220810，农村房屋连环买卖合同效力争议

裁判法院：北京市第一中级人民法院
裁判时间：2019年5月
案号：（2019）京01民终5109号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，宗某生、宗某请求确认合同无效的理由是认为宋某和、赵某平恶意串通损害其权益。宗某生、宗某没有提供任何证据证明宋某和、赵某平、宗某廷、杜某平将涉诉房屋转让给宗某廷系虚假的或者双方存在恶意串通的行为。宋某和、赵某平与宗某廷在2018年3月商定的40万元购房款，虽然宋某和、赵某平自称翻建大概花费四、五十万元，但他们没有提供任何证据支持该笔款项，而且该陈述主要是为了对抗宗某生。结合宋某和、赵某平在庭审中的相关陈述，不能就此认定该转让价格为不合理对价。宗某廷以定金与尾款的方式向宋某和、赵某平支付购房款，亦不违常理。此外，在2018年4月18日，宋某和、赵某平在收到全部购房款后就将涉诉房屋交付给宗某廷、杜某平使用了，现在宗某廷、杜某平已经实际占有使用涉诉房屋并筹备给儿子做婚房使用。通过以上事实无法推断出宋某和、赵某平与宗某廷双方的买卖行为存在恶意串通损害宗某生、宗某合法权益的情形。法院认为，宋某和、赵某平与宗某廷签订的《房屋买卖协议》形式完备、合同的主要条款齐全且合同内容已完全履行。此外，宗某生、宗某自称就该事件报警处理后，公安机关未出具书面材料。综合目前证据情况，在宗某生、宗某缺乏充分有力的证据证明宋某和、赵某平与宗某廷的买卖行为存在恶意串通的情形下，应认定该协议是宋某和、赵某平与宗某廷的真实意思表示，不存在恶意串通情形。
此外，关于宗某生、宗某与宋某和、赵某平签订的《房屋转让合同》是否违反我国土地管理法之规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。并且该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定进行处理。就本案而言，当事人争议的焦点在于宗某生、宗某与宋某和、赵某平签订的《房屋转让合同》，宋某和、赵某平与宗某廷签订的《房屋买卖协议》及两个买卖行为的效力问题。法院结合庭审认定的事实以及涉诉房屋从宗某生、宗某处转移至非本村经济组织成员宋某和、赵某平处，之后又从宋某和、赵某平处转移至后黑龙庙村集体经济组织成员宗某廷处这一过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中房屋买卖合同有效，宗某生、宗某的诉讼请求应予驳回。具体裁判理由如下：
2014年12月12日，宗某生、宗某与宋某和、赵某平签订《房屋转让合同》，该协议系双方真实意思表示，且合同签订后双方依约履行了各自的合同义务，即宋某和、赵某平支付了17万元购房款，宗某生、宗某将涉诉房屋交与宋某和、赵某平，这一事实证实双方在签订合同以及履行合同过程中均系真实意思表示。从2014年12月12日出卖房屋至2018年3月20日宗某生、宗某第一次起诉主张权利，房屋买卖行为已经过3年多，该期间宗某生、宗某从未向宋某和、赵某平主张过任何权利。故此，应认定宗某生、宗某与宋某和、赵某平在履行该合同过程中系自愿的、真实的、连贯的。宋某和、赵某平虽然不是后黑龙庙村村民，不属于后黑龙庙村集体经济组织成员，但其在购买后2015年对旧房进行了翻建，故宗某生、宗某主张的原有房屋已经灭失。2018年3月6日，宋某和、赵某平与宗某廷签订《房屋买卖协议》，将其翻建后的房屋卖给宗某廷并完成了交付，因宗某廷属于张山营镇后黑龙庙村村民，具有后黑龙庙村集体经济组织成员身份和资格，故宋某和、赵某平将涉案房屋卖给宗某廷后，涉案宅基地重新流入了后黑龙庙村集体经济组织，宋某和、赵某平与宗某廷所签订的《房屋买卖协议》未侵害不特定多数后黑龙庙村集体经济组织成员的利益，故宋某和、赵某平与宗某廷签订的《房屋买卖协议》并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。鉴于诉争房屋连环买卖过程中，所签订之合同均属交易双方当事人之真实意思表示，且诉争房屋最终仍属张山营镇后黑龙庙村集体经济组织成员所有，实现了内部流转，因此协议当属有效。
综上所述，法院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期的初衷出发，鉴于本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被宋某和、赵某平将涉诉房屋翻建并重新卖给具有同一集体经济组织成员资格的宗某廷而被消除，涉案房屋现掌握在后黑龙庙村集体经济组织成员手中，而宗某生、宗某未能举证证明宗某廷取得涉案房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，考虑到涉案宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性。综合认定宗某生、宗某要求确认合同无效并要求四被告恢复原状并腾退房屋的诉讼请求应予驳回。此外，关于宗某生、宗某要求赔偿3万元损失，其并没有提供有关损失的证据，于法无据，因此法院不予支持。

依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回宗某生、宗某的全部诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
本院认为，生效判决已认定宋新合、赵某平与宗某生、宗某就涉诉房屋成立买卖合同关系，宋新合、赵某平自宗某生、宗某处购买房屋后，将房屋另行出售给宗某廷。因此，本案系农村房屋的连环买卖，故宗某生、宗某与宋新合、赵某平之间签订的《房屋转让合同》的效力应结合两个交易行为予以认定。
首先，农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。宋新合、赵某平并非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员。但是，依据现有证据可以认定宗某廷系涉案房屋的最终买受人，其系本集体经济组织成员，有权取得涉诉宅基地使用权。结合宋新合、赵某平与宗某廷、杜某平的陈述及各方提供的证据，可以认定双方完成了涉诉房屋的交付和价款的支付。
其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，宗某生、宗某主张宋新合、赵某平与宗某廷签订的《房屋买卖协议》系恶意串通，但并未对此提供充分证据予以证明，故本院对其该项上诉主张不予采信。在宋新合、赵某平与宗某廷的《房屋买卖协议》已实际履行，且不存在合同无效的其他情形下，宗某生、宗某上诉要求确认宋某和、赵某平与宗某生、宗某签订的《房屋转让合同》无效并要求恢复原状、赔偿损失的相关诉请，已无事实和法律依据。

综上所述，宗某生、宗某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由宗某生、宗某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。