220814，地下室使用权随房屋转让
裁判法院：江苏省南京市江宁区人民法院
裁判时间：2020年12月
案号：(2020)苏0115民初12943号
【一审法院认为及判决】
本院认为：原告高某清、戴某晴与被告张某清、袁某萍签订的《存量房交易合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
一、关于涉案地下室是否属于业主共有部分的问题。法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，101室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且101室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。7号小地下室系从101室的单元地下室分隔出来分配给101室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。张某清、袁某萍辩称7号小地下室不属于业主共有部分及其二人可自行处置的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于张某清、袁某萍是否应将7号小地下室交付高某清、戴某晴的问题。法律规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理合意所单独使用的共有部分的使用权也应当一并转让，既有的共同管理合意对新业主仍然有效，原业主应当协助将其单独使用的共有部分交付于新业主。本案中，张某清、袁某萍基于共同管理合意单独使用7号小地下室，张某清、袁某萍向高某清、戴某晴转让101室房屋，7号小地下室的使用权应当一并转让，张某清、袁某萍应当协助将7号小地下室交付于高某清、戴某晴。因此，对于高某清、戴某晴要求确认7号小地下室归其二人使用以及要求张某清、袁某萍腾空并交付7号小地下室的诉讼请求，本院予以支持。张某清、袁某萍辩称房屋买卖合同没有约定转让7号小地下室，其二人不应当向高某清、戴某晴交付7号小地下室的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
三、关于高某清、戴某晴主张的占有使用费如何认定的问题。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某清、袁某萍拒绝向高某清、戴某晴交付7号小地下室构成违约，高某清、戴某晴有权要求张某清、袁某萍赔偿损失。双方对7号地下室的交付期限未作约定，高某清、戴某晴可以随时要求张某清、袁某萍履行，但是应当给予张某清、袁某萍一定准备时间。高某清、戴某晴2020年8月24日要求张某清、袁某萍于月底前腾空并交付7号小地下室，张某清、袁某萍未及时履行义务，因此占有使用费应从2020年9月1日起计算。综合考量7号小地下室的性质、面积、用途等因素，本院酌定按180元/月的标准计算。鉴于张某清、袁某萍取得7号小地下室使用权时支出了相应费用，为减少当事人的诉累，本院确定截至2020年12月22日的占有使用费与张某清、袁某萍支出的费用相抵，张某清、袁某萍无需再支付该期间的占有使用费。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、南京市江宁区中的7号小地下室归原告高某清、戴某晴使用；
二、被告张某清、袁某萍于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并将南京市江宁区中的7号小地下室交付于原告高某清、戴某晴；
三、被告张某清、袁某萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付高某清、戴某晴占有使用费（自2020年12月23日起，按180元／月的标准计算至被告张某清、袁某萍将南京市江宁区中的7号小地下室交付于原告高某清、戴某晴之日止）；
四、驳回原告高某清、戴某晴的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案应收案件受理费减半收取计265元，由被告张某清、袁某萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
〖法律依据〗
《中华人民共和国物权法》
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。