220504，提前搬出与租赁合同的解除

裁判法院：山东省淄博市中级人民法院
裁判时间：2021年9月
案号：(2021)鲁03民终3043号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，如前所述，一审法院认定原、被告双方已用微信聊天的方式签订了按上年度租赁合同从2020年3月11日至2021年3月10日继续履行一年的租赁合同，故双方均应自觉履行。但被告在未履行期满的情况下，单方解除合同，于2021年1月1日从涉案房屋搬出，构成违约。可鉴于被告已实际从涉案房屋搬出，以行动表示不再继续履行合同，从2021年1月1日以后也未再继续占用使用涉案房屋，因此对原告要求被告支付租赁费至2021年3月10日的主张，一审法院不予支持。被告搬离涉案房屋时，应当提前通知原告，给原告留出必要的时间，以便让原告另找其他租户以减少原告的损失，但被告在未通知原告的情况下，于2021年1月1日就从涉案房屋搬出，显然不当，因此，一审法院酌定应当给原告留出一个月零十天的时间让原告另找其他租户。故一审法院认为被告应支付租赁费至2021年2月10日，即被告应支付给原告2020年3月11日起至2021年2月10日止（即11个月）的租赁费，共计77627元（按上年度租赁费84684元计算：84684元÷12个月×11个月）。被告已支付6万元，尚欠17627元，被告应予支付。对原告多主张的部分，一审法院不予支持。合同解除后，原告应退还被告押金5000元，原告主张已退，但未提供相应证据，故一审法院不予支持。上述款项相互折抵后，被告应支付原告租金12627元（17627元-5000元）。原告还要求被告支付租金的利息3000元、赔偿金2000元，对此一审法院认为，关于利息3000元，原告未明确计算方式，且在微信聊天记录中双方达成一致意见，被告给原告支付房租利息2000元（即原告主张的赔偿金），因此，被告应支付原告房租利息2000元，对原告多主张的部分，一审法院不予支持。对于所欠水费、电费、物业费共计1462.10元，被告无异议，应予支付。关于防盗窗四个、拖布池、三个空气开关，原告要求被告赔偿损失，对此一审法院认为，防盗窗四个是被告出资安装，原告主张其也出钱，但未提供证据，对此一审法院不予认定；拖布池、三个空气开关，原告要求被告赔偿损失，证据不足，一审法院不予支持。对于16个灯具，原告主张当时是吸顶灯，但未提供相应证据，故只能依据被告主张，当时装修前是16个白炽灯泡，被告搬走后，应予更换16个白炽灯泡。根据双方合同约定，被告搬出房屋时，应将涉案房屋恢复原状，因此对原告要求被告将房屋恢复原状：拆走走廊隔断、教室内背景墙、厨房隔断的诉讼请求，一审法院予以支持。被告还主张原告应当支付就餐费用约5600元，但双方对此数额并未确定，被告可另行向原告主张权利。

据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第三款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十六条第一款、第五百七十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、被告徐某欠原告王某爱房屋租赁费12627元，于判决生效后十日内付清。二、被告徐某支付原告王某爱利息2000元，于判决生效后十日内付清。三、被告徐某支付原告王某爱水费、电费、物业费共计1462.10元，于判决生效后十日内付清。四、被告徐某于判决生效后十日内给原告王某爱的涉案房屋更换16个白炽灯泡。五、被告徐某于判决生效后二十日内将涉案房屋恢复原状：拆走走廊隔断、教室内背景墙、厨房隔断。六、驳回原告王某爱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由原告王某爱负担155元，被告徐某负担177元。

【二审法院认为及判决】
本院认为，关于被上诉人应否支付房屋租赁费24684元的问题。被上诉人于2021年1月搬离案涉房屋，不再占有使用房屋，上诉人对此并未提出异议，双方在被上诉人搬走后亦未再就租赁事宜进行沟通。即自被上诉人搬离房屋后，双方未再继续履行租赁合同。一审法院据此酌定为上诉人预留寻求其他租户的时间认定被上诉人支付租赁费至2021年2月10日符合本案实际，并无不当。关于上诉人诉求的利息及赔偿金5000元应否得以支持的问题。双方在通过微信就案涉房屋租赁事宜进行沟通时，对于被上诉人支付房租利息2000元达成了一致意见。一审对此予以认定具有事实依据。上诉人关于被上诉人应支付利息损失和赔偿金5000元的上诉理由不能成立，不予支持。关于一审判决认定以5000元押金折抵租赁费有无事实和法律依据的问题。一审判决被上诉人将房屋恢复原状，在此情形下，根据双方合同约定，押金应当予以退还。在双方互负金钱债务的情形下，一审判决以押金5000元折抵租赁费符合法律规定。关于上诉人诉求的防盗窗、吸顶灯、空气开关及拖布池损失应否予以支持的问题。双方均认可在双方初次签订租赁合同被上诉人对案涉房屋进行承租时，双方当事人对于彼时房屋的状态及房屋内设施物品的具体情况并未形成具体交接明细。在此情形下，一审根据案件审查情况对于上诉人所主张上述相关财产所作处理未违反法律规定。综上所述，上诉人王某爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费230元，由上诉人王某爱负担。
本判决为终审判决。

〖法律依据〗
《中华人民共和国民法典》
第四百六十九条　【合同订立形式】当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

第五百零九条　【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十六条　【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十九条　【金钱债务实际履行责任】当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。