240906，物权优于债权

裁判法院：北京市第二中级人民法院
裁判时间：2021年12月
案号：（2021）京02民终14826号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。基于物权优于债权原则，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。本案中，涉及两个租赁合同法律关系，即刘某夏、刘某彰与A公司之间的委托出租合同及A公司与孙某之间的房屋租赁合同法律关系。刘某夏、刘某彰系涉案房屋所有权人，按照刘某夏、刘某彰与A公司的委托出租合同，A公司在拖欠房租达30日时，刘某夏、刘某彰有权单方解除合同，但根据刘某夏、刘某彰与A公司2021年4月24日签订的《补充协议》第一条、第二条、第五条，应当认为房主与中介双方就合同的解除时间、解除条件达成了新的合意，而并非原合同约定的欠付房租30日以上即可由房主单方解除，A公司并未按照该《补充协议》第一条至第四条履行，按照双方签订该《补充协议》时的意思表示，依据该协议第五条，刘某夏、刘某彰与A公司的《北京市房屋租赁委托合同》的解除时间为2021年4月30日。
在刘某夏、刘某彰与委托中介之间的委托关系已解除的前提下，实际居住人孙某向A公司交纳租金至2021年5月31日，自2021年6月1日起孙某未向房主或中介任何一方支付房租但仍占有使用涉案房屋，房主有权要求孙某从涉案房屋内搬走。孙某应当将涉案房屋腾退并交付给刘某夏、刘某彰，并应支付自2021年6月1日至实际腾退返还房屋之前的相应占有使用费用，就费用标准，结合本案涉及的两个租赁合同的约定及庭审中查明的事实，酌定占有使用费标准为2000元/月，法院在此敦促孙某尽快将房屋腾退返还给刘某夏、刘某彰，以免造成自身损失的进一步扩大。对于刘某夏、刘某彰主张的2021年3月1日至2021年5月31日期间的房租及占有使用费，应当依据刘某夏、刘某彰与A公司之间的合同及补充协议向A公司主张，孙某依据与A公司签订的合同向该公司交纳了2021年3月1日至2021年5月31日期间的房租，不应再向刘某夏、刘某彰交纳该时间段内的房租。
对于孙某辩称的已支付给A公司的押金、中介费、服务费及因A公司未及时向房主交纳房租导致房主收房等情况给孙某带来的各项损失等，如有必要，孙某应向收款方A公司主张。
关于刘某夏、刘某彰主张孙某支付误工费1651元、交通费480.91元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于开锁费用200元，刘某夏、刘某彰并未提交证据证明在开锁之前与孙某就开锁费的最终负担达成一致，开锁行为并非维权的必须，故法院对该项诉讼请求不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百一十四条、第二百三十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、孙某于判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区黄村镇某里北区9号楼2单元503室的房屋腾退并返还给刘某夏、刘某彰；二、孙某于判决生效之日起十日内按每月2000元的标准向刘某夏、刘某彰支付自2021年6月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；三、驳回刘某夏、刘某彰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案二审阶段的争议焦点是：一审法院对于的房屋占有使用费的处理是否妥当。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。刘某夏、刘某彰与委托中介之间的委托关系已经解除，孙某仅交纳租金至2021年5月31日，此后未向A公司或房屋所有权人交纳房租，其继续占有房屋缺乏依据，构成无权占有。刘某夏、刘某彰有权请求其腾退并返还房屋，而孙某并未在停缴租金后腾退房屋，应当就其逾期腾房的行为支付占有使用费。关于占有使用费的金额，刘某夏、刘某彰于2021年6月1日将涉案房屋电线剪断，对房屋的正常使用造成了重大不利影响。综合考虑涉案二份租赁合同约定的价格、房屋实际使用条件、双方过错程度等因素，一审法院酌定占有使用费标准2000元/月，并无明显不妥。刘某夏、刘某彰依据其与A公司之间《房屋出租委托合同》约定的租金标准，上诉主张孙某应按每月4500元标准支付房屋占用使用费，但基于合同的相对性，该合同约定的租金标准不能约束孙某。孙某与A公司之间约定的租金标准低于每月4500元，且涉案房屋现使用条件明显与前述《房屋出租委托合同》订立时的房屋状态并不一致，故刘某夏、刘某彰的上诉理由依据不足，本院不予支持。孙某上诉主张其无需支付房屋占有使用费，但其自2021年6月1日未交纳房租却仍占有房屋，存在不妥。孙某称刘某夏、刘某彰未能及时与A公司妥善处理也造成孙某损失，且刘某夏、刘某彰剪断房屋电线的行为造成其无法使用，但孙某作为希望继续占有使用房屋的一方，本应在与A公司无法取得联系后积极与房主沟通协商，而其在不支付租金的情况下仍无权占有房屋拒不返还，亦存在较大过错，且必然造成房屋所有权人相应损失。故孙某上诉主张不支付占有使用费缺乏依据，显失公平，本院对其上诉主张亦不予支持。
综上所述，刘某夏、刘某彰与孙某的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由刘某夏、刘某彰负担70元（已交纳），由孙某负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。