220905，一房二卖违约责任

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2014年9月

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，一、关于双方签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审庭审中，双方当事人均认可并同意合同解除，鉴于A公司与B公司已经办理了案涉商铺的产权过户手续，B公司已支付购房款，郑某安与A公司之间的合同已无法继续履行。因此，郑某安与A公司之间的《商品房买卖合同》应予解除。
二、关于A公司应否返还郑某安购房款5035400元，赔偿郑某安按揭贷款利息1070474.58元、房屋涨价损失12898177.10元、查档查询费550元和已付房款一倍的赔偿5035400元的问题。一审法院认为，由于双方当事人之间合同予以解除，A公司因合同收取的购房款5035400元应向郑某安返还。双方当事人签订《商品房买卖合同》后，郑某安依约支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，A公司依约将案涉商铺于2005年6月交付郑某安，案涉商铺交付郑某安后，由郑某安对外出租收益。由于其他原因A公司一直未向郑某安办理商铺产权过户手续，双方当事人履行了合同约定的主要内容。2012年1月16日，A公司向B公司出售了包括郑某安所购商铺在内的商铺，2012年1月20日办理了商铺产权过户手续。A公司的行为违反了其与郑某安的合同约定，应承担相应的违约损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然A公司的行为给郑某安造成了损失，但该损失应当以合同正常履行后郑某安可以获得的利益为限，A公司于2012年1月20日向B公司办理了案涉商铺的过户手续，此时A公司已构成违约，导致郑某安与A公司之间的合同已无法继续履行，应以此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价11513700元，由A公司向郑某安赔偿，郑某安对差价损失的主张予以支持。郑某安主张的按揭贷款利息为合同正常履行后郑某安为获得利益所支出的必要成本，其应获得的利益在差价部分已得到补偿，对郑某安就该部分的主张不予支持。关于郑某安主张的已付房款一倍的赔偿5035400元，虽然A公司存在违约行为，郑某安的主张有法律依据，但A公司向B公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑某安进行过洽谈，并且A公司以同样的方式回购了其他商铺。A公司的行为有别于上述司法解释规定的一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形，对郑某安的此项诉求不予支持。关于查档查询费550元，该部分费用为A公司向B公司出售案涉商铺后，郑某安为落实案涉商铺的产权登记和按揭贷款利息的支付情况而产生的合理支出，应由A公司向郑某安赔付。

综上，一审法院认为，郑某安与A公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。鉴于A公司与B公司已经办理了案涉商铺的产权过户手续，郑某安与A公司之间的《商品房买卖合同》应予解除，因合同收取的购房款5035400元A公司应向郑某安返还。由于A公司存在违约行为，应向郑某安赔偿差价损失11513700元和查档查询费550元。郑某安的其他诉讼主张不予支持。故一审法院作出（2013）青民一初字第4号民事判决，判决如下：一、解除郑某安与A公司签订的《商品房买卖合同》；二、A公司于判决生效后60日内向郑某安返还已付购房款5035400元，赔偿商铺差价损失11513700元和查档查询费550元；三、驳回郑某安的其他诉讼请求。案件受理费162000元、财产保全费5000元、鉴定费39000元，由郑某安负担51500元，A公司负担154500元。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案二审争议焦点为：一、A公司是否应赔偿郑某安已付购房款一倍的损失5035400元。二、一审判决A公司赔偿郑某安商铺差价损失11513700元是否正确。三、A公司是否应赔偿郑某安购房按揭贷款利息1070474.58元。
一、关于A公司是否应赔偿郑某安已付购房款一倍的损失5035400元的问题
本院认为，首先，《商品房买卖合同解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条规定明确赋予买受人请求出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利，A公司认为该条规定明确出卖人承担的损害赔偿责任不应超过已付购房款一倍系理解错误，不能成立。
其次，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后的可得利益应当由违约方予以赔偿，因此，A公司应当赔偿郑某安的所受损失和可得利益。而考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对A公司应当承担的违约责任加以认定。对于郑某安主张的已付房款一倍即5035400元赔偿，虽然A公司存在违约行为，但郑某安已经占有案涉商铺6年多并用于出租，A公司向B公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑某安进行过洽谈，并且A公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，A公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决对郑某安请求赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的主张不予支持并无不当，本院予以维持。
二、关于一审判决A公司赔偿郑某安商铺差价损失11513700元是否正确的问题
本院认为，郑某安一审起诉所主张的房屋涨价损失，实际上指的就是可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，A公司与郑某安签订《商品房买卖合同》时，《商品房买卖合同解释》已经实施，因此，A公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。综合本案中郑某安已经实际占有案涉房产并出租获益6年多，以及A公司将案涉房产转售他人的背景、原因、交易价格等因素，一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑某安购买价之间的差额作为可得利益损失，判令A公司赔偿郑某安11513700元，导致双方当事人之间利益的显失平衡，超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期，根据《合同法》第一百一十三条第一款规定精神，为了更好平衡双方当事人的利益，本院酌定A公司赔偿郑某安可得利益损失5035400元。
此外，关于郑某安主张一审判决以2012年1月20日作为评估基准日缺乏事实和法律依据，从而少判商铺差价损失1384500元的问题，本院认为，鉴定意见仅系法院最终确认的参考，以何时点作为评估基准日进行鉴定，系一审法院行使自由裁量权的范畴，故其该理由不能成立。关于当事人重新鉴定的申请，是否予以采纳属于人民法院在审理案件中的审判职权行使问题，《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》并未规定必须要通过裁定等方式对当事人予以回复，故A公司认为一审法院对其申请既没有驳回、也没有采信违法的理由没有法律依据。
三、关于A公司是否应赔偿郑某安购房按揭贷款利息1070474.58元的问题
由上所述，郑某安的可得利益损失应当得到赔偿，而郑某安主张的按揭贷款利息，系合同正常履行后郑某安为获得利益所支出的必要成本，故一审判决对郑某安请求赔偿购房按揭贷款利息1070474.58元的主张不予支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，本院认为，郑某安的上诉理由不能成立，A公司的部分上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但在可得利益损失的确定上存在错误，应予纠正。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持青海省高级人民法院（2013）青民一初字第4号民事判决第一项、第三项；
二、变更青海省高级人民法院（2013）青民一初字第4号民事判决第二项为：A公司于本判决生效后30日内向郑某安返还已付购房款5035400元，赔偿可得利益损失5035400元和查档查询费550元。
一审案件受理费、财产保全费、鉴定费，按一审判决执行；二审案件受理费114962.80元，由郑某安负担。
本判决为终审判决。

【检察院监督】
郑某安不服二审判决，向最高人民法院申请再审，该院裁定驳回郑某安提出的再审申请。

郑某安不服二审判决，向最高人民检察院申请监督。最高人民检察院通过调阅卷宗并询问当事人，重点对以下问题进行审查：一是审查郑某安主张的房屋差价损失1151.37万元是否属于可得利益损失及应否赔偿。本案中，郑某安依约支付购房款，其主要合同义务履行完毕，A公司亦已将案涉商铺交付郑某安。因不可归责于郑某安原因，案涉商铺未办理产权过户手续。其后，A公司再次出售案涉商铺给某百货公司并办理过户，构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》规定，违约损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。A公司作为从事房地产开发的专业企业，订立合同时应预见到，若违反合同约定，将承担包括差价损失赔偿在内的违约责任。A公司再次出售案涉商铺时，对案涉商铺市价应当知悉，对因此给郑某安造成的房屋差价损失也是明知的。因此，案涉房屋差价损失1151.37万元属于可得利益损失，A公司应予赔偿。二是审查生效判决酌定A公司赔偿郑某安可得利益损失503.54万元，是否属于适用法律确有错误。A公司擅自再次出售案涉商铺，主观恶意明显，具有过错，应受到法律否定性评价。郑某安出租商铺收取租金，是其作为房屋合法占有人所享有的权利，不应作为减轻A公司民事赔偿责任的事实依据。案涉商铺第二次出售价格虽仅为0.9万元/平方米，但郑某安所购商铺的评估价格为6.5731万元/平方米，A公司作为某百货公司发起人，将案涉商铺以较低价格出售给关联企业某百货公司，双方存在利害关系，故案涉商铺的第二次出售价格不应作为减轻A公司民事赔偿责任的事实依据。

最高人民检察院在对郑某安主张的可得利益损失是否应予赔偿以及酌定调整可得利益损失数额是否属行使裁量权失当等情况进行全面、客观审查后，认为生效判决适用法律确有错误，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院发出再审检察建议。

【监督结果】
最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再审本案。再审中，在法庭主持下，郑某安与A公司达成调解协议，主要内容为：（一）解除双方订立的《商品房买卖合同》；（二）A公司向郑某安返还已付购房款503.54万元，赔偿可得利益损失503.54万元；（三）A公司另行支付郑某安商铺差价损失450万元，于2020年12月31日支付200万元，于2021年5月31日前付清其余250万元；A公司如未能如期足额向郑某安付清上述款项，则再赔偿郑某安差价损失701.37万元。最高人民法院出具民事调解书对调解协议依法予以确认。