230704，物业费纠纷之诉讼时效争议
裁判法院：北京市第二中级人民法院
裁判时间：2022年6月
案号：（2022）京02民终3237号
【一审法院认为及判决】
一审法院认为，A公司与B公司签订的涉案合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方当事人均应依约履行。虽然涉案合同约定的服务期限为2013年5月1日起至2016年4月30日止，但根据A公司于2018年5月17日向D公司开具的物业费发票、证人李某星的证言、《垃圾清运协议书》的内容及C公司的进场时间等，法院认定A公司为涉案场地提供物业服务的截止时间为2018年12月24日。
关于诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中A公司要求B公司支付自2013年5月1日至2018年12月24日期间的物业费，B公司提出诉讼时效的抗辩意见，明确表示其所主张的物业费已过诉讼时效指的是2013年5月1日至2018年7月21日期间的物业费已过诉讼时效。A公司主张其对B公司欠付的物业费进行了催要，但其提交的证据不足以证明该主张，故法院不予采信，A公司在本案中主张的2013年5月1日至2018年7月21日期间的物业费已过诉讼时效，法院不予支持。
结合A公司在本案中主张的各楼物业费的欠付期间和已过诉讼时效的期间，则剩余需要认定物业费欠付情况的期间为：14号商业综合楼在2018年7月22日至2018年12月24日期间的物业费、8号地下车库在2018年7月22日至2018年12月24日的物业费、9号物业管理楼在2018年11月1日至2018年12月24日的物业费。
本案中，双方均认可14号商业综合楼分为地上和地下车库两部分，地上部分的面积为7535.63平方米，地下车库的面积为5588.32平方米，法院对此不持异议。
对于14号商业综合楼地上部分在2018年7月22日至2018年12月24日期间的物业费，B公司认可未支付该期间的物业费，主张地上部分的65平米先后出租给邓某、张某，且二人不欠付物业费，证据不足，法院不予采信；其主张E公司、D公司共向A公司支付了50万元物业费，但其提交的证据不足以证明租户支付的金额为50万元，A公司认可收到E公司支付的35万元，结合A公司于2018年5月17日向D公司开具的金额为5万元的物业费发票，故租户共向A公司支付的物业费为40万元，再结合14号商业综合楼地上部分的年物业费金额，法院认定，B公司应向A公司支付14号商业综合楼地上部分在2018年7月22日至2018年12月24日期间的物业费。
对于14号商业综合楼地下车库在2018年7月22日至2018年12月24日期间的物业费，B公司认可未支付该期间的物业费；G公司与H公司系该车库的承包方，李某星作为G公司的法定代表人，以及H公司的原法定代表人，主张不欠付B公司2018年12月24日前的物业费。但李某星与A公司均认可双方未就《垃圾清运协议书》进行结算，故对李某星主张的抵扣物业费的意见，法院不予采信。即使李某星提交的6万元收据真实，以及A公司与G公司之间的《北京市物业服务合同》中唐某就45936元物业费的“已收款”签字代表A公司，李某星支付的上述款项合计金额亦不足以证明其支付了2018年12月25日前的物业费，结合地下车库的年物业费金额，以及A公司与租户H公司没有单独签订物业服务合同的事实，法院认定，B公司应向A公司支付14号商业综合楼地下车库在2018年7月22日至2018年12月24日期间的物业费。综上，B公司应向A公司支付14号商业综合楼的物业费共计272978.2元。
对于8号地下车库在2018年7月22日至2018年12月24日的物业费、9号物业管理楼在2018年11月1日至2018年12月24日的物业费，B公司认可其与租户均未支付，故B公司应向A公司支付上述期间的物业费，经核算，8号地下车库的物业费为411259元，9号物业管理楼的物业费为13541元。
据此，一审法院于2021年12月判决：一、北京B房地产发展有限公司于判决生效后七日内支付北京A物业管理有限责任公司14号商业综合楼的物业费272978.2元，8号地下车库在2018年7月22日至2018年12月24日的物业费411259元，9号物业管理楼在2018年11月1日至2018年12月24日的物业费13541元，以上合计697778.2元；二、驳回北京A物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
【二审法院认为及判决】
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，A公司依据与B公司签订的《北京市物业服务合同》要求B公司支付2013年5月1日至2018年12月24日期间B家园4号社区活动中心、14号商业综合楼、8号地下车库的物业费，B公司在一审中明确提出对2013年5月1日至2018年7月21日期间的物业费提出时效抗辩；A公司在上诉过程中补充提交（2018）京0115民初22840号卷宗材料，显示A公司曾于2018年8月15日起诉B公司要求给付2013年5月1日至2018年4月30日B家园14号商业综合楼物业费，A公司以向法院提起诉讼的方式主张权利，可以认定针对14号商业综合楼的物业费构成诉讼时效中断事由。但双方签订的合同明确约定每年的6月30日之前将当年的物业费一次性支付，故每年度物业费诉讼时效应自当年的6月30日起算，A公司于2018年8月15日起诉要求B公司支付2013年5月1日至2018年4月30日期间B家园14号商业综合楼物业费之前，14号商业综合楼2013年至2015年度物业费已超过诉讼时效，A公司该次起诉不对14号商业综合楼2013年至2015年度物业费产生诉讼时效中断的效力，B公司针对该部分诉讼请求的时效抗辩成立，B公司无需支付14号商业综合楼2013年至2015年度物业费。而14号商业综合楼2016年的物业费的诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施前尚未届满，应当适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年时效，故14号商业综合楼2016年度物业费的诉讼时效延至2019年6月30日，据此可以认定A公司于2018年8月15日起诉导致14号商业综合楼2016至2017年度物业费诉讼时效中断，此后14号商业综合楼2016至2017年度物业费的诉讼时效中断后重新起算应至2021年8月15日届满，A公司于2021年7月21日提起本案诉讼时，14号商业综合楼2016至2017年度物业费尚未超过诉讼时效，B公司对该部分诉讼请求提出的时效抗辩不能成立，B公司应当按照合同约定支付14号商业综合楼2016至2017年度物业费。关于14号商业综合楼2018年度物业费，A公司在2018年8月15日起诉时所诉期间为2013年5月1日至2018年4月30日，故该次起诉对14号商业综合楼2018年度物业费中2018年4月30日之前的部分产生诉讼时效中断的效力，14号商业综合楼2018年4月30日之前的物业费诉讼时效中断后重新起算应至2021年8月15日届满，A公司于2021年7月21日提起本案诉讼时，该部分物业费尚未超过诉讼时效，B公司对该部分诉讼请求提出的时效抗辩不能成立，B公司应当按照合同约定支付14号商业综合楼2018年4月30日之前的物业费；14号商业综合楼2018年5月之后的物业费并未包含在A公司在2018年8月15日起诉时的诉讼请求范围内，故该次起诉不对14号商业综合楼2018年5月之后的物业费产生诉讼时效中断的效力，14号商业综合楼2018年5月之后的物业费诉讼时效应至2021年6月30日届满，但因B公司在一审中明确系对2013年5月1日至2018年7月21日期间的物业费提出时效抗辩,并未对14号商业综合楼2018年7月21日之后的物业费提出时效抗辩，且在一审法院判决B公司支付14号商业综合楼2018年7月21日之后的物业费后，B公司未提出上诉，故B公司仍应支付14号商业综合楼2018年7月21日之后的物业费。综上所述，B公司应向A公司支付14号楼2016年至2017年、2018年4月30日之前及2018年7月21日之后的物业费。因双方签订的物业合同附件一《物业构成明细及费用明细》记载14号商业综合楼年物业费为629949.6元，本院据此对B公司实际应支付的14号商业综合楼物业费数额予以重新核算。一审法院对于14号商业综合楼之外的其他部分物业费的判决并无不当，本院予以确认。A公司的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初20574号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初20574号民事判决第一项为：北京B房地产发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京A物业管理有限责任公司14号商业综合楼的物业费1742860.6元，8号地下车库在2018年7月22日至2018年12月24日的物业费411259元，9号物业管理楼在2018年11月1日至2018年12月24日的物业费13541元；
三、驳回北京A物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费49624元，由北京A物业管理有限责任公司负担31690元（已交纳），由北京B房地产发展有限公司17934元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。