240405，地产开发合同纠纷

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2023年12月
案号：（2022）最高法民终372号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中的案件事实均产生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1．案涉《房地产开发项目合作协议》及其补充协议的性质和效力；2．黔西某公司是否欠付重庆甲公司项目款，欠付金额及利息如何计算；3.黔西某公司是否存在违约行为，应否承担违约责任；4.黔西某公司是否应向重庆乙公司、王某、李某梅、张某召支付项目款。
关于案涉《房地产开发项目合作协议》及其补充协议的性质和效力问题。一审法院认为，本案相关协议约定黔西某公司不承担经营风险只收取固定利益，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案《房地产开发项目合作协议》及其补充协议应当认定为土地使用权转让合同，双方当事人对此均无异议。本案《房地产开发项目合作协议》及其补充协议并未违反我国法律、法规效力性、强制性规定，合法有效。
关于黔西某公司是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。重庆甲公司主张黔西某公司存在两方面的违约行为，一是提供变造的建设用地规划许可证并以此骗取规划部门办理《建设工程施工许可证》《商品房屋预售许可证》等，二是挪用案涉房屋销售资金，故应当承担违约责任。一审法院认为，（一）关于黔西某公司是否存在因提供变造的建设用地规划许可证而违约的问题。首先，通过前述证据的分析认定，重庆甲公司提交的证据不足以证明黔西某公司存在提供变造的建设用地规划许可证的事实。其次，黔西某公司与黔西县国土局签订《国有土地出让合同》，明确约定建筑容积率3.5。黔西某公司与重庆甲公司签订的《房地产开发项目合作协议》第二条亦约定，重庆甲公司已对上述地块投资的可行性进行反复论证，具有投资价值，也对黔西某公司取得该地块的土地使用权进行核实，自愿参与合作、投资，并自行承担投资风险。根据上述约定，可以认定签订本案相关协议时，重庆甲公司对案涉土地的容积率是3.5是明知的，本案相关协议并未约定案涉土地的容积率是4.5，重庆甲公司也无其他证据证明黔西某公司曾经承诺案涉项目容积率必须保证能够达到4.5。第三，黔西某公司于2009年8月30日提交的《建设工程规划申请书》和2009年9月10日的黔西县城市规划局制作的建字第520000200916186号《建设工程规划许可证》中载明的建筑面积（建设规模）均为39637.78平方米，按照黔西某公司的陈述，因黔西县人民政府县长办公会议已于2009年7月27日同意将案涉地块容积率由3.5变更为4.5，故黔西某公司系按照4.5的容积率计算建筑面积申报，规划部门也是据此核准的。一审法院认为，即便如重庆甲公司所主张，黔西某公司应当保证案涉项目容积率为4.5，但按照容积率4.5测算建筑面积仅为39726平方米，而重庆甲公司一方面主张案涉项目容积率为4.5，一方面主张黔西某公司向其提供的变造后的《建设工程规划许可证》复印件载明的建设规模为53172.3平方米，重庆甲公司对于黔西某公司为何提交远远超过按照4.5容积率计算所得的《建设工程规划许可证》不能作出合理说明。第四，依据《房地产开发项目合作协议》约定，案涉项目独立设立项目部，其开发建设与财务管理以重庆甲公司为主体，进行独立核算，自负盈亏。项目部负责项目的设计、工程发包、施工队伍选定及房屋销售等日常事务工作。鉴于该项目以黔西某公司的名义对外从事开发建设工作，因此，与房地产开发有关的预售许可、银行按揭以及其他相关手续均以黔西某公司名义办理；与项目有关的相关资质手续、证照及销售发票均由黔西某公司提供。经查，2009年5月6日，黔西某公司与重庆丙公司签订《建设工程施工合同》，约定由重庆丙公司承建新城民族文化饮食城A、B栋及车库工程。重庆丙公司于2009年6月2日填报的《贵州省省外勘察、设计、施工、监理企业入黔资质核验表》记载的技术指标为39637平方米（重庆甲公司法定代表人张某富同时为重庆丙公司法定代表人、股东）。2009年5月8日黔西某公司与监理公司签订《建设工程委托监理合同》，2009年5月19日重庆甲公司法定代表人张某富以黔西某公司名义与设计单位签订《建设工程设计合同》，两份合同载明案涉项目建设规模均为53172平方米。其后的《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等均载明建设规模为53172平方米。2016年7月26日，案涉项目取得建字第520000201XXXXX号《建设工程规划许可证》，总建筑面积53453.4平方米。以上事实显示，重庆甲公司对于案涉项目建设规模超过最高4.5的容积率始终是知晓并参与的，由于案涉项目的开发主体实质上系重庆甲公司，黔西某公司存在配合重庆甲公司办理相关证照的行为，该行为虽然不符合法律法规的规定，但不构成对重庆甲公司的违约。因此，双方争议的期后成本10218906元，因均系案涉项目超容积率修建被行政机关处罚产生的费用，结合案涉项目的实际受益人为重庆甲公司，此笔费用应由重庆甲公司自行负担，应当计入支出费用中。（二）关于黔西某公司是否存在挪用案涉房屋销售资金的问题。首先，双方当事人并未对哪些行为构成挪用资金、挪用资金后如何承担违约责任等作出约定，重庆甲公司主张依据合同约定请求黔西某公司承担违约责任的依据不足。其次，本案相关资金的流转，重庆甲公司均出具了用资申请或者委托转款的委托书，且根据本案结算情况，总体上而言，黔西某公司已经完成了向重庆甲公司支付已收取的销售款85%的合同义务，即便黔西某公司在某个时间段存在挪用资金的行为，重庆甲公司并未提供证据证明因黔西某公司挪用资金导致不能或者迟延支付本案项目支出的情形，或者给重庆甲公司造成了实际损失。综上，重庆甲公司主张黔西某公司构成违约的理由不成立，对其主张黔西某公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。
关于黔西某公司是否欠付重庆甲公司项目款，欠付金额及利息如何计算的问题。因本案双方均不同意对案涉项目收入和支出进行司法鉴定或者司法审计，请求法院根据本案证据来认定。经前述证据分析与认定，黔西某公司在案涉项目中的房屋销售收入为110559962元，黔西某公司为案涉项目已经支出或者应当支出的款项为73521038.37元+期后成本10218906元+土地增值税5280116.44元+企业所得税2149396.49元=91169457.3元，黔西某公司尚有110559962元-91169457.3元=19390504.7元项目款未支付重庆甲公司。同时，根据查明的事实，重庆甲公司尚欠黔西某公司土地转让款706万元未支付，其中366万元本金产生的利息截止到2010年12月14日为951600元，其余340万元应于2010年1月15日前支付。重庆甲公司主张全部本金及利息应自2010年1月抵扣，黔西某公司主张应计算至2018年6月。一审法院认为，黔西某公司提交的《公园雅筑收付汇总表》显示购房款于2011年12月底已收取108547640元，剩余购房款于2013年4月收取完毕，因此，截至2011年12月31日，黔西某公司已收取绝大部分购房款108547640元，其支出费用为91332523.89元（含2011年12月31日以后支出的费用），剩余款项全部留存于黔西某公司账户，足以抵扣重庆甲公司欠付黔西某公司的款项。故重庆甲公司欠付的本金706万元、利息及其中366万元产生截止到2010年12月14日期间的利息951600元至迟应于2011年12月31日抵扣。具体抵扣金额为：本金366万元自2010年12月15日至2011年12月31日期间的利息按照年利率24%计算为929640元，本金340万元自2010年1月16日至2011年12月31日期间的利息按照年利率24%计算为1618400元。抵扣本金和利息合计为7060000元+951600元+929640元+1618400元=10559640元。综上，黔西某公司应支付的项目款为19390504.7元-10559640元=8830864.7元。根据本案补充协议修正案“一、甲方在所收该项目的售房款项中保留收款总额的15％作为缴纳各种税费（除营业税及附加外）的保证金，甲方暂按收款总额的85％支付乙方作为实施该项目所需的工程建设费用。二、该项目竣工决算后，甲乙双方共同对该项目的收入成本费用、应交税费、债权债务等进行清算，以最终清算结果作为该合作项目的结算依据”的约定，本案在案涉项目税款未全部缴清之前，黔西某公司有权保留总收入的15%的保证金，作为交纳税款保证，本案项目全部应纳税额在本判决作出之日才确定，黔西某公司并不构成逾期支付款项。因此，黔西某公司不应当对重庆甲公司承担逾期支付销售收入的利息损失。
关于黔西某公司是否应向重庆乙公司、王某、李某梅、张某召支付项目款的问题。重庆甲公司与重庆乙公司、王某、李某梅、张某召已于2013年12月10日签订《债权转让协议》，将案涉项目2840万元债权予以转让。2015年6月4日，重庆乙公司、王某、李某梅、张某召向贵州省高级人民法院提起诉讼，视为已经向黔西某公司告知债权转让。黔西某公司辩称因重庆乙公司、王某、李某梅、张某召出借的款项并未用于案涉项目，案涉项目与其无任何关系，故不应请求黔西某公司付款；案涉债权不确定，不属于可以转让的债权，故债权转让的条件并未成就；重庆乙公司、王某、李某梅、张某召主张优先受偿案涉债权没有法律规定和合同约定等。一审法院认为，重庆甲公司与重庆乙公司、王某、李某梅、张某召之间存在真实的债权债务关系，其出借款项是否用于案涉项目建设并非受让人受让债权的必要条件，转让的债权在签订《债权转让协议》时虽不确定，但在本案中已经查清，且重庆甲公司同意从黔西某公司欠付款中先支付给重庆乙公司、王某、李某梅、张某召。故《债权转让协议》所涉两笔债权均已确定且到期，依据重庆甲公司的请求，黔西某公司欠付的项目款应直接支付给重庆乙公司、王某、李某梅、张某召。

综上所述，一审法院判决：一、黔西某公司在判决生效之日起十日内向重庆乙公司、王某、张某召、李某梅支付8830864.7元；二、驳回重庆甲公司的诉讼请求；三、驳回重庆乙公司、王某、张某召、李某梅的其他诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
本院认为，本案主要争议焦点为：1.7772474元应否计入黔西某公司收取的款项。2.黔西某公司缴纳土地增值税和企业所得税数额。3.黔西某公司追加投资款收益的认定。4.黔西某公司是否存在提供虚假证照及挪用资金等行为，应否承担违约责任。
一、关于7772474元应否计入黔西某公司收取的款项
7772474元收款时间在2009年9月至2009年12月之间。2009年8月25日重庆甲公司与黔西某公司签订《补充房地产开发项目合作协议》规定：“3、本项目乙方的财务由甲方监控”。2009年10月9日，双方签订《关于黔西新城民族文化饮食城联合开发的补充协议》规定：“三、账户的设立和资金的监管。甲方在黔西工商行开设一般存款户作为该合作项目的单独结算户，该账户的资金收支使用权归乙方，但其资金的支付由甲方监管，甲方预留‘财务专用章’作为账户印鉴，乙方预留一枚印鉴。该合作项目的所有收入必须存入该账户，乙方需要支付工程款项及其他开支时，由乙方将用支计划报甲方，由甲方财务室开出结算票据进行支付。乙方必须据实填报用支计划，甲方不得无故拖延付款”。根据该规定，账户的资金收支使用权归重庆甲公司，黔西某公司负责监管。2009年12月19日，双方签订《关于黔西新城民族文化饮食城联合开发补充协议修正案》，对2009年10月9日签订的补充协议进行了修正，该修正案规定“黔西文化路‘公园·雅筑’（原黔西民族饮食文化城）合作项目由乙方全权负责开发经营，其资金的收付由甲方监管，甲方在黔西建行开设的一般存款账户对该项合作项目的资金收付业务进行结算。对该项目的售房收入由甲方派员收款并存入建行账户”。从双方2009年8月25日至2009年12月19日签订的关于资金收支和管理的规定来看，2009年12月19日后，双方明确售房收入全部由黔西某公司收取。
案涉争议款项为预售过程中购房人的预付房款，收款人王某系重庆甲公司委派的项目财务人员。重庆甲公司主张证人王某的证言已经证实购房款一直由黔西某公司收取，并非由重庆甲公司收取。经查阅原二审庭审笔录，王某认可收钱的人是开发公司，并未确认开发公司即为黔西某公司，且重庆甲公司并无其他证据佐证该证人证言的真实性。地永亦无证据证明案涉争议款项流向黔西某公司。
重庆甲公司主张生效判决已经确认案涉争议款项由黔西某公司收取。本院认为，贵州省高级人民法院（2015）黔高民终字第144号民事判决为王某与黔西某公司不当得利纠纷，（2017）黔民终266号民事判决为黔西某公司与王某、重庆甲公司不当得利纠纷，该两份判决并未将本案争议的7772474元款项由黔西某公司还是重庆甲公司收取作为争议焦点予以审理，本院不予采信。
综上，一审法院认定上述款项并非黔西某公司已经取得的销售收入并无不当。
二、黔西某公司缴纳土地增值税和企业所得税数额
关于缴纳的土地增值税数额。黔西某公司主张依据毕节市地方税务局稽查局出具的《关于黔西某公司的情况说明》，截至2013年12月31日黔西某公司公园雅筑项目应缴土地增值税为5280116.44元。重庆甲公司主张依据北京亚超评估报告载明的“根据新城房开公司申报并经黔西县地方税务局确认的土地增值税申报表及土地增值税完税凭证，土地增值税以黔西县地方税务局确认的2590755.09元确认评估值”。本院认为，重庆甲公司并无证据证明北京亚超评估报告确认的土地增值税金额由黔西县地方税务局确认，且2018年9月6日国家税务总局黔西县税务局出具的《情况说明》载明“我局无法查询和提供黔西某公司‘公园雅筑’项目应缴的各项税费，只能提供该公司2010年以来每年实际缴纳的各项税费数额。”国家税务总局黔西市税务局2023年7月12日出具《关于黔西某公司公园雅筑项目相关涉税情况的说明》，认定截至2013年6月15日，公园雅筑项目共预缴了土地增值税1433577.14元。国家税务总局毕节市税务局稽查局2023年7月26日出具的《关于黔西某公司涉税案的说明》载明“在税务管理应用系统未查询到对该公司土地增值税开展稽查工作的信息，该公司具体涉案项目应缴纳或实际缴纳的土地增值税，属于企业自行申报的，需向主管税务机关进行了解。”国家税务总局毕节市税务局稽查局该说明否认了毕节市地方税务局稽查局关于截至2013年12月31日黔西某公司公园雅筑项目应缴土地增值税为5280116.44元的认定。本院根据国家税务总局黔西市税务局《关于黔西某公司公园雅筑项目相关涉税情况的说明》认定已经缴纳的土地增值税为1433577.14元。如各方在本判决生效后有关于土地增值税的新的证据，可以另行提起诉讼。
关于案涉项目所得税。重庆甲公司对一审法院计算所得税公式不持异议，但主张在计算案涉项目开发成本时不应将《黔西某公司公园雅筑小区2009-2016年应扣除汇总表》中“建筑安装工程费”“建筑安装工程费-其他”两个项目的数额替换为56502112.91元，一审法院查明的建筑安装工程费未考虑其直接支付给重庆丙公司以外的建安费用和开发成本等。本院认为，根据《黔西某公司公园雅筑小区2009-2016年应扣除汇总表》，重庆甲公司主张一审法院已查明的其他建设成本9577592.27元未纳入所得税计税成本，但其未提供该扣除汇总表中各项目的明细情况，不能证明汇总表未包含其他建设成本等。重庆甲公司还主张56502112.91元未包含监理费、设计费等费用，但庭审中重庆甲公司自认其就设计费、监理费等事项未开票、未向黔西某公司请款。另外，重庆甲公司主张重庆丙公司共向黔西某公司开具了80818875元的建筑安装发票，但在（2016）黔民初113号案件审理过程中，黔西某公司、重庆甲公司在一审法院的组织下共同确认80818875元中的向港腾黔西分公司转账的23410044.49元无须返还重庆丙公司，可以用黔西某公司对重庆甲公司结算款进行抵扣。因此，重庆甲公司主张56502112.91元外的建筑安装成本，未提供相关证据，本院不予支持。
综上，纳入本案结算的黔西某公司取得的销售收入为110559962元。纳入本案计税的案涉项目销售收入为119478036元。纳税成本为综合税费7009126.69元+土地增值税1433577.14元=8442703.83元。综上，案涉项目成本为：项目开发成本98591206.91元+纳税成本8442703.83元=107033910.74元，全部销售收入119478036元-项目成本107033910.74元=12444125.26元，即为案涉项目总利润，依法应当缴纳25%的企业所得税，故案涉项目的企业所得税为12444125.26元×25%=3111031.32元。
三、黔西某公司追加投资款收益的认定
重庆甲公司主张蒲某书与其签订《黔西新城民族饮食文化城地下车位认购协议》，购买54个车位的总价款216万应该在黔西某公司开发收益中扣除，黔西某公司不予认可，本院不予支持。重庆甲公司主张黔西某公司按照销售款到账金额100%给付重庆甲公司，至2010年5月4日可以完成抵扣；按照销售款到账金额85%给付重庆甲公司，至2010年5月5日可以完成抵扣。本院认为，黔西某公司到账的销售额是否能够抵扣，还应当考虑在此过程中工程款等支出，因此对于重庆甲公司该主张不予支持。一审法院认定截至2011年12月31日，黔西某公司已收取绝大部分购房款108547640元，其支出费用为91332523.89元（含2011年12月31日以后支出的费用），剩余款项全部留存于黔西某公司账户，足以抵扣重庆甲公司欠付黔西某公司的款项，并无不当。在此基础上，一审法院对黔西某公司追加投资款收益的认定正确。
四、关于黔西某公司是否存在提供虚假证照及挪用资金等行为，应否承担违约责任
案涉项目的开发主体实质上是重庆甲公司，黔西某公司配合其办理相关证照，现有证据不足以证明黔西某公司存在提供虚假证照的行为。因此，黔西某公司并未构成违约。
《房地产开发项目合作协议》第三条规定：“甲乙双方的投资。甲方将已取得该地块项目用地的土地使用权8828平方米作为合作条件，按该地块现行双方认可价作价人民币1460万元作为合作投入的资本金（包括土地整治及其他费用），除此之外，甲方不再投入任何资金。其余开发与建设过程中一切资金的投入由乙方全额承担。”重庆甲公司主张案涉项目容积率从3.5调至4.5所产生的出让金300万元应由黔西某公司自行承担。该土地出让金系案涉项目容积率变更后产生的费用，因双方对容积率变动均有参与，且案涉项目的实际受益人为重庆甲公司，一审判决认定此笔费用应由重庆甲公司自行负担，并无不当。
关于黔西某公司是否存在挪用案涉房屋销售资金的问题。根据双方签订的协议，本案相关资金的流转重庆甲公司需提供并填报用支计划，黔西某公司认可后开具支票支付，重庆甲公司并未举证证明黔西某公司存在拒绝支付的情况，且根据本案结算情况，黔西某公司已经完成了向重庆甲公司支付已收取销售款的85%的合同义务。重庆甲公司主张因黔西某公司挪用资金导致案涉项目延误办理不动产权证缺乏证据证明，本院不予支持。
黔西某公司为案涉项目已经支出或者应当支出的款项为73521038.37元+期后成本10218906元+土地增值税1433577.14元+所得税3111031.32元=88284552.83元，黔西某公司尚有110559962元-88284552.83元=22275409.17元项目款未支付重庆甲公司。
根据查明的事实，重庆甲公司尚欠黔西某公司土地转让款706万元未支付，本金和利息合计为10559640元。黔西某公司应支付的项目款为22275409.17元-10559640元=11715769.17元。

综上所述，重庆乙公司、王某、张某召、李某梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省高级人民法院（2020）黔民初3号民事判决第二项；
二、撤销贵州省高级人民法院（2020）黔民初3号判决第三项；
三、变更贵州省高级人民法院（2020）黔民初3号民事判决第一项为：“黔西某公司在本判决生效之日起十日内向重庆乙公司、王某、张某召、李某梅支付11715769.17元；”
四、驳回重庆乙公司、王某、张某召、李某梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费325600元，由重庆甲公司负担141800元。重庆乙公司、王某、张某召、李某梅负担118660元。黔西某公司负担65140元。财产保全费共10000元，由重庆甲公司负担5000元，由重庆乙公司、王某、张某召、李某梅负担3000元，由黔西某公司负担2000元。
二审案件受理费172414.81元，由重庆甲公司负担33200元，由黔西某公司承担30000元，由重庆乙公司、王某、张某召、李某梅负担109214.81元。
本判决为终审判决。

【法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。