230526，借名买房事实认定

裁判法院：北京市第二中级人民法院
裁判时间：2023年5月
案号：（2023）京02民终1214号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，根据双方当事人的陈述和法庭调查的情况，可以确定本案的焦点问题为王某峰与王某武之间是否存在借名买房关系。
首先，从出资情况看：王某峰和王某武、吴某岚、王某合均认可102室房屋，首付款及装修家具款共28万元，由王某合支付，房屋中介费22000元、保障服务费5000元，由王某合支付，房屋契税9000元及测绘费55元亦由王某合支付，2016年4月至2018年9月、2019年12月至2020年8月期间每月房贷基本由王某合、王某峰支付。王某武、吴某岚称前述款项性质均系借款，未提交证据予以佐证，其提交的还款转账系在双方产生争议且在王某峰起诉后产生，故对王某武关于前述款项均为借款性质的主张，不予采信。
其次，从房屋相关手续办理及相关材料持有情况来看：王某峰、王某武、吴某岚、王某合均认可系王某合代王某武办理了《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《融信托管协议》、《房屋买卖业务签约文件合订本》、《居间服务合同》等手续，102室购房发票记账联、印花税、测绘图表税、房屋所有权登记税等原件均由王某峰保管，房屋首付款及装修家具款、房屋中介费、契税、测绘图表税、房屋所有权税等均由王某合支付。
王某武、吴某岚表示102室不动产权证书、购房发票发票联、税收完税证明、担保服务费发票、评估费发票、网签备案的房屋买卖合同等原件均由自己保管，前述税费是王某合支付，但属于王某武向王某合的借款，并表示因为房屋买卖合同手续是王某合代理的，所以有些不重要的就没有拿回来。
王某峰表示《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《融信托管协议》、《房屋买卖业务签约文件合订本》、《居间服务合同》原件均由自己持有，网签备案的房屋买卖合同原件在自己这里，王某武、吴某岚手中的合同是后来调取的，并称不动产权证书、购房发票原件等原本是在自己手中的，后续由于答应王某武办理户口就交给王某武了。
法院经核实，王某武、吴某岚提交的存量房屋买卖合同（备案）上加盖了北京市规划和自然资源委员会查询印章；王某武的女儿王某琪及爱人吴某岚的户口均在涉案房屋内。
从前述事实可以看出，王某峰的父亲王某合支付了房屋首付款及过户中产生的税费，王某峰保管了房屋交易中的绝大部分合同和票据材料，且王某峰对不动产权证书和购房发票原件为何在王某武处做出了合理的说明。王某武、吴某岚主张网签备案的房屋买卖合同原件由自己保管，但提交的复印件却加盖了北京市规划和自然资源委员会查询印章，故法院对前述主张不予采信。王某武、吴某岚关于涉案房屋交易中的绝大部分合同和票据材料在王某峰处未能做出合理说明。
再次，从房屋控制情况来看：王某峰、王某武、吴某岚、王某合均认可涉案房屋出租系王某合办理并收取租金的，涉案房屋装修亦是王某合负责的。
王某武、吴某岚主张2020年度物业费及2020年至2021年度供暖费均由自己承担，其余供暖费、物业费前期系用租金支付，系王某合办理，委托王某合对外出租，在2018年全年处于出租状态，2019年王某琪入住了该房屋，后因王某合提出王某峰结婚用房，王某武同意涉案房屋暂时借给王某峰结婚使用，王某琪就到王某合家与王某合的女儿一同居住，王某峰现使用涉案房屋。
王某峰主张购买102室后就实际控制房屋，前几年还在上学，其父亲王某合就将房屋租出去了，租金为每月3300元，期间有段时间系王某武的女儿王某琪居住，其毕业后就住进去了，涉案房屋供暖费、物业费是由自己交纳的，现在仍居住在涉案房屋内。
从前述事实可以看出，王某武、吴某岚除了其女儿王某琪在涉案房屋内居住过短暂时间外，王某武、吴某岚并未实际掌控涉案房屋，其所称委托王某合办理出租并收取租金，租金抵做供暖费、物业费，将房屋暂时借给王某峰结婚使用等，均未提交相关证据予以佐证。即使王某武、吴某岚支付了2020年度物业费及2020年至2021年度供暖费，此事实亦发生在与王某峰产生争议之后，故不能证明真实的房屋权利状态。
最后，关于借名买房的原因：王某峰主张其父亲与102室原产权人高某志是世交，因照顾高某志，高某志晚年想把102室留给自己并在2015年8月做了公证，后来高某志担心邻居非议，于是撤销了遗赠，改为低价卖给自己，因自己在2015年读研究生没有在北京购房资格，王某武为其父亲王某合的叔叔，从王某合处听说了此事后主动提出他有购房资格，王某武一家长期在唐山迁安市工作生活，在北京没有购房需求，可以借其名买房，王某武可以一次性提取公积金。王某峰提交的公证书可以体现高某志曾立下遗嘱将涉案房屋赠与王某峰，后又撤销了遗嘱，王某武认可其提取了公积金。王某武、吴某岚提交的（2021）京0115民初3383号判决书显示高某志曾在2019年立下遗嘱，认可近年生活一直由王某合夫妻照顾的事实，并将存款遗赠给王某合。王某峰在2015年时不是北京户籍，不具备在京购房资格。
王某武、吴某岚称本案不存在借名买房，王某合和王某峰支付首付款、支付房屋贷款行为等均是借款性质。王某峰提交的其与王某武的微信聊天记录显示王某峰多次与王某武沟通偿还房贷的事情，快到还贷时间了，王某峰就给王某武转账款项，有时王某武主动告知王某峰卡上钱不够还贷款了，要求王某峰转钱，2020年5月告知王某峰还款计划，还款额调整了；提交的王某合与王某武的微信聊天记录显示，2019年9月11日王某武主动提出2018年10月至2019年11月，还102室房屋的贷款共计60130.44元，这样就能把借王某合的6万元还清了。王某武、吴某岚虽在本次庭审中认为系复印件不认可真实性，但在原一审庭审时见过原始载体，亦认可真实性。另外，王某峰提交的银行流水和转账记录显示除2018年10月至2019年11月外其他时间的房贷王某峰或王某合均进行了转账，数额与房贷金额接近。故法院对前述微信聊天记录予以采信。王某武、吴某岚所述王某合、王某峰支付房屋贷款行为是借款性质，与前述微信聊天记录相悖，故对王某武、吴某岚的前述主张不予采信。
综上，根据双方陈述的买房过程，首付款的支付情况，贷款的偿还情况，契税和测绘图表税、房屋所有权登记税、供暖费、物业费支付情况，房屋相关手续及票据的持有情况，以及房屋交付后装修和出租情况看，虽缺少书面合同证明借名买房存在，但考虑到亲属之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，此情况普遍存在，加上王某峰对借名买房的原因有合理解释，王某合均认可其付款行为系替王某峰支付，故一审法院采信王某峰关于其与王某武之间存在借名买房约定的主张。因涉案房屋存在抵押情况，故在王某峰偿还完贷款并解除案涉房屋的抵押权后，王某武、吴某岚应协助其将前述房屋过户至王某峰名下。王某峰要求判令贷款担保中心在其代王某武、吴某岚还清涉案房屋剩余购房款后，配合其办理解除案涉房屋的抵押手续的诉讼请求，贷款担保中心予以同意，予以支持。王某峰要求王某武、吴某岚协助办理102室房屋过户登记至其名下的诉讼请求，于法有据，予以支持。涉案房屋过户过程中所产生的税费，应由王某峰承担。另外，需要说明的是，王某武、吴某岚为涉案房屋支付的贷款、供暖费、物业费等费用，应由王某峰予以返还，双方可另行解决。

判决：一、在王某峰偿还完位于北京市大兴区黄村清源西里28楼3单元102室的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准）后十日内，北京市住房贷款担保中心配合王某峰解除在上述房屋设立的抵押权；二、于判决第一项履行完毕后10日内，王某武、吴某岚协助王某峰到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区×××28楼3单元102室房屋产权转移变更手续至王某峰名下。

【二审法院认为及判决】
本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为王某峰与王某武之间是否存在借名买房关系。
从借名买房的动机及原因看，王某峰主张2015年其没有在京购房资格，王某武为其父亲王某合的叔叔，在北京没有购房需求，可以借其名买房。考虑到王某峰与王某武之间的关系以及双方的购房资格实际情况，王某峰借王某武之名购房具有现实可能。另据王某峰陈述，涉案房屋出卖人高某志与其父为世交，高某志将房屋由赠与变为出售给王某峰，该意见与王某峰提交的公证书、（2021）京0115民初3383号判决书能够相互印证，考虑到上述事实，王某峰相较于王某武更有可能系真正的实际购房人。
从购房款的支付情况看，涉案房屋首付款、装修家具款、房屋中介费、保障服务费、房屋契税及测绘费均由王某合支付，涉诉前按揭贷款亦基本由王某合、王某峰支付。王某武、吴某岚主张前述款项性质均系借款，但没有证据证明双方在上述支出款项发生前曾达成借贷的一致意思，与双方沟通记录亦不相符合，且上述款项支付规律完全与房屋买卖及按揭贷款偿还一致，不同于一般的民间借贷习惯，王某武、吴某岚提交的还款转账也是在王某峰起诉后产生，故本院对王某武关于前述款项均为借款性质的主张，不予采信。
从涉案房屋的占有使用情况看，涉案房屋装修、出租均由王某合办理，并由王某合收取租金。王某武、吴某岚主张其委托王某合办理出租并收取租金，租金抵做供暖费、物业费，将房屋暂时借给王某峰结婚使用等，均缺乏有力证据予以证实，本院不予采纳。除王某武女儿王某琪在涉案房屋内短暂居住外，王某武、吴某岚并未实际控制涉案房屋，客观上王某合、王某峰享有房屋权益。即使王某武、吴某岚支付了部分年份的供暖费，此事实亦发生在与王某峰产生争议之后，不能作为其掌控涉案房屋的证据。
从房产文件的持有情况看，王某峰持有涉案房屋购房发票记账联、印花税、测绘图表税、房屋所有权登记税等原件。王某武表示因为房屋买卖合同手续是王某合代理的，所以有些不重要手续文件没有取回，该解释与王某武关于其为真正购房人及上述材料权利义务归属于王某武的主张不相符合，若王某合仅为受托人，则王某峰一方也没有保存上述原件的必要，就王某武的上述意见，本院难以采信。王某峰主张不动产权证书、购房发票原件等原本自己保存，后续答应王某武办理户口，就交给王某武了。实际情况是，王某武之女王某琪及吴某岚的户口均在涉案房屋内，与王某峰主张相互印证。
据此，本案虽不存在书面的借名买房协议，但从借名买房的动机及原因、购房款的支付、涉案房屋的占有使用、房产文件的持有情况分析，双方事实上已经达成了借名买房合意，考虑到双方之间的亲属关系，没有签订书面借名买房协议亦不违常理，一审法院在确认借名买房关系成立的基础上，对按揭贷款、抵押权、所有权转移登记所作处理，并无不当，本院予以维持。

综上所述，王某武、吴某岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21900元，由王某武、吴某岚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。

【法律依据】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十七条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。