230409，二手房买卖“跳单”行为之认定

裁判法院：上海市黄浦区人民法院
裁判时间：2023年2月
案号：（2022）沪0101民初2966号

【法院认为及判决】
本院认为，本案的争议焦点有：
一、本案案由的确定
本案系争房屋并非新建商品房，A公司与B中心之间亦不存在商品房委托代理销售合同，本案系B中心将其所有的房屋交由多家中介公司进行居间，寻找意向购房者，并由B中心与购房者进行房屋买卖的中介行为，故A公司与B中心之间存在的系中介合同关系，A公司以商品房委托代理销售合同纠纷的案由起诉显属不当，本院依法确认本案的案由应为中介合同纠纷。
二、B中心是否存在“跳单行为”
A公司认为，谢某、张某等人系其2019年6月21日的带看房意向客户，根据《某南公馆·东苑来访登记表》备注约定，对于带看客户的有效期为6个月，即在2019年12月21日前，谢某、张某作为A公司的客户，是A公司的独有信息，而B中心在明知存在客户有效期、且谢某因限购原因通过注册公司买房的情况下，疏于审核有效期和D公司的股东情况，造成由C公司居间成功，故B中心的行为构成“跳单”的违约行为。本院认为，“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。本案中，1.A公司带谢某看房的事实，双方均无异议，本院予以确认。2.对于谢某是否签署了《某南公馆·东苑来访登记表》，是否获得谢某的居间授权，A公司并未提供相应的证据。A公司称来访登记表由B公司保存未交于A公司，而B中心表示谢某并未签署来访登记表，由于该来访登记表就目的而言主要是确认客户来源，是为了保护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），B中心并无必要在客户签字后不给A公司复印或者拍照。而对于A公司而言，在客户签字确认后，其更应主动要求复印或者拍照留存，以为将来结算佣金之用，A公司疏于保障自身权利，其后果理应由A公司承担。在无法排除A公司存在上述情况的同时，亦无法排除存在谢某确未签字的情况。因此，在无其他证据佐证的情况下，本院无法确认A公司已经获得了谢某的授权，A公司主张谢某在《某南公馆·东苑来访登记表》签字，并以此要求确认A公司已获得谢某的客户身份有效期6个月的意见，本院不予采信。3.对于B中心是否未尽审核义务，导致A公司无法获得居间佣金的问题。B中心作为系争房屋的出售方，采用非独家代理的方式销售系争房屋，其与中介公司虽存在中介合同关系，但是其与中介公司并未签订书面中介服务合同，双方并不存在B中心须对公司名义购房者的股东进行审核，并与其他已经带看房客户进行识别的约定义务，法律也没有规定委托人有上述的法定义务。作为出售者，更加注重的是买房者的购房资格以及房款支付能力、支付方式和支付期限，故A公司有关B中心未尽审核义务的意见，本院难以采信。4.B中心知道谢某看过房，但是并不存在跳过A公司直接与谢某或者D公司签订房屋买卖合同的跳单行为。事实上，谢某是通过委托C公司居间与B中心洽谈，B中心亦按照结算佣金流程对C公司的相关资料进行了审核，并按照合同价款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行为。
三、谢某以公司名义购房，是否存在A公司所述的“跳单”共谋
本案处理的系A公司与B中心之间的中介合同关系，而非A公司与谢某、罗某2或D公司之间的中介合同关系。现A公司认为谢某、罗某2与B公司存在“跳单”共谋，但根据本案查明的事实，系争房屋的中介模式是非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。本案中，谢某虽由A公司带看房，但是在看房后，谢某与A公司之间再无联系。对此A公司认为已经向谢某提供了以公司买房的方法，而D公司则认为A公司告知谢某以个人名义买房属于限购，以公司名义买房也属于限购，但双方均未提供相应的证据。因此，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认A公司与谢某之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢某事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢某与B中心之间亦没有“跳单”共谋的行为，故A公司要求认定谢某存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。
综上，B中心在与A公司中介合同的履行过程中，并不存在违约行为，A公司要求B中心支付佣金并支付逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十三条第一款、第九百六十四条、第九百六十五条之规定，判决如下：
驳回原告上海A房产经纪有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费9,720元，由原告上海A房产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。