220128，善意取得相关房屋登记行政诉讼
裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2018年11月
案号：（2018）最高法行再165号
【一审法院认为及判决】
广东省广州市花都区人民法院一审认为，涉案房屋原登记在梁某峰名下，因梁某峰已死亡，涉案房屋被转让登记，温某华作为梁某峰的儿子有权提起行政诉讼。温某华在2009年7月10日知道涉案房屋被转让给谢某燕后报案。温某华在广东省广州市中级人民法院于2011年10月18日作出(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决后，于2012年11月21日提起行政诉讼，并未超过起诉期限。黄某明与谢某燕买卖涉案房屋的行为无效。广州市国土资源和房屋管理局依据黄某明伪造的材料，将涉案房屋转移登记在谢某燕的名下，应属主要证据不足，登记错误，该行政行为违法。黄某明将涉案房屋以165万元的价格卖给谢某燕，谢某燕又以338万元的价格转让给曾某森，现涉案房屋由曾某森占有使用。曾某森是以对价转让取得涉案房屋，并经房管部门登记在其名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，曾某森取得涉案房屋应属善意取得，其权利应受到保护。
根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款等规定，判决：一、确认广州市国土资源和房屋管理局为黄某明、谢某燕办理广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城内8号别墅转让登记的行政行为违法；二、驳回温某华要求撤销广州市国土资源和房屋管理局颁发给谢某燕的房地产权证的诉讼请求。
【二审法院认为及判决】
广东省广州市中级人民法院二审认为，温某华享有行政诉讼原告资格。根据《房屋登记办法》第八十一条、《广东省城镇房地产权登记条例》第十七条第一项、《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条第一款的规定，广州市国土资源和房屋管理局为谢某燕、黄某明作出涉案房屋转让登记时所依据的申请人黄某明提交的登记材料已被生效的刑事判决证明为虚假材料，且黄某明与谢某燕就买卖涉案房屋的行为已被生效的民事判决确认为无效。因此，涉案房屋转让登记行为的合法性基础已经不存在，应予撤销。温某华及其家人发现梁某峰名下的别墅被人假冒卖掉，立即报案，寻求公权力予以保护。而谢某燕在低于市场价格的165万元购买涉案房屋后，将涉案房屋以338万元的价格售与曾某森。显然，谢某燕非善意第三人。而广州市国土资源和房屋管理局在核发房地产权证的过程中，发现涉案房屋存在问题，停发房地产权证，应视为涉案房屋并未完成转让登记。因此，一审法院认为曾某森已经善意取得涉案房屋，并确认广州市房管局为黄某明、谢某燕办理涉案房屋转让登记的行政行为违法，处理不当，二审予以纠正。而曾某森因涉案房屋所受损失可另循法律途径予以解决。判决撤销广东省广州市花都区人民法院(2013)穗花法行初字第23号行政判决；撤销广州市国土资源和房屋管理局发给谢某燕的00××03号房地产权证。
【再审法院认为及判决】
广东省广州市中级人民法院再审认为，广州市国土资源和房屋管理局依据黄某明伪造的材料，将涉案房屋转移登记在谢某燕的名下，该行政行为属主要证据不足，该房屋转移登记的具体行政行为违法。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十六条的规定，不动产物权以登记作为物权公示效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力。《房屋登记办法》第七条规定，房屋产权登记由申请、受理、审核、记载于登记簿、发证五个程序组成。本案中，虽然曾某森提供的查册登记情况表反映广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月13日将涉案房屋的所有权转移登记在曾某森的名下，但因发现涉案房屋存在产权纠纷，广州市国土资源和房屋管理局未向曾某森发放房地产权证，房屋产权登记尚未完成，房屋产权登记未完成于登记薄的记载，不能视为涉案房屋已进行不动产物权登记。谢某燕将涉案房屋以338万元的价格售予曾某森，因该房屋尚未完成产权登记于曾某森名下，故原审认定曾某森未善意取得涉案房产，并无不当，再审予以维持。曾某森因涉案房屋所受损失可另循法律途径予以解决。判决维持该院(2014)穗中法行终字第34号行政判决。
【最高法再审认为及判决】
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，本案申诉期间，原审被告广州市国土资源和房屋管理局的职权发生变更，被申诉人应依法变更为继续行使不动产登记职责的广州市国土资源和规划委员会。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案房屋存在两次转移登记，首次转移登记至谢某燕名下，谢某燕又转移登记至曾某森名下。被诉的行政行为是首次转移登记行为，应当依法受理。本案的争议焦点是：一、涉案房屋首次转移登记行为是否合法；二、涉案房屋后续转移登记行为是否依照法律规定已经完成登记，曾某森是否善意取得涉案房屋所有权；三、涉案房屋首次转移登记行为及颁发给谢某燕的房地产权证是否应当被撤销。
一、关于涉案房屋首次转移登记行为是否合法的问题。
《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中，广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄某明提交的登记材料已被生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料，且黄某明与谢某燕买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。温某华提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。广州市国土资源和规划委员会提出被诉登记行为没有违法性，犯罪行为导致的后果不应由其来承担的答辩意见，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
二、关于涉案房屋后续转移登记行为是否依照法律规定已经完成登记，曾某森是否善意取得涉案房屋所有权的问题。
《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。本案中，2010年9月13日，广州市国土资源和房屋管理局将涉案房屋转移登记至曾某森名下，已将相关事项记载于登记簿。申诉人至2014年9月9日，仍然能够到房屋登记机构查询打印涉案房屋的《房地产登记薄查册表》，查询到涉案房屋的登记字号、权属人及产权证号等信息，足以证明登记事项已对外产生公信力。广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改，并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需要具备三个要件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，各方当事人对于曾某森受让房屋时是善意的，以合理的价格转让这两个要件，均无异议。涉案房屋是否依照法律规定已经登记就是曾某森是否善意取得房屋所有权的关键。根据现已查明的事实，涉案房屋已登记于曾某森名下，虽未颁发房地产权证，但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某森提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，本院予以支持。广州市国土资源和规划委员会提出涉案房屋由谢某燕转移至曾某森名下的登记手续并未全部完成，曾某森对涉案房屋的善意取得尚未成立的答辩意见，理由不能成立。温某华认为曾某森没有取得房地产权证，并未善意取得涉案房屋的主张，亦不能成立。
三、关于涉案房屋首次转移登记行为及颁发给谢某燕的房地产权证是否应当被撤销的问题。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，已经生效的刑事判决证明黄某明以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，被诉的首次转移登记行为违法，但因曾某森已经善意取得涉案房屋所有权，判决确认被诉登记行为违法，不撤销登记行为，符合上述规定。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。本案中，被诉的首次转移登记行为违法，但涉案房屋已由曾某森善意取得。如果撤销首次转移登记行为，取消曾某森善意取得的房屋所有权，不仅会损害善意第三人的合法权益，而且违反法律规定的房屋登记的审查认定标准，影响商品房市场相关交易规则的确立，势必破坏交易秩序，将给社会公共利益造成重大损害，故本案确认被诉登记行为违法但不予撤销，亦符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定。因被诉房屋登记行为的外化表现形式就是给谢某燕颁发的房地产权证，温某华请求撤销该房地产权证，所诉的行政行为即是房屋登记行为。一审判决确认被诉房屋登记行为违法正确，但同时判决驳回温某华要求撤销颁发给谢某燕的房地产权证的诉讼请求，适用法律有误，故对相关判项予以调整。
综上所述，一审判决确认被诉房屋登记行为违法正确，应予维持，但判决驳回温某华的诉讼请求适用法律有误，应予纠正；二审及原再审判决认为曾某森未善意取得涉案房屋，撤销被诉房屋登记行为及发给谢某燕的房地产权证错误，应予撤销。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第八十九条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条、第一百二十二条的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法行终字第34号行政判决及（2014）穗中法审监行再字第2号行政判决；
二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决第二项；
三、维持广东省广州市花都区人民法院（2013）穗花法行初字第23号行政判决第一项。
一、二审案件受理费共100元，由广州市国土资源和规划委员会负担。
本判决为终审判决。
〖法律依据〗
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。
复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。
行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：
（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；
（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。
行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：
（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》
第一百一十九条 人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百二十二条 人民法院审理再审案件，认为原生效判决、裁定确有错误，在撤销原生效判决或者裁定的同时，可以对生效判决、裁定的内容作出相应裁判，也可以裁定撤销生效判决或者裁定，发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审理。
《中华人民共和国物权法》
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第五条 同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。
原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
第十一条 被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。
被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。
被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
《房屋登记办法》
第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第十八条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。