220110，业主委员会与物业公司之物业维修合同纠纷
裁判法院：山东省滨州市中级人民法院
裁判时间：2021年6月
案号：（2021）鲁16民终1098号
【一审法院认为及判决】
一审法院认为，根据本案原被告的陈述及答辩、质证意见，本案争议焦点为：1.A业主委员会在本案中的诉讼主体地位是否适格；2.B物业公司主张的支付数额是否合理。
关于争议焦点一，首先《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》（根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订）第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”。本案中A业主委员会依法成立并备案，在2019年6月29日，B物业公司、A业主委员会、C物业公司三方签订《A小区交接协议》，在该份协议中，对涉案原被告争议的“B物业公司投入的非物业费非置业公司应承担的维修费用”的支付事宜作出书面约定，该协议的签订，应视为A业主委员会代表A小区全体业主与前期物业公司（B物业公司）与新物业公司（C物业公司）就物业服务交接事宜签订的书面协议，依据上述法律规定，该协议对A小区全体业主具有约束力。在该份协议第二条中约定：“关于B物业公司投入的非物业费非置业公司应承担的维修费用，由A小区业主委员会审计鹤伴物业提供的审计报告，审计完成后协调维修基金解决或业主在2020年12月31日前解决。如期解决不了按银行同期贷款基准利率承担责任。”即涉案原告投入的非物业费、非置业公司应承担的维修费用，由A业主委员会审计原告提供的审计报告后，协调维修基金解决或业主在2020年12月31日前解决，该约定条款并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，其约束力应及于A小区全体业主。另在（2019）鲁1626民初4056号民事案件中，A业主委员会曾根据业主大会的授权代表A小区全体业主作为原告提起诉讼，要求B物业公司向其返还水电费用。由此可见，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，所产生的法律后果由全体业主承担。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。综上，A业主委员会在本案中作为适格诉讼主体参与诉讼，并无不当。
关于第二个争议焦点，B物业公司认为，依据原被告及C物业公司于2019年6月29日签订的《A小区交接协议》，被告应予支付“关于B物业公司投入的非物业费非置业公司应承担的维修费用”，因原被告对该协议第二条约定的“是否提交审计报告”及“非物业费非置业公司应承担的维修费用数额”未达成一致意见，B物业公司向一审法院申请对邹平A小区维修工程的工程造价进行鉴定。2020年10月19日，依据B物业公司的申请，原被告共同选取F公司对邹平A小区维修工程的工程造价进行鉴定。2020年12月18日，F公司出具鲁仲泰[2020]工程鉴字第035号工程造价鉴定意见书，被告对该鉴定意见书提出异议，但F公司系依法登记注册的有限责任公司，其业务范围包括：“一般项目：工程管理服务；招投标代理服务；政府采购代理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可项目：工程造价咨询业务；建设工程监理；建设工程勘察；建设工程设计；司法鉴定服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。”且依据A业主委员会的申请，F公司指派鉴定人李某、董某出庭接受质询。另根据A业主委员会庭审中提交的两份《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案证》载明的内容：A小区住宅小区一期、二期工程中，部分住宅楼的竣工日期为2011年12月，项目竣工综合验收备案合格时间是2015年4月30日；部分住宅楼的竣工日期为2013年12月1日，项目竣工综合验收备案合格时间是2020年3月30日。庭审中原告陈述：“该维修费用（鉴定报告中鉴定的维修费用）根据我方提供的维修费用明细表和劳务费用明细表及相关财务凭证，可以确定维修费用的发生日期大概为2018年6-9月份。”被告陈述：在《A小区交接协议》第二条中提到的非物业费、非置业公司应承担的维修费用起止时间为“D公司由西董街道办转卖给E公司开始（2017年10月份）至鹤伴物业退出之日（2019年6月29日）”；该部分费用具体包括“排除物业公司、置业公司（邹平D公司）应当承担的费用之外的部分费用，没有具体的范围，不好界定，其中载明的维修费用包括A小区第一、二期工程”。由此可见，原告申请鉴定的维修费用的起止时间并未超出被告认可的“非物业费非置业公司应承担的维修费用数额”时间范围。庭审结束后，A业主委员会向一审法院提交书面“关于《物业交接协议》中‘非物业非置业’的说明”一份，载明：“A小区的维修应当分为三部分，第一部分是服务的鹤伴物业应当承担的服务内容；第二部分是开发商鹤伴置业在保修期内应当负责的保修内容；第三部分（非物业、非置业之外）是除前两项内容之外的经过受益业主或者楼长代表签字同意维修并对维修效果和维修费用予以认可的内容。此外对于无维修必要的内容诸如物业楼内部提升档次的装饰装修（暖气管道维修等那就更需要经过合法授权或者委托）”。但截至被告提交上述书面说明之日，被告并未对原告在《A小区交接协议》第二条中提到的“非物业费、非置业公司应承担的维修费用”具体维修项目提出明确的界定范围和具体列项。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”另该司法解释第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”A业主委员会未提供充分的证据对自己的辩称意见予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对其辩称意见，依法不予采信。根据原被告的庭审陈述及《A小区交接协议》第二条约定内容，原被告对该部分“非物业费、非置业公司应承担的维修费用”已实际发生并无异议，因此，在原被告对上述维修费用数额未达成一致意见的情形下，对涉案原被告共同选取的F公司作出的鲁仲泰[2020]工程鉴字第035号工程造价鉴定意见书鉴定结论应予采信，即该鉴定意见书中确认的邹平A小区维修工程的工程造价767937.91元即为B物业公司投入的涉案“非物业费、非置业公司应承担的维修费用”。综上，在B物业公司主张权利并完成初步举证责任的情形下，对B物业公司在本案中的合理诉讼请求，依法应予支持。原被告在《A小区交接协议》第二条中约定涉案维修费用“业主在2020年12月31日前解决”，庭审中被告陈述未曾支付原告维修费用，因此，原告在本案中主张被告支付其维修费用767937.91元，合法有据，依法予以支持。
关于B物业公司支付的评估鉴定费用及A业主委员会支付的专家证人出庭费用的承担事宜。因鉴定评估费用及专家证人出庭费用的支出，均为原被告为查清案件事实而支出的合理费用，该部分费用应由原被告平均负担。B物业公司共计支出评估鉴定费用20000元，A业主委员会支付专家证人出庭费用1200元，B物业公司与A业主委员会各负担10600元[﹙20000元＋1200元﹚÷2]，A业主委员会需另支付B物业公司上述费用差额合计9400元（10600元－1200元）。原告的其他诉讼请求，证据不足，依法不予支持。
综上所述，B物业公司的部分诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条之规定，判决：一、被告A业主委员会于本判决生效之日起十五日内支付原告B物业公司物业维修费用767937.91元；二、被告A业主委员会于本判决生效之日起十五日内支付原告B物业公司评估鉴定费用、证人出庭费用差额合计9400元；三、驳回原告B物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6150元,保全费5000元，合计11150元，由原告B物业公司负担670元，被告A业主委员会负担10480元。
【二审法院认为及判决】
本院认为，上诉人与被上诉人争议的焦点问题：一、上诉人是否系适格的诉讼主体；二、一审确定的维修数额是否正确、依据是否充分；三、上诉人是否应承担支付责任。
关于焦点问题一，上诉人称其参加本案诉讼未得到业主大会授权，主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，A业主委员会符合该法规定的其他组织，本案系物业服务合同纠纷，争议内容属于业主委员会的履职范围。上诉人在本案中系被诉主体，并不应以其提起诉讼需获得授权为前提，业主委员会作为业主大会的执行机构，本身即具有对外代表全体业主的职能。故，上诉人关于其诉讼不具有本案诉讼主体的主张，依法不能成立。
关于焦点问题二，上诉人主张被上诉人主张维修的内容不能排除是否属于物业、置业应承担的部分，且维修数额依据不充分。本院认为，首先，一审中，上诉人提交涉案《A小区交接协议》，在该协议中，约定了对被上诉人投入的非物业费非置业公司的维修费用，由A小区业委会审计报告后协调维修基金解决或业主在2020年12月31日前解决。故，上诉人对被上诉人进行了不属于物业费范围和置业公司范围的维修是认可的。一、二审中，上诉人主张依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，涉案《A小区交接协议》无效，但该条系对业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定，并非法律禁止性规定，上诉人的该项主张依法不能成立。其次，一审中，经上诉人申请，一审法院委托F公司对涉案争议维修费用进行鉴定，并出具了鲁仲泰[2020]工程鉴字第035号工程造价鉴定意见书。被上诉人对该鉴定意见书有异议，认为上诉人提交的施工签证中无业主签字、隐蔽工程鉴定没有依据。本院认为，被上诉人对施工部分提供了施工图纸、施工单位签章的现场签证、收据、转账凭证、发票等能够形成证据链条，证明被上诉人为涉案小区提供维修，上诉人的异议没有事实和法律依据，依法不予支持。再次，一审中，上诉人认可涉案《A小区交接协议》第二条中的维修费用系自2017年10月至2019年6月29日发生的，而被上诉人主张的维修费用形成于2018年6-9月左右，属于该期间。而且物业费系业主向物业公司交纳的服务费用，上诉人认为其交纳的服务费用包含涉案维修应提交证据证明，但上诉人未能举证；上诉人主张涉案维修属于置业公司，但二审中，上诉人认可涉案工程已分别于2012年、2013年交付使用，且对于涉案工程置业公司的保修范围及期间未提交证据证明，其主张涉案维修属于置业公司保修范围的主张，缺乏证据证明，依法不予支持。
关于焦点问题三，上诉人作为业主委员会对外代表全体业主，其行为的法律效果及于全体业主。上诉人签订涉案《A小区交接协议》，对维修费用支付作出约定，上诉人应按约定予以支付，涉案维修费用应由全体业主分担。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12300元，由上诉人A业主委员会负担。
本判决为终审判决。
〖法律依据〗
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）
第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）
第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。