220710，危房出租倒塌纠纷

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2019年12月
案号：（2019）最高法民再97号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为：饶某礼系个体工商户业主，其经营的D酒店与物资供应站签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。因双方在诉讼中均同意解除该《租赁合同》，且租赁的建筑已经毁损，合同目的无法实现，故对饶某礼提出的解除合同的请求予以支持。
一、关于责任的承担问题。饶某礼在本诉中基于合同法律关系请求物资供应站承担违约责任及赔偿损失，物资供应站在反诉中要求饶某礼承担侵权赔偿责任。双方争议的核心问题在于谁应当对案涉建筑物的倒塌承担责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。首先，《投标承诺书》《承诺书》《租赁合同》等可以证明饶某礼在签订《租赁合同》时知道案涉房屋系危房，且双方也约定由饶某礼经营的D酒店将出租房屋加固后再使用。其次，根据合同约定，加固工程方案的报批建设、验收均由D酒店负责，加固设计图纸也是饶某礼委托他人设计，加固施工单位B公司也系D酒店与之签订的加固合同。再次，合同约定装修方案应当事先递交物资供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体结构和安全，本案中并无证据证明饶某礼将加固方案递交物资供应站进行认可，而涉案建筑又是在加固过程中倒塌。另外，虽然涉案房屋系危房，但本案事故并不是在使用中倒塌，而是饶某礼发包的加固公司在加固危房过程中倒塌，一般情况下，危房在通过采取科学、合理的加固措施后依然可以达到安全使用的条件，饶某礼以危房抗辩其不承担责任没有事实依据。综上，案涉建筑物的倒塌系饶某礼未履行妥善保管租赁物的义务，其请求物资供应站承担赔偿责任没有事实和法律依据，予以驳回。反之，由于饶某礼未履行妥善保管租赁物义务导致物资供应站财产损毁，饶某礼应承担相应的侵权赔偿责任。
二、关于饶某礼本诉中所主张的220万元保证金问题。经审理查明，其中的20万元属于履约保证金，依据合同约定，如因D酒店过错，租赁物毁损或造成物资供应站其他重大经济损失的，物资供应站有权没收履约保证金并终止合同。如因加固、供水电及D酒店履约不能等因素致使合同无法履行，D酒店应承担违约责任，物资供应站不予退还履约保证金、不予补偿D酒店的实际投资。现因D酒店未履行妥善保管租赁物义务，导致物资供应站财产损毁，合同无法履行，造成物资供应站重大损失，物资供应站有权依约没收该20万元，故对饶某礼该部分诉讼请求不予支持。关于200万元投标保证金，因招投标已经结束，物资供应站有义务返还，故对饶某礼的该部分诉讼请求予以支持。
三、关于饶某礼应赔偿物资供应站的损失问题。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。首先，饶某礼的侵权行为导致租赁房屋毁损，饶某礼依法应按照损失发生之时损毁房屋的价值赔偿物资供应站相应损失。经司法鉴定机构鉴定，案涉建筑物在价值时点的市场价值为2764000元，该鉴定结论符合证据的真实性、合法性、关联性要求，应作为认定本案事实的依据。故饶某礼应赔偿物资供应站的房屋损失金额2764000元。其次，因涉案建筑物的损毁给建筑物其它部分的租赁人、附近居民、单位的生活、工作都带来危险和损失，物资供应站为排除危险、补偿他人损失等产生的费用884434.89元也应由饶某礼予以赔偿。最后，关于物资供应站所主张的20740726.39元收益损失。物资供应站的该部分主张是基于出租建筑毁损而产生的利益的减少，属于可得利益损失，依法也应得到相应的赔偿。但对于可得利益的损失大小应综合各方因素考虑和衡量。建筑物毁损虽然导致物资供应站未来预期租金受损，但房屋毁损后，物资供应站可以在合理的期限内重建建筑物，然后再出租，因此对于预期租金的损失的认定应有一定合理期限，根据一般的建筑物修建流程酌定认定3年重建时间，饶某礼应赔偿物资供应站3年的租金损失，对于3年以外的租金损失，属于物资供应站自身过错扩大的损失，应由物资供应站自行承担。至于预期租金的标准，根据物资供应站与洪都农商行签订的《补充协议》，从2011年3月15日起洪都农商行租赁建筑部分的年租金为179520元，故该部分建筑的租金损失为538560元（179520元×3）。还有物资供应站出租给饶某礼部分建筑的租金，酌定按照双方签订的《租赁合同》中约定月租金107120元计算，计3856320元（107120元×36），故租金损失总额为4394880元。
综上，饶某礼应赔偿物资供应站的总损失为8043314.89元(2764000元+884434.89元+4394880元），抵扣物资供应站应返还给饶某礼的200万元投标保证金，饶某礼还应给付物资供应站6043314.89元。

据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决如下：一、解除饶某礼经营的D酒店与物资供应站2011年8月29日签订的《租赁合同》；二、物资供应站应返还饶某礼投标保证金200万元；三、饶某礼赔偿物资供应站8043314.89元，抵扣判决第二项物资供应站返还饶某礼的200万保证金后，饶某礼还应于判决生效后十五日内给付物资供应站6043314.89元；四、驳回饶某礼其它诉讼请求；五、驳回物资供应站其它诉讼请求。本诉案件受理费46870元，反诉案件受理费82428元，鉴定费9400元，合计138698元，由饶某礼负担58425元，物资供应站负担80273元。

【二审法院认为及判决】
二审法院认为：本案争议焦点为，一、案涉房屋能否出租，《租赁合同》是否实际履行；二、案涉房屋倒塌的原因是B公司施工不当造成的，还是因房屋本身的原因自然倒塌，抑或多种原因造成的；三、物资供应站是否应退回饶某礼20万元履约保证金，并赔偿饶某礼281万元经济损失；四、饶某礼是否应赔偿物资供应站经济损失8043314.89元。
一、关于案涉房屋能否出租、《租赁合同》是否实际履行的问题。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租，……（六）不符合安全标准的。《南昌市城市房屋租赁管理条例》第六条、第七条规定：公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租，但有下列情况之一的，不得出租，……（五）不符合房屋安全标准的。案涉房屋早在2007年就已被江西省建设业安全生产监督管理站鉴定为D级危房，并被建议予以拆除，且出租前也未进行过维修、加固，依据上述规定不能出租。尤其在本案中，案涉房屋出租用来开设宾馆，事关人身安全和公共安全。即便可以出租，租赁时间也应自加固、完全消除安全隐患之后起算。虽然双方于2011年8月29日签订《租赁合同》，约定了租赁期间为2011年9月1日起至2026年8月31日，物资供应站也将房屋交付给了饶某礼加固、装修，但出租房屋系危房，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”之规定，饶某礼可以随时解除合同。何况，案涉房屋在2012年1月3日加固过程中已倒塌，租赁合同的标的物灭失，合同约定计付租金的时间（2012年4月1日）也未开始，故案涉房屋《租赁合同》并未实际履行。
二、关于案涉房屋倒塌原因的问题。案涉房屋在2007年就被鉴定为D级危房，出租前未经过修缮、加固，年久失修，房屋倒塌有其自身原因，但房屋倒塌发生于B公司修缮、加固过程中，不能排除加固过程中外力的因素导致房屋倒塌。且《租赁合同》约定，对租赁物的装饰装修，应符合招标文件的要求和投标文件的承诺，装修方案应当事先递交物资供应站，并经物资供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体机构和安全。招标文件约定，大楼建造时间已久，并且有一份结构安全性技术鉴定意见将该楼定为危楼，存在加固需要，因此必须加固后方可正常使用。加固与装修可结合起来进行，加固与装修费用由承租方承担。涉及加固、装修等与有关部门的联系工作由承租方去做，出租方根据需要提供方便。为保证大楼安全，加固方案需经出租方审定认可，加固装修全过程由出租方监督，由D酒店经营者饶某礼出具的《投标承诺书》第10条、第11条以及《承诺书》均载明，D酒店郑重承诺，中标以后一定会严格按照加固设计单位和有关权威部门出具的加固改造方案，对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固，并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。而本案中并无证据证明饶某礼按《租赁合同》约定事先将维修、加固方案递交物资供应站进行认可，故对于案涉房屋倒塌，物资供应站、饶某礼均存在过错。
三、关于物资供应站是否应退回饶某礼20万元履约保证金，并赔偿其281万元经济损失的问题。《租赁合同》约定，如有下列事由之一发生，物资供应站有权没收履约保证金并终止合同：1.拖欠租金2个月；2.D酒店单方提前终止合同；3.因D酒店过错，租赁物毁损或造成物资供应站其他重大经济损失。《租赁合同》尚未实际履行，房屋毁损也非饶某礼单方面原因所致，故物资供应站没收20万元履约保证金没有事实依据，该20万元履约保证金应退回给饶某礼。《租赁合同》签订前，饶某礼对案涉房屋现状及存在的瑕疵已充分了解，也特别承诺对租赁房屋进行加固，并承担全部费用，故饶某礼提出的281万元经济损失即使真实发生，也应由其自行承担。饶某礼为证明其因案涉租赁物倒塌造成经济损失的具体数额，单方面委托E司法鉴定中心对办公楼倒塌的实际经济损失以及经营利润损失进行评估鉴定，并出具赣中磊司评字2012-114号《司法鉴定报告》，但该份鉴定报告仅系饶某礼单方面委托，物资供应站并未参与鉴定程序，鉴定报告中计算实际损失依据的工程造价取费表又无相应的工程资料签证和施工单位的确认，因此，在该份鉴定报告的真实性、合法性、关联性、科学性均难以认定的情况下，饶某礼主张281万元经济损失，缺乏充分确凿的证据予以证明，综上，对饶某礼诉请物资供应站赔偿其281万元经济损失，不予支持。
四、关于饶某礼是否应赔偿物资供应站经济损失8043314.89元的问题，一审判决饶某礼赔偿给物资供应站的8043314.89元经济损失，包括三部分：一是案涉房屋毁损损失2764000元，二是案涉房屋毁损后物资供应站为排除危险、补偿他人损失所产生的费用884434.89元，三是租金损失4394880元。对于4394880元租金损失，因案涉房屋系D级危房，依照相关规定不能出租，即使出租承租人也可以随时解除，且《租赁合同》尚未实际履行，故赔偿租金损失于法无据，于理不合，对物资供应站诉请饶某礼赔偿其租金损失不予支持。对于案涉房屋毁损损失2764000元及案涉房屋毁损后物资供应站为排除危险、补偿他人损失所产生的费用884434.89元，该两项损失系物资供应站因案涉房屋毁损所遭受的直接经济损失，因房屋系在饶某礼委托的B公司加固过程中倒塌的，饶某礼对该两项损失应予赔偿。但案涉房屋经鉴定系D级危房，且年久失修，房屋倒塌有其自身原因，对案涉房屋倒塌，双方均有过错，故对于饶某礼应承担的赔偿责任可予以减轻，饶某礼应向物资供应站赔偿上述两项损失的50%，即1824217.45元。

综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，应予纠正。饶某礼的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决第一项、第二项；二、撤销江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决第三项、第四项、第五项；三、物资供应站返还饶某礼履约保证金20万元；四、饶某礼赔偿物资供应站经济损失1824217.45元；五、本判决第一项、第三项、第四项确定的金额相互抵扣后，物资供应站应返还饶某礼375782.55元，该款项限物资供应站于本判决生效后10日内支付；六、驳回饶某礼的其它诉讼请求；七、驳回物资供应站的其它反诉请求。一审本诉案件受理费46870元，反诉案件受理费82428元，鉴定费9400元，二审案件受理费88119.89元，合计226817.89元，由饶某礼负担68045.37元，物资供站负担158772.52元。

【再审法院认为及判决】
本院再审庭审归纳本案争议的焦点有三，一是案涉《租赁合同》的效力；二是物资供应站应否向饶某礼退还20万元履约保证金并赔偿281万元；三是饶某礼应否赔偿物资供应站主张的损失8043314.89元。
关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为：根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1.观察使用；2.处理使用；3.停止使用；4.整体拆除；5.按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定，系适用法律不当，本院予以纠正。
鉴于本案一审中，饶某礼的第一项诉讼请求是解除其与物资供应站签订的案涉《租赁合同》，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，向饶某礼和物资供应站进行了释明。经释明，饶某礼将其上述诉讼请求变更为：确认案涉《租赁合同》无效。物资供应站亦将其诉讼请求变更为：饶某礼赔偿物资供应站损失4186994.89元（具体包括：1.案涉大楼因毁损灭失无法返还，依据鉴定结论，应折价赔偿2764000元；2.物资供应站因一次性赔偿给洪都农商行而发生的损失12万元；3.物资供应站排除危险支出以及支付给原址居民的搬迁安置费共计764434.89元；4.物资供应站收取的洪都农商行租金损失，按一审法院确定的三年租金收益538560元计）。同时，释明后，双方当事人对《租赁合同》应属无效合同均不持异议。
关于《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担问题。物资供应站在本院释明后，认可其在签订《租赁合同》时存在对法律理解的偏差，亦承认其应当承担一定的责任，但认为案涉房屋倒塌的直接原因系饶某礼不当加固施工所致，应由饶某礼及其委托的施工方承担所有责任。饶某礼认为物资供应站明知案涉房屋属于应立即拆除的房屋，却隐瞒房屋的危险程度进行招投标，应对合同无效承担全部责任。本院认为：首先，物资供应站与饶某礼对案涉《租赁合同》无效均有过错，均应承担责任。但是，本案中，物资供应站作为案涉房屋的出租方，明知该房屋是存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故及应尽快拆除的危房，却未按照上述《房屋安全鉴定意见》的要求和建议及时安排拆除该房屋，而是忽视公共安全隐患将危房出租用于经营商务酒店，故物资供应站对《租赁合同》无效具有主要过错，应承担主要责任。上述《房屋安全鉴定意见》中的几点建议包括应立即对大楼进行减载、对有问题的结构构件进行加固处理、对大楼加强观察并采取措施确保大楼安全过渡至拆除、尽快拆除全部结构等，该意见中并没有案涉房屋经加固后可以使用的表述或建议，而住房和城乡建设部办公厅发布的《农村危房改造基本安全技术导则》系对农村危房处理的规定，亦不适用于本案。物资供应站关于该房屋经加固后仍可以正常使用的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。同时，根据《租赁合同》第五条约定，租赁物经有关部门鉴定为危房，需加固后方能使用，饶某礼对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。可见，饶某礼作为承租方，在订立《租赁合同》时亦明知案涉房屋属于危房，虽饶某礼述称其仅知道案涉房屋为危房，而不知道系应立即拆除的房屋，但作为承租人其有义务对租赁房屋的状况进行审查，特别是在已知房屋是危房的情形下，更有义务对该房屋是否应立即拆除以及能否继续使用等情况进行核查，饶某礼未尽到合理注意义务而签订案涉《租赁合同》，并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，其对该合同无效亦有过错，亦应承担相应责任。其次，物资供应站主张的损失能否得到支持的问题。物资供应站主张的损失包括三部分，一是租金损失，二是房屋毁损的损失，三是支付排除危险、补偿他人费用而发生的损失。案涉房屋已被有权鉴定机构确定为具有重大安全隐患应及时拆除的D级危房，依法该房屋不应进入交易市场，也即在此情形下该房屋不再具有交易价值，故原审判决对物资供应站主张的租金损失不予支持，结果并无不当。同时，对于应立即拆除的危房，其亦不具有使用价值，物资供应站主张折价补偿缺乏相应事实基础。原审判决认定案涉房屋毁损损失是物资供应站的直接损失不当，本院予以纠正。关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对案涉《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。物资供应站请求饶某礼赔偿其上述各项损失，理由不能成立，本院不予支持。原审判决对物资供应站主张的案涉房屋毁损损失及房屋倒塌后赔偿他人损失等两项请求部分支持不当，本院予以纠正。再次，关于饶某礼主张的损失赔偿请求能否成立的问题。饶某礼主张其损失281万元的依据是E司法鉴定中心出具的赣中磊司评字2012-114号司法《鉴定报告》，该报告中的损失包括装修工程款1007500元，以及2012年2月1日至2012年12月31日的经营利润损失1802500元。由于上述《鉴定报告》系饶某礼在提起本案诉讼前单方委托鉴定机构作出，《鉴定报告》所依据的《工程预（结）算表》《工程造价取费表》等既未经施工单位确认，亦未经物资供应站质证确认，原审判决对该《鉴定报告》的证明效力不予采信并无不当。尽管饶某礼据以主张其损失的《鉴定报告》依法不足以采信，但其实际已对案涉房屋进行了加固施工，在案涉房屋倒塌后，饶某礼主张其发生了一定损失符合常理。但因饶某礼对于案涉《租赁合同》无效亦有过错，故对该部分损失依照上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由饶某礼自行承担。最后，关于物资供应站应否向饶某礼退还220万元保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。饶某礼向物资供应站支付的220万元保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给饶某礼，原审判决认定物资供应站应将该款项退还饶某礼正确。
综上，原审判决认定事实以及确定物资供应站应返还饶某礼投标保证金200万元、履约保证金20万元正确，但认定案涉《租赁合同》有效以及判决饶某礼应赔偿物资供应站损失，适用法律不当，本院予以纠正。饶某礼关于确认《租赁合同》无效的请求以及应驳回物资供应站反诉请求的理由成立，本院予以支持；饶某礼与物资供应站关于对方应赔偿损失的理由均不成立，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项和第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销江西省高级人民法院（2018）赣民终173号民事判决、江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决；
二、确认饶某礼经营的D酒店与A物资供应站签订的《租赁合同》无效；
三、A物资供应站自本判决发生法律效力之日起10日内向饶某礼返还保证金220万元；
四、驳回饶某礼的其他诉讼请求；
五、驳回A物资供应站的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费46870元，由饶某礼负担25870元，由A物资供应站负担21000元；反诉案件受理费82428元，由A物资供应站负担；鉴定费9400元，由A物资供应站、饶某礼各负担4700元。二审案件受理费88119.89元，由饶某礼负担26500元，由A物资供应站负担61619.89元。
本判决为终审判决。