240917，合同解除权纠纷

裁判法院：北京市第一中级人民法院
裁判时间：2024年8月
案号：（2024）京01民终7900号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，付某与危改办签订合同书合法有效，北京某公司经由1999年10月四方签订有效合同后负责小区的销售及善后工作事宜，成为合同书相对方。北京某公司主张退回赃款后在案涉房屋门口贴有告示、封条，但无法明确告示内容，且未提交相应证据佐证，对其主张行使解除权的事实未能完成举证证明。《合同书》自签订至今已二十余年，赃款退还至今也已二十年，故不应认定北京某公司现在仍具有相应的合同解除权，对其主张解除案涉合同及返还房屋的请求，法院不予支持。结合合同书订立时间及记载已收定金事实、刑事案件相关材料记载汇款及赃款退还事实及银行凭证记载内容，法院确认付某已付购房款47000元。庭审中，付某明确如有未付房款同意补齐，双方应继续履行案涉合同，如有争议可再行主张处理。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条之规定，判决：驳回北京某公司的反诉请求。

【二审法院认为及判决】
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十五条规定，民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。
具体到本案，《合同书》于1997年由危改办与付某订立，危改办与付某之间成立房屋买卖合同关系，付某签订合同后入住案涉房屋，但余款尚未付清，也未办理房产证，《合同书》尚未履行完毕。北京某公司主张2004年退回20万元后因联系付某未果，不得已采取了在案涉房屋门上贴告示、封条以及换锁、封门等方式通知付某解除合同。首先，1999年北京某公司签订《合作协议》自1999年10月20日起负责小区的销售及善后工作事宜，根据《合作协议》的约定，对于付某的合同应由北京某公司负责更换合同。虽北京某公司表示2000年前后以贴通知的方式通知付某交纳房款，但未对此提供证据，亦未提交证据证明其联系付某更换了合同。其次，北京某公司就其向付某送达解除通知未提供证据予以证明。本院对北京某公司2004年已通知付某解除合同的主张不予采信。
北京某公司主张因付某未支付房款，其享有合同解除权，本案中其以反诉方式要求解除合同，系其行使解除权的体现，合同已经解除。对此，本院认为，付某入住案涉房屋20余年，北京某公司未提交证据证明其告知付某合同相对人变更为北京某公司，也未提交证据证明其联系付某催要购房款，且付某同意支付剩余款项，一审法院认定北京某公司不具有合同解除权，处理正确。此外，北京某公司在民法典施行前早已知晓付某未付清购房款，未履行催告义务，亦未行使解除权，现主张以本案反诉方式行使解除权，于法无据，本院不予采信。
综上所述，北京某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8350元，由北京某公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。