230227，建设用地使用权出让合同纠纷

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2020年9月
案号：（2019）最高法民终977号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、案涉国有建设用地使用权出让合同的效力问题；二、A公司已支付款项数额；三、自然资源和规划局应否承担违约金；四、自然资源和规划局应否赔偿A公司经济损失以及损失数额；五、B居委会应否返还A公司借款1000万元。
一、关于案涉国有建设用地使用权出让合同的效力问题
本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷，审理的法律关系是A公司、自然资源和规划局之间基于三份《国有建设用地使用权出让合同》（简称出让合同）形成的土地使用权出让合同关系。该出让合同与A公司和B居委会之间的《合作开发协议》及《补充协议》没有关联，合同主体也不相同。因此，A公司与B居委会之间基于《合作开发协议》及《补充协议》形成的民事法律关系与本案争议的土地使用权出让合同关系不属于同一法律关系，对此本案不予处理。对于《合作开发协议》及《补充协议》的性质、效力以及相关权利义务，本案均不予评价，相关当事人如有纠纷，可另案处理。
案涉的三份出让合同，自然资源和规划局依法公开挂牌出让，A公司依法参加竞买成交，出让程序并无违法之处，意思表示真实有效。如前所述，A公司与B居委会之间的《合作开发协议》及《补充协议》与案涉出让合同主体不同，也不存在法律上的关联，因此自然资源和规划局主张出让合同是以《合作开发协议》为前提，《合作开发协议》无效而导致出让合同无效，既无事实依据，也无法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院认为案涉三份出让合同合法有效。
A公司诉请解除三份出让合同，自然资源和规划局表示同意，一审法院予以确认。
二、关于A公司基于出让合同已支出的款项问题
经审理查明，2010年12月17日A公司支付保证金后转为出让金1300万元；2010年1月6日支付出让金19632740元；2011年3月3日支付出让金3200万元。以上合计，A公司向自然资源和规划局付清了上述三宗地块的出让金64632740元。
2011年3月11日，A公司缴纳契税1938982.20元。2011年1月10日和4月15日，A公司缴纳印花税32332元。2011年3月11日至4月15日，A公司缴纳土地交易公证费20490元。2011年3月2日，A公司缴纳宗地环评服务费15000元。2010年10月27日，A公司缴纳宗地评估费80000元、测绘费50000元。2014年10月24日，A公司缴纳土地使用税200000元。上述A公司向第三方缴纳的税费等合计2336804.20元。
三、关于自然资源和规划局应否承担违约责任问题
（一）关于本案出让合同解除的责任主体
案涉出让合同第六条约定：“出让人同意在2011年3月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到/；周围基础设施达到/；（二）现状土地条件/。”该合同条款明确约定了宗地交付时间；对于交付的土地条件，该条款并未选择第（二）项“现状土地条件”，而是选择了第（一）项，只是对场地平整和周围基础设施需要达到的具体标准没有明确。显然自然资源和规划局答辩称双方的真实意思是按土地现状交付的说法没有事实依据。案涉土地原为B居委会村民居住区，至今没有完成拆迁是不争的事实。因此，自然资源和规划局关于A公司已经取得了国有土地使用证即证明土地已交付给A公司的说法显然与事实不符，一审法院依法不予支持。自然资源和规划局未能按出让合同约定的期限向A公司交付土地，至本案起诉之前已达六年多，自然资源和规划局已构成根本违约，致使出让合同目的无法实现，A公司依据出让合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，有权解除合同。综上，本案合同解除的责任完全在于自然资源和规划局。
（二）出让合同解除的法律后果
合同解除后，A公司、自然资源和规划局双方权利义务终止，尚未履行的，终止履行。另外，本案出让合同第三十七条约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”从该条款内容来看，双方订立合同时已经注意到存在土地迟延交付和无法交付的两种可能，在出让人延期交付土地导致受让人解除合同的情况下，出让人应当承担的法律后果是：双倍返还定金、退还出让金的其余部分、赔偿损失。A公司所主张的土地出让金每日1‰的违约金，是针对出让合同继续履行的情形，与本案情况不符。该条款中约定了受让人在出让人延期交付土地超过60日后即有解除合同的权力，A公司在约定的延期交付土地期限届满后，何时行使解除权，是A公司对自身权益的处置，故对A公司诉讼请求中没有合同依据的部分，一审法院依法不予支持。因此，出让合同解除后，自然资源和规划局应当立即向A公司返还三份出让合同的定金1300万元的双倍即2600万元；同时，自然资源和规划局应当向A公司返还其余出让金51632740元，并从收款之日起，至实际返还之日止，以占有金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付出让金占用期间的法定孳息。
四、自然资源和规划局应否赔偿A公司经济损失以及损失数额
如上所述，依照出让合同约定，因自然资源和规划局延期交付土地致出让合同解除，A公司并可请求自然资源和规划局赔偿损失。庭审中已确认的A公司基于出让合同以及办理国有土地使用证而支出的税费等合计为2336804.20元。出让合同解除后，该部分款项显然是A公司的实际损失，自然资源和规划局应当予以赔偿。
A公司对于另外所主张的实际运营费用8751111元、可得利益554963724元中的一部分，仅出示了其单方罗列的费用明细，自然资源和规划局明确不予认可后，A公司再未提交有效的原始证据。A公司主张的该部分损失，证据不足，一审法院依法不予认定。
五、B居委会应否返还A公司借款1000万元
如前所述，该1000万元借款是基于A公司与B居委会之间的《合作开发协议》及《补充协议》而产生，该部分法律关系不在本案审理范围内，本案对此不予处理。而且，本案中B居委会为无独立请求权第三人，A公司并未将B居委会列为被告承担实体责任，其要求B居委会偿还借款不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的程序性规定。自然资源和规划局并非《合作开发协议》及《补充协议》的当事人，该两份协议对自然资源和规划局没有约束力，A公司要求自然资源和规划局偿还1000万元借款没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除A公司与自然资源和规划局于2011年1月5日签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》。二、自然资源和规划局向A公司返还土地使用权出让金51632740元，并按中国人民银行同期贷款利率计付出让金占用期间的利息；从2011年1月6日起，至2011年3月2日止，以19632740元为基数；从2011年3月3日起，至实际返还之日止，以51632740元为基数。三、自然资源和规划局向A公司双倍返还定金共计26000000元。四、自然资源和规划局向A公司赔偿实际损失2336804.20元。五、驳回A公司的其他诉讼请求。以上第二、三、四项，于判决生效后十日内履行。自然资源和规划局如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1595026元，A公司负担1060396元，自然资源和规划局负担534630元。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案应否适用违约金条款；2.一审判决判令自然资源和规划局向A公司双倍返还定金2600万元是否正确；3.一审判决对损失的认定是否正确；4.B居委会向A公司借取的1000万元款项应否由自然资源和规划局返还。
一、关于本案应否适用违约金条款的问题
本案自然资源和规划局未能按合同约定交付土地，构成根本违约，应承担相应的违约责任。案涉三份出让合同第三十七条均约定：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”该条约定了两种不同情形的违约责任承担方式。第一种，针对合同继续履行而承担的违约责任，即延期交付土地，但合同继续履行的，按照出让价款的1‰承担违约金。第二种，针对合同解除而承担的违约责任，即自然资源和规划局延期交付土地超过60日，A公司有权解除合同，自然资源和规划局应当双倍返还定金、退还土地出让款并赔偿损失。该两种违约责任，不能同时主张。本案中，案涉土地延期交付已远远超过60日，A公司起诉请求解除合同，不能按第一种情形主张违约金，仅能按第二种情形主张，即请求自然资源和规划局双倍返还定金、退还土地出让款并赔偿损失。A公司主张适用违约金条款，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
（二）关于一审判决判令自然资源和规划局向A公司双倍返还定金2600万元是否正确的问题
2010年12月17日，A公司支付1300万元投标保证金，后由自然资源和规划局转为土地出让金并出具收据。2011年1月5日，A公司与自然资源和规划局签订三份出让合同，分别约定定金500万元、350万元、400万元，共计1250万元抵作土地出让价款。同时，三份出让合同第三十七条均约定，自然资源和规划局迟延交付土地超过60日，经催交后仍不能交付的，A公司有权解除合同，自然资源和规划局应双倍返还定金、返还土地出让款并赔偿损失。因A公司并未单独交纳上述定金，在合同明确约定定金并抵作土地出让价款的情况下，说明双方认可A公司交付的1300万元投标保证金已转化为出让合同定金的事实。虽然合同约定的定金数额与实际支付数额存在50万元的差距，但定金是实践性合同，在不超过合同总价款20%的情况下，应以A公司实际支付的1300万元作为定金数额。A公司关于该1300万元的性质是宗地竞买保证金，而非合同定金的主张，不能成立。如前所述，在自然资源和规划局根本违约的情况下，案涉出让合同解除后，自然资源和规划局应当承担违约责任的方式是双倍返还定金、退还土地出让价款并赔偿损失。A公司向一审法院起诉虽然未请求自然资源和规划局双倍返还定金，但其请求自然资源和规划局支付违约金，亦属于要求自然资源和规划局承担违约责任，故一审判决自然资源和规划局向A公司双倍返还定金共计2600万元，并无不当。
（三）关于一审判决对损失的认定是否正确的问题
一审期间，经双方确认，A公司基于案涉出让合同及办理国有土地使用权证实际支出税费2336804.20元。该部分税费属于A公司的实际损失，一审法院对该部分损失予以支持，并无不当。A公司主张其遭受的实际损失还包括市场调研、楼盘定位、设计方案、工资、差旅、租金、日常办公等费用，但其对该几项费用，仅提交了《海阳项目实际费用汇总》表，且该表系A公司单方罗列的费用明细，未附有效的单据凭证等予以证明，故一审法院未予支持，亦无不当。关于A公司主张的可得利益损失，一方面，其未提交证据证明，自然资源和规划局亦不予认可；另一方面，即便其主张的可得利益损失客观存在，但其作为专业的房地产开发公司，在土地不能交付、案涉合同约定的解除条件早已具备的情况下，长达六年时间未行使合同解除权，对该损失的造成也存在过错。因此，一审法院对A公司主张的可得利益损失未予认定和支持，并无不妥。本院对其该项上诉请求，亦不予支持。
（五）关于B居委会向A公司借取的1000万元应否由自然资源和规划局返还的问题
本案是建设用地使用权出让合同纠纷，审理的是自然资源和规划局与A公司之间的土地使用权出让合同关系。A公司与B居委会基于《合作开发协议》及《补充协议》形成的合同关系，不属于本案审理范围。A公司要求返还的1000万元系其出借给鲁谷埠居委会的款项，A公司在本案诉讼中仅将B居委会列为第三人，并未将其列为被告，双方之间的借款纠纷可另诉解决。A公司主张自然资源和规划局是实际借款人，但并未提交证据证明，其关于自然资源和规划局返还1000万元借款的上诉请求，本院亦不予支持。

综上，A公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060396元，由A公司负担。
本判决为终审判决。