220929，疫情期间解除房屋租赁合同纠纷

裁判法院：北京市朝阳区人民法院
裁判时间：2021年10月
案号：（2020）京0105民初52399号

【法院认为及判决】
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应当适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释。
涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。根据王某娟、A公司的诉辩意见及庭审查明情况，本案的争议焦点有二：一是何方当事人有权解除涉案合同，二是涉案合同解除的法律后果。
一、何方当事人有权解除涉案合同
（一）王某娟有无权利依据“不可抗力”规则解除涉案合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据上述规定，王某娟若依据“不可抗力”规则解除涉案合同，需要满足两项条件：其一，疫情对于涉案合同履行构成不可抗力；其二，王某娟受疫情影响无法实现合同目的。本院经审理认为上述两项条件均未成就，具体理由如下。
疫情并未导致王某娟无法使用涉案房屋。根据本案查明的事实，A公司自2020年2月15日即通知王某娟商场自2020年2月17日开始营业；在此之后，王某娟亦可自由进入涉案房屋。虽然疫情确对王某娟业务开展、业绩经营产生一定影响，但对王某娟使用涉案房屋并用于经营而言，并未构成“不能预见、不能避免并不能克服”之客观情况，现有证据亦足以证明疫情期间涉案房屋仍在使用，即使未能正常经营，也主要是因为王某娟拒绝开门营业；退一步讲，即便受疫情影响，涉案房屋无法发挥全部经济效用，但双方仍可通过变更合同履行期限、履行方式、价款数额等方式，重新达致权利义务平衡的状态。因此，本案中疫情对于房屋租赁而言，不构成不可抗力。
疫情亦未导致涉案合同目的无法实现。承租人取得房屋使用权用于经营，出租人取得相应租金系租赁合同之主要合同目的。本案中，A公司已依约履行将涉案房屋交付给王某娟之主要合同义务，王某娟的主要合同目的已获实现。至于王某娟陈述因商场客流量减少致其无法经营获利之意见，因该目的仅为王某娟通过租赁涉案房屋并以之经营的间接目的，而非双方签署涉案合同的直接目的；并且该目的亦非仅仅仰赖客流量予以实现，亦可在短期内通过变更经营模式、加强线上交易等方式积极增加创收，特别是考虑到涉案合同的长期性、防控措施的暂时性，实难称之为合同目的无法实现。
因此，疫情对于涉案合同履行不构成不可抗力且涉案合同目的并未无法实现的情况下，王某娟并无权利依据“不可抗力”规则无责解除涉案合同。
（二）A公司有无权利解除涉案合同。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条虽明确规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，但该项规定的实质在于针对疫情或者疫情防控措施对合同履行的影响，尽量鼓励和推动合同的履行，力求将各方当事人损害降到最低，将疫情对市场秩序的影响降到最低，有效助力和推动复工复产，促进经济社会发展。具体到本案，疫情爆发伊始，在王某娟未按约交纳租金时，A公司考虑到疫情影响，并未向其催缴；疫情应急响应级别下调之后，A公司虽然开始催缴租金，但同时根据实际情况提出相应的租金缴纳方案及减免措施，且减免幅度与国有企业大体相当；在王某娟超过其所规定的缴费时间半月有余仍未交纳租金时，A公司才以张贴通知的方式要求解除涉案合同、收回房屋，其已尽到“诚实信用”“鼓励交易”之义务。反观王某娟，疫情期间迟延支付租金，并经A公司给予减租、免租以及缓交租金等优惠措施后既不与A公司协商，亦不支付租金，且未正当使用涉案房屋，而是任由涉案房屋空置。即使王某娟提交的证据足以证明疫情或者疫情防控措施导致资金周转困难或者营业收入明显减少，但在该时点，王某娟已无履行合同之意愿，而是坚持主张解除合同，因此并不属于上述指导意见规定的情况。在此情况下，王某娟拒付租金，并经A公司催要后仍拒不缴纳，并以自己的行为明确表示不再履约，构成根本违约，A公司有权按照法律规定和合同约定解除涉案合同。
综上，A公司于2020年6月5日在涉案房屋张贴通告，通知王某娟解除涉案合同、收回涉案房屋，系行使合同解除权，故涉案合同于该日解除。
二、涉案合同解除的法律后果
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因王某娟构成根本违约，故其应当按照上述规定向A公司承担相应的违约责任。对于双方的诉讼/反诉请求，本院分项论述如下。
（一）关于租金。
因涉案合同于2020年6月5日解除，故王某娟应向A公司支付2020年2月1日至2020年6月5日期间的租金。关于租金标准，考虑到此次新冠疫情采取的防控措施之广、影响程度之深，王某娟的经营活动确实受到了相应影响。本院综合考虑客流的减少程度、防控措施力度的大小等因素，酌情确定2020年2月1日至2020年4月30日期间，王某娟按原租金标准减半向A公司支付租金；2020年5月1日至2020年6月5日期间，王某娟按原租金标准的80%向A公司支付租金。王某娟于2020年2月1日至3月31日期间支付的租金用以抵扣上述期间的费用，本院仅在判决主文中载明王某娟应向A公司支付2020年2月1日至2020年6月5日应付未付的租金数额。
（二）关于占有使用费。
A公司解除涉案合同后，王某娟未按约向A公司返还涉案房屋，故其应向A公司支付相应期间（2020年6月6日至2020年9月14日）的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费标准，本院综合考虑王某娟实际占有使用房屋的情况、当事人过错程度、疫情对于涉案房屋使用的影响等因素，酌情确定王某娟按照涉案合同所约租金标准的80%向A公司支付占有使用费。
（三）关于市场管理费。
涉案合同履行期间，王某娟应依约向A公司支付市场管理费。关于市场管理费标准，本院依据涉案合同约定标准，综合考虑王某娟使用涉案房屋情况，参照王某娟租金支付标准，酌情确定王某娟应向A公司支付的市场管理费具体数额。
（四）关于押金/违约金。
根据合同约定，王某娟违约时，A公司有权扣留王某娟全部的押金作为对A公司的赔偿。本院认为，该项约定的实质意义为王某娟构成违约时，应当赔偿相当于押金数额的违约金，并以押金予以抵扣。本案中，因王某娟构成根本违约，A公司虽然有权依据该项约定将王某娟支付的押金作为违约金予以扣留，但因该违约金标准畸高，且王某娟明确申请本院酌情降低，故本院综合考虑本案实际情况、王某娟的过错程度、A公司的实际损失以及预期利益，酌情判处王某娟赔偿A公司相当于三个月租金标准的违约金；剩余部分，根据押金的性质及涉案合同约定，在抵扣王某娟应当支付的相应费用后，A公司应当返还王某娟。关于迟延履行违约金（滞纳金），因A公司已就王某娟迟延支付租金解除涉案合同并主张解约违约金，受王某娟违约所造成的损失已获填平，故其无权再行主张滞纳金。
三、本院需特别说明的问题
疫情突发，作为参与经济活动的民商事主体，应当根据合同法的基本原则和立法精神，结合相应的法律规定，明确合理预期，约束经济行为，正确处理正在履行的合同，本院亦据此裁判。具而言之，在商业租赁领域，民商事主体应当遵循诚实信用原则和鼓励交易原则，本院对此分项论述如下：
（一）诚实信用原则。
诚实信用是人类社会普遍崇尚的基本价值。诚实信用原则要求行为人恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益，被公认为民商事活动的根本原则。在疫情的背景下，对于疫情所带来的暂行性困难，当事人基于诚实信用，应当本着“共担风险、共渡难关”精神，互谅互让、调解协商解决纠纷。具体到本案中，新冠肺炎疫情发生以后，如前所述，A公司针对承租人营业额下降、资金回笼困难等实际，主动延迟缴租时间、合理降低租金标准、积极推动合同继续履行，通过各项措施分担疫情所造成的损失，充分践行了诚实信用原则，体现了企业在疫情防控面前的担当精神，本院对此予以肯定。反观王某娟，其未按期支付租金，违约之后亦未与A公司协商继续履约的条件，且在A公司放宽租金缴纳期限及作出租金减免措施，涉案商场商户十之七八选择继续履约后，亦未支付租金及就此与之作进一步沟通，甚至双方纠纷发生后，仍然拒绝与A公司就涉案合同解除、涉案房屋腾退等事宜进行协商，反而一纸诉状诉至本院，要求解除合同、赔偿损失。王某娟的上述行为，将风险转嫁对方，明确违反了诚实信用原则，本院对此予以否定。
（二）鼓励交易原则。
市场主体越活跃，市场活动越频繁，市场经济才能真正得到发展。通过维护合同的效力，尽力鼓励当事人交易，是社会经济发展和进步所必需。鼓励交易原则要求当事人恪守合同约定，严格限制合同解除条件。疫情及防控措施在一定时期内确对经济社会产生了重大影响，以本案所涉商业租赁为例，大量业主房屋空置、收租困难，多数租户经营凋敝、收入锐减，各方利益均遭重创，社会整体经济增速减缓。正是基于此种背景，为了更快、更好地摆脱低迷形势，保持经济活力，政府有关部门及各级法院先后出台各项行政/司法政策，通过减免租金、延长租期、变更支付方式等措施，平衡各方风险利益，明确各方权利义务，积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关，最大限度促进既有合同积极履行。就本案而言，疫情及防控措施虽然导致王某娟收入受到一定影响，但是并未导致其根本无法使用房屋进行经营。即使在疫情最为严重的阶段，王某娟亦可通过拓展新的经营模式进行创收，而非“闭门谢客”、任由涉案房屋闲置，直至诉讼期间本院组织双方协商时，A公司才收回涉案房屋。在合同履行期限未至六分之一的情况下，王某娟因为一时的困难断然解约，将风险全部转嫁给A公司，不仅导致涉案合同不能继续履行，并且造成社会财富极大浪费，与相关政策精神明显相悖，更违反了鼓励交易原则。
本院认为，越是艰难困苦的外部环境，当事人越应克服困难积极履约，大而言之，是为国家、为社会贡献自己的力量；小而言之，是公民践行诚信等社会主义核心价值观的直接表现。本院正是基于上述考虑，认为王某娟系涉案合同不能履行的主要原因及直接责任人，构成根本违约，并据此做出裁判。本院希望双方当事人能够认真对待本案判决、清楚认识本院所持基本立场与价值导向；更希望双方在以后的经济生活中，在遵循诚实信用原则和鼓励交易原则的基础上，本着“共担风险、共渡难关”的精神，按照相关政策和判例确定的标准，以更为积极的态度和行为，主动与对方协商解决纠纷，促进合同切实履行，以使责归其位、物尽其用，在经济形势不甚理想的当前阶段，努力为增进而非浪费社会财富贡献自己的力量。

综上，本院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王某娟与被告（反诉原告）A公司于二〇一九年十一月七日签订的《商贸用房租赁合同》于二〇二〇年六月五日解除；
二、原告（反诉被告）王某娟于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）A公司欠付租金二千八百一十六元六角七分、房屋占有使用费一万七千一百六十元、市场管理费一千二百五十六元六角七分（均由原告（反诉被告）王某娟支付的押金予以抵扣）；
三、原告（反诉被告）王某娟于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）A公司违约金一万九千五百元（由原告（反诉被告）王某娟支付的押金予以抵扣）；
四、被告（反诉原告）A公司于本判决生效之日起七日内退还原告王某娟押金九千二百六十六元六角六分；
五、驳回原告（反诉被告）王某娟的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）A公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1270元，由原告（反诉被告）王某娟负担1062元（已交纳），由被告（反诉原告）A公司负担208元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。
反诉费479元，由原告王某娟负担454元（于本判决生效之日起七日内交至本院），由被告（反诉原告）A公司负担25元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

〖法律依据〗
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

现法源：
《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。