220514，商品房烂尾后银行贷款处理

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2020年12月
案号：（2019）最高法民再245号

【一审判决】
一审法院判决：驳回A银行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由A银行负担。

【二审法院认为及判决】
二审法院认为，本案争议焦点为A银行主张王某诚等三人与B公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。
2015年8月12日，王某诚与B公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王某诚等三人与A银行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。A银行与王某诚等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王某诚与B公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的B公司将其收到的王某诚购房贷款本息返还给A银行，从法律关系上说是购房人王某诚委托B公司向A银行归还贷款本息，B公司所还款项就是购房人王某诚的还款，故王某诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，B公司并未依照生效判决向A银行返还王某诚的贷款本息，王某诚等三人对A银行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王某诚作为B公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成A银行债权受损。A银行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王某诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王某诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向B公司主张返还权利。因生效判决已判令B公司向A银行返还贷款本息，其再主张B公司与王某诚等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王某诚等三人对A银行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王某诚等三人在判决生效后三十日内偿还A银行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回A银行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王某诚等三人负担。

【再审申请审查法院认为及判决】
本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：
第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因B公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人B公司将收取的购房贷款本金及利息返还A银行，王某诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系A银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，A银行拟定该条内容，意味着要求王某诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某诚等三人支付房款，B公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，A银行将王某诚等三人所贷款项直接支付给B公司，B公司实际用款。王某诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因B公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：B公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某诚等三人支付的首付款及A银行按揭贷款；A银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对B公司、王某诚等三人的债权；王某诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，A银行请求王某诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某诚等三人承担。王某诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；
二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。
一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由A银行负担。
本判决为终审判决。