于A部队应当返还B公司的租金数额。B公司反诉请求A部队退还其35年的租金1050万元。A部队辩称，合同约定的租赁总价中的训练设施补偿1000万元属于B公司自愿给付，应当认定为赠与；500万元是租金，同意返还35年的租金350万元。根据本案已查明的事实，双方协议中约定的租赁总价为1500万元，其中500万元款项系于双方租赁合同签订之前支付；且A部队为B公司开具的12张发票载明的收费项目名称为曹家沟土地、房屋租赁费，与《租赁协议》一致，并无“训练设施补偿”名目。故法院认定B公司支付给A部队的1500万元均为合同约定的租金。A部队关于发票记载的项目名称系工作人员书写失误所致，其中1000万元系B公司赠与的辩称意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。双方当事人均认可《租赁协议》解除之日为2018年5月10日，现《租赁协议》已实际履行15年，剩余35年未发生的租金1050万元，A部队应当予以返还。B公司该项诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
关于A部队应支付的租金利息。法院认为，本案《租赁协议》解除以及协议部分租期无效，根据合同法关于合同解除、合同无效后果处理的规定，B公司要求A部队支付占用剩余租金利息（期间自实际支付之日至2018年5月10日），有事实和法律依据，对其合理部分法院予以支持。对于合同有效期内剩余5年的利息损失，因合同的解除系不可归责于双方的原因所致，双方应公平分担；对于合同后30年的无效部分利息损失，因双方当事人均存在过错，应当各自承担相应的责任。故法院综合考虑A部队占用剩余租金的年限、双方的过错程度、银行同期定期存款利率标准等因素，酌定A部队向B公司支付利息550万元，对B公司主张过高部分，法院不予支持。

综上判决：一、A部队与B公司于二〇〇三年三月十二日签订的《租赁协议》于二〇一八年五月十日解除；二、B公司于本判决生效之日起二十日内将位于北京市门头沟区曹家沟的房屋建筑及附属设施（见现场勘查笔录及示意图）腾退并返还给A部队；三、A部队于本判决生效之日起二十日内返还B公司剩余租金10500000元并支付相应利息5500000元，共计16000000元；四、驳回B公司的其他反诉请求。

【再审法院认为及判决】
本院再审认为，合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，A部队与B公司签订的《租赁协议》约定租期为50年，违反了合同法关于最长租赁期限的规定，原审法院对超过部分30年租期认定无效正确，本院再审予以维持。
合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》虽系双方当事人在履行《租赁协议》过程中不能预见且不可归责于双方当事人的事由，但该行为既不属于自然灾害，也不属于社会异常行动，而仅系中央军委对军队和武警部队下发的内部管理性规定，不属于不可抗力。故A部队关于中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，系在合同履行期间发生了不可抗力，其无需承担赔偿责任的再审理由不能成立。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原审法院依据庭前会议确认2018年5月10日为《租赁协议》解除之日并无不当，本院再审予以维持。
合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《租赁协议》的解除系因不可归责于双方的原因所致，故B公司应腾退租赁场地及附属设施并交还给A部队，A部队应将剩余五年的租金返还给B公司。对于该部分租金的利息损失，双方当事人应根据公平原则分担。
合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致《租赁协议》部分无效的原因，双方当事人均存在过错，因此取得的财产双方应相互返还，B公司应腾退租赁场地及附属设施并交还给A部队，A部队应将收取的三十年的租金返还给B公司。对于《租赁协议》无效导致的损失，应根据双方的过错程度、A部队占用租金的年限、中国人民银行同期定期存款利率等因素承担相应的责任。故对于合同解除部分和合同无效部分，原审法院判决B公司将租赁场地及附属设施腾退并返还给A部队，A部队返还B公司解除部分五年及无效部分三十年的租金正确，本院再审予以维持。但对于利息损失的承担，因A部队系非盈利性的军事单位，其占用租金未用于投资或者其他盈利性活动，故原审法院酌定A部队支付B公司利息损失550万元过高，本院再审予以调整。
关于《租赁协议》约定的总租金数额问题。A部队称《租赁协议》总价款1500万元中的1000万元系B公司对A部队的赠与，但其未能提交证据予以证明。而B公司提交的A部队为其开具的12张发票载明的收费项目名称为“曹家沟土地、房屋租赁费”。结合《租赁协议》第二条对1500万元的支付时间进行了详细的约定，符合租金支付的特点。而赠与属于单方法律行为，无需对交付时间进行约定。故原审法院认定《租赁协议》约定的租金为1500万元正确。A部队关于1000万元并非租赁费而系赠与的再审理由缺乏事实和法律依据，本院再审不予支持。另，原审法院根据合同总价款和租赁期限推定双方约定的年租金为30万元并无不当，A部队关于原审法院推定年租金为30万元错误的再审理由不能成立，本院再审不予支持。
关于A部队称B公司迟延交付租金构成违约的问题。违约的前提是合同有效。本案中，因《租赁协议》后三十年属于无效合同，故该部分租金是否迟延交纳不存在违约与否。《租赁协议》有效期二十年内的租金共计600万元，而B公司按照《租赁协议》约定的期限，于2003年3月12日前全部交纳完毕，故B公司不存在违约行为。A部队关于B公司迟延交纳租金构成违约的再审理由不能成立。
另，B公司从另案中获得的损失补偿款230万元系租赁标的设施设备等补偿，与本案的利息损失无关，故A部队关于B公司已从另案中获取赔偿，本案不应再获得补偿的再审理由不能成立。

综上所述，原审判决认定事实清楚，但判决A部队支付B公司550万元利息损失过高，本院再审予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2992号民事判决第一、二、四项；
二、撤销北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2992号民事判决第三项；
三、A部队于本判决生效之日起二十日内返还B公司剩余租金10500000元并支付相应利息2500000元，共计13000000元。
再审案件受理费117800元，由A部队负担95712.5元（已交纳），由B公司支付22087.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。