220809，“永久租赁宅基地”合同效力

裁判法院：北京市第一中级人民法院
裁判时间：2018年7月
案号：（2018）京01民终6123号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为：本案双方的争议焦点为：本案当事人之间达成的合同关系究竟是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系。
房屋买卖的实质是卖方将房屋所有权永久转让与买方，本案双方在永久租赁合同中明确约定，甲方将房屋永久租赁给乙方，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与甲方无关。该合同与房屋转让合同中对于房屋位置、价款以及其他内容基本一致。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是转移农村房屋所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案当事人是以“租赁之名”行“买卖之实”，本案名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷。
根据有关法律、政策规定，农村的宅基地禁止买卖。因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故农村宅基地仅限于同一经济组织成员之间交易。宗某生、宗某与赵某平、宋某和签订的农村房屋买卖合同，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。赵某平与宋某和夫妻并非延庆区张山营镇某村村民，故其无权取得上述宅基地的使用权，本案双方签订的农村房屋买卖合同应为无效。另外，法院需要说明的是，双方因该无效合同所取得的房屋、房款应相互返还，但因合同无效后还涉及损失赔偿问题，需根据房屋状况等确定赔偿数额，房屋的返还宜与损失赔偿一并解决，在宗某生不变更案由及诉讼请求的情况下，本案暂不予处理，双方可另行解决。故法院对宗某生请求解除合同及恢复原状、赔偿损失的诉讼请求不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：驳回宗某生的全部诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案双方当事人就诉争院落先后签订了《转让合同》及《永久租赁合同》，现宗某生依据租赁合同法律关系提起诉讼。但通过对《永久租赁合同》内容的审查，实质上与之前签订的《转让合同》内容基本一致，且宗某生认可在签订上述合同之后，亦将土地使用权证书交与了赵某平、宋某和，明显不符合租赁合同的履行方式，赵某平、宋某和主张签订《永久租赁合同》仅是为了规避法律，结合两份合同的内容以及双方履行情况，本院对此予以采信。一审法院认定《永久租赁合同》名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷正确，本院予以确认。因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因赵某平与宋某和夫妻并非诉争院落所在集体经济组织成员，故一审法院认定本案双方签订的农村房屋买卖合同无效正确，本院予以确认。关于合同无效的后果，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由宗某生负担（已交纳）。
本判决为终审判决。