230118，预告抵押登记转抵押登记纠纷

裁判法院：湖南省株洲市芦淞区人民法院
裁判时间：2021年11月
案号：（2021）湘0203民初2335号

【一审法院认为及判决】
本院认为，本案系合同纠纷。争议的焦点为：原告A银行对本案争议的房屋是否享有抵押权的优先受尝权。分析如下：开发商给购房人和银行提供按揭贷款担保的目的是为了开发商在不能按期交付合格的房屋或因其他原因交付不能的情形，购房人不偿还贷款的情况下，银行可以要求开发商承担担保责任。本案中因被告B公司与张某、贺某伟之间的商品房买卖合同无效，本案争议的房屋不能可再登记到张某、贺某伟名下，也不可能按原告与被告B公司、张某、贺某伟等人签订了《个人购房借款及担保合同》的约定，将本案争议的房屋由抵押预告登记转变为抵押登记。原告要求被告将本案争议的房屋在具备抵押登记条件时，配合原告办妥由预告抵押登记转为抵押登记的手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。在被告B公司与张某、贺某伟之间的商品房买卖合同无效的情况下，B公司只是对原告的债权承连带担保责任，原告对被告B公司的债权是普通债权。现本案争议的房屋属于被告B公司所有，又不能办理由预告抵押登记转为抵押登记的手续，故原告要求确认原告对位于株洲市芦淞区建设南路278号金冠服饰文化传媒大楼3001-3132号房屋的拍卖、变卖等处置价款在株洲市中级人民法院（2014）株中法民二初字第92号《民事判决书》所判定的债权金额范围内享有抵押权的优先受偿权的诉讼请求与法不符，本院不予支持。原告主张根据《最高人民法院关于<中华人民共和国民法典>有关担制度的解释》五十二条第二款“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外”的规定原告应就本案争议的房屋享有优先受偿的主张。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的借款发生在民法典生效之前，且原告已于2014年就本案借款合同向株洲市中级人民法院起诉，该院于2014年10月17日作出（2014）株中法民二初字第92号判决，原告并已申请执行。且本案中的抵押权人是张某、贺某伟而不是B公司，现是B公司破产而不是抵押权人张某、贺某伟破产，且本案争议的房产不可能再登记到张某、贺某伟，更不可能再办理正式的抵押登记，故本案不适用《最高人民法院关于<中华人民共和国民法典>有关担制度的解释》五十二条的相关规定。故本案应驳回原告其全部诉讼请求原告的诉讼请求。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告A银行的全部诉讼请求。
本案案件受理费40元，由被告原告A银行承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。

【法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第二百二十一条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。