230219，业主对车位的优先权

裁判法院：浙江省绍兴市上虞区人民法院
裁判时间：2021年3月
案号：（2020）浙0604民初2733号

【一审法院认为及判决】
本院认为，本案的争议焦点在于被告A公司与被告楼某水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》是否有效的问题。本案原告均系案涉小区的业主，原告主张被告A公司与被告楼某水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》损害了其作为业主享有的优先购买的权利，其与本案存在直接利害关系，故本案原告陈某柳等人主体适格。对于被告楼某水关于原告陈某柳等人与本案无直接利害关系，其原告主体不适格的辩解，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，被告A公司在地下停车位使用权转让前应当首先满足本小区业主的需要。本案中，被告A公司仅以登报方式公告车位使用权转让事宜，该方式并不易于让小区业主知晓，被告A公司、楼某水未能举证证明被告A公司在转让案涉小区地下停车位使用权给被告楼某水前曾书面通知或其他易于使业主知晓的方式告知案涉小区全体业主地下停车位使用权转让事宜，以便于小区业主向被告A公司购买地下停车位使用权。且被告上虞万达广场向被告楼某水转让的价格为2万元，明显低于其拟向业主转让的7万元至9万元的价格，故被告上虞万达广场不能证明其首先满足了案涉小区业主对地下停车位使用权的需要。根据被告A公司陈述，案涉万达商业广场J4-C地块共计300套公寓、74套商铺，地下停车位数量为143个，涉案小区的车位与房屋的配置比例明显不到1：1，而本案中被告A公司将案涉地块143个地下停车位使用权全部转让给非小区业主的被告楼某水，显然将无法满足案涉小区业主的对地下停车位的需要。因此，被告A公司与被告楼某水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的强制性规定，应属无效。
虽各原告与被告A公司签订的浙江省商品房买卖合同补充协议第九条均约定“但如因出卖人将车位（库）已提供给他人使用，导致无法提供给买受人的，出卖人不承担任何责任”、“买受人同意出卖人有权将本小区车位（库）出售/出租给小区其他业主或业主以外的第三方使用。买受人不得以车位未满足小区业主需要为由向出卖人主张权利或要求出卖人承担任何责任”。上述“买受人同意出卖人有权将本小区车位（库）出售/出租给业主以外的第三方使用，买受人不得以车位未满足小区业主需要为由向出卖人主张权利或要求出卖人承担任何责任”的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，损害了小区业主对本小区地下停车位使用权享有的优先购买的权利，应属无效。退一步讲，上述合同约定内容系格式条款，与原告有重大利害关系，被告应采取合理的方式进行提示或说明，而上述约定内容文字未加粗加黑，被告A公司未举证证明其已履行了提示或说明的义务，故原告亦有权主张上述合同约定条款不成为该合同的内容。

综上，原告陈某柳等人要求判令被告A公司与楼某水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条之规定，判决如下：
确认被告A公司与被告楼某水签订的坐落于上虞高铁新城万达商业广场J4-C地块的143份《地下停车位使用权转让协议》无效。
案件受理费80元，由被告A公司、楼某水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。