240415，关于不动产之“善意取得”

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2023年11月
案号：（2021）最高法行再299号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，该案的争议焦点为：一、某某公司起诉是否超过法定的起诉期限。二、禹州规划局原房屋登记机构作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法。三、尹某某、王某某取得房屋所有权是否构成善意取得。
一、关于某某公司起诉是否超过法定的起诉期限问题。根据当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因本案涉案房屋的所有权转移登记的行为均系贾某某持伪造的材料、隐瞒某某公司所办理的，2016年3月11日，某某公司下属某某分公司工作人员发现贾某某涉嫌职务侵占罪后即向公安机关报案，在公安机关侦查中贾某某供述了私刻公司印章、伪造委托书、公司文件及章程等材料，将某某公司所有的位于禹州某某汽车站临街房屋的所有权证分割后分别出售给他人。起诉期限的起点应当确定为2016年3月11日，某某公司2017年2月16日提起行政诉讼，并未超过起诉期限。
二、关于禹州规划局原房屋登记机构在作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法问题。按照《房屋登记办法》（建设部令第168号，2008年7月1日施行，2019年9月6日被住房和城乡建设部废止）第二十条的规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据庭审中禹州规划局提交的证据显示，2014年6月4日，贾某某首次向禹州规划局提出办理禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹州字第XXXXXX号两本房产权证的分割登记申请时，分割登记由于不改变登记内容，不属于具体行政行为，其合法性不予评判。某某公司名称2013年12月30日由“河南某某运业有限责任公司”变更为“某某运业股份有限公司”，在工商部门登记备案公示，某某公司没有及时办理房屋所有权人名称变更登记，也没有到房屋登记机构报备公司名称变更情况，转移登记时禹州规划局依据《房屋登记办法》第二十条第一、三、四项的规定对房屋转移登记申请材料和申请人身份一致性进行审查后，作出的房屋所有权转移登记行为，符合形式审查的要求。但是贾某某在办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定所提交的某某公司文件、印章、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程均系虚假的申请登记材料，违反了《房屋登记办法》第十一条的规定，导致房产管理部门在作出行政行为时依据的主要证据不足，因此，所办理的房屋转移登记行为不具有合法性。
三、关于本案尹某某、王某某所取得房屋所有权是否构成善意取得问题。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据庭审查明的情况，2015年1月15日，尹某某、王某某与贾某某签订的《房地产买卖契约》是在尹某某、王某某交付一定的款项之后，在申请办理房屋转移登记过程中，贾某某以“河南某某运业有限责任公司”的名义与尹某某、王某某补签的协议，该协议不能作为评判转让价格是否合理的依据。庭审过程中某某公司、尹某某、王某某也均未向法庭出示交付房款前双方签订的协议书或约定房屋价款的证据材料，单凭尹某某、王某某向贾某某交付购房款X万元，无法判断是否属于“以合理的价格转让”。且尹某某、王某某在2015年1月15日与贾某某签订《房地产买卖契约》前和2015年3月26日取得房屋所有权证后至今，涉案的房屋一直由案外人庞某某占有并使用，其约定的人民币X万元的房屋价款至今尹某某、王某某只支付了X万元，该价款没有交付房屋的权利人，而是交给了贾某某及转入本人账户，出具的手续则为贾某某书写的“暂借”“借条”“收据”之类，故尹某某、王某某主张所受让的房屋构成善意取得的证据不足，理由不成立。

综上，某某公司的起诉期限未超过法定的起诉期限。禹州规划局以贾某某伪造的“河南某某运业有限责任公司”委托书、公司印章等其他材料所办理的房屋转移登记行为侵犯了原房屋所有权人的合法利益，不具有合法性，依法应予撤销。尹某某、王某某主张受让房屋构成善意取得的证据不足，不予支持。某某公司要求撤销禹州规划局于2015年3月26日为尹某某、王某某办理的禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹房权证禹州字第XXXXX**权证的理由成立，予以支持。某某公司要求判决将房屋产权变更登记在某某公司名下的请求，按照司法权不能替代行政权的原则，合法产权人可按照相关法律、法规规定向房屋登记机构提出申请，由登记机构审查后决定是否变更登记。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决：一、撤销禹州规划局于2015年3月26日为尹某某、王某某办理的禹房权证禹州字第XXXXXX号、禹房权证禹州房权证禹州字第XXXXX**证；二、驳回某某公司的其他诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
二审法院认为，一、某某公司提起本案诉讼是否超过法定起诉期限的问题。本案中，涉案的房屋所有权转移登记系贾某某持伪造材料、隐瞒某某公司办理的。故某某公司提起本案起诉期限的起算点应从2016年3月11日贾某某在公安机关陈述其私刻公司印章、伪造委托书、公司文件等材料，将某某公司所有的房产分割出售给尹某某、王某某时起算。因此，依照本案立案时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，某某公司于2017年2月16日提起本案诉讼并未超过法定起诉期限。
二、涉案房屋转移登记行为的合法性问题。《房屋登记办法》第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。本案中，贾某某办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定其所提交的某某公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假的材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性。
三、尹某某、王某某取得涉案房屋所有权是否构成善意取得。本案中，一是涉案房屋一直由案外人庞某某实际占有和使用，且2013年4月24日庞某某与某某汽车站（贾某某）签订了房屋买卖协议；二是尹某某、王某某与贾某某签订的《房地产买卖契约》是在尹某某、王某某交付一定的款项之后，在申请办理房屋转移登记过程中，贾某某以“河南某某运业有限责任公司”的名义与尹某某、王某某补签的协议，该协议不能作为评判转让价格是否合理的依据；三是登记备案的《房地产买卖契约》约定房屋成交价为X万元，尹某某、王某某交付了X万元，尚有X万元房款未支付的事实，不能作为评判转让价格是否合理的依据。因此，尹某某、王某某主张其取得涉案房屋所有权构成善意取得，证据不足，不能成立，不予支持。
综上，尹某某、王某某的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。尹某某、王某某若认为自己的权利受到了损害，可通过其他途径主张权利。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

【再审法院认为及判决】
再审法院认为，一、根据《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”本案中，贾某某办理房屋转移登记时，其所提交的某某公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性，原审撤销禹州规划局为尹某某、王某某办理的禹房权证禹州字第XXXXXX号和禹房权证禹州字房权证禹州字第XXXXX**并无不妥。
二、原判将尹某某、王某某对涉案房屋是否构成善意取得作为撤销房屋所有权证的理由之一不当。贾某某利用伪造的某某公司文件材料等，以某某公司名义将涉案房屋卖给尹某某、王某某，并进行了过户登记，某某公司认为贾某某以合法形式掩盖非法目的，其与尹某某、王某某签订的房屋买卖合同无效并应撤销房屋登记，房屋权属仍应归某某公司所有；尹某某、王某某认为其有充分理由相信贾某某有权代表某某公司出卖涉案房产，已经善意取得涉案房产，房产证不能撤销。另外，涉案房屋一直由案外人庞某某占有使用，并以X万元的价格于2013年4月24日与某某汽车站（贾某某）签订房屋买卖协议，但未办理房产证，涉案房屋一直未交付尹某某、王某某。本案的实质为涉案房屋应归某某公司所有，还是归尹某某、王某某所有，亦或归其他人所有，即本案的实质为房屋所有权争议问题。房屋所有权争议系民事争议，且案涉法律关系复杂，除本案当事人外，还涉及案外人，应当协商解决，协商不成的应通过民事诉讼的方式解决，不宜在本案行政诉讼程序中一并解决。民事争议解决后，相关权利人可依法申请行政机关就房屋登记问题作出行政行为，或依法就房屋登记问题提起行政诉讼。原审将是否构成善意取得等相关民事争议在本案中一并处理，却没有相关权利人参与诉讼，将尹某某、王某某不构成善意取得作为撤销涉案房产证的理由不妥，应予纠正。
综上，尹某某、王某某的再审请求不能成立，不予支持。原审判决理由虽有不妥，但撤销涉案房产证的判决结果正确，故予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条的规定，判决维持二审判决。

【再审法院认为及判决】
本院认为，结合抗诉机关的抗诉意见、再审申请人的申请再审理由以及被申请人的答辩理由，本案的争议焦点主要在于被诉房屋登记行为是否应予撤销。
2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”根据上述规定，对于当事人提交虚假材料从而获得房屋登记的，房屋登记机构可以撤销已经作出的房屋登记行为。本案中，贾某某在办理涉案房屋转移登记时提交的某某公司文件、印章、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程，已经生效刑事判决认定均系虚假的申请登记材料，符合《房屋登记办法》第八十一条关于“可以撤销原房屋登记”的规定。
但是，当事人提供虚假材料并不必然导致房屋登记行为被撤销。《房屋登记办法》第八十一条明确规定“但房屋权利为他人善意取得的除外”，说明房屋登记中如果存在善意取得的情形，则构成对撤销房屋登记的阻却事由。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”从上述规定来看，人民法院审理房屋登记案件，应当对房屋登记中是否存在善意取得情形进行审查认定。本案中，某某公司诉请撤销禹州规划局为尹某某、王某某所办理的禹房权证禹州字第XXXXXX号和禹房权证禹州字第XX房权证禹州字第XXXXX**某、王某某作为第三人主张其系善意取得，一、二审法院在对尹某某、王某某受让涉案房产是否构成善意取得进行审理并作出判断的基础上，作出撤销登记的判决，符合法律规定。再审判决未审理善意取得问题并判决维持二审撤销判决，适用法律错误，应予纠正。抗诉机关认为“再审判决在未确定第三人尹某某、王某某是否善意取得案件房屋的情况下，迳行判决撤销其涉案房产证，适用法律错误”的抗诉理由成立。
被诉房屋转移登记行为是否应予撤销，关键在于尹某某、王某某主张的善意取得是否成立。按照当时有效的《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，禹州规划局已为尹某某、王某某办理了房屋所有权证，故本案中善意取得是否成立的关键在于尹某某、王某某受让房屋时是否善意以及是否支付了合理的对价。
关于尹某某、王某某受让房屋时是否善意的问题。一般来说，若受让人明知道转让人无处分权，则不构成善意。除此之外，受让人在交易过程中还应当尽到基本的注意义务，符合一般交易习惯及日常生活经验法则。本案涉及房屋买卖，对一般消费者而言属于高价值大额消费，买受人在此情况下应当更加审慎注意。本案中，在案房屋所有权证显示房屋所有权人为“河南某某运业有限责任公司”，而在2013年8月2日签订的协议书中甲方显示为“某某汽车站”，印章处落款为“某某运输经贸有限公司某某分公司某某汽车站”。2015年办理房产过户时，贾某某以“河南某某运业有限责任公司”的名义与尹某某、王某某签订《房屋买卖契约》。两份协议载明的房屋出卖方明显不一致，即使再审申请人认可的真实协议中的甲方“某某汽车站”也不是房屋所有权人。再审申请人在明知两份协议载明的出卖方不一致且涉案房屋在交易前后一直由案外人庞某某实际占有和使用的情况下办理了转移登记，可以认定再审申请人未能尽到基本的注意义务。
关于尹某某、王某某受让房屋时是否支付了合理对价的问题。（一）2013年8月2日签订的协议书约定房屋面积为88.85平方米，转让费为X万元。2015年办理房产过户时签订的登记备案的《房屋买卖契约》约定房屋成交价系房产评估价格，为X万元，房屋面积为134.59平方米。尹某某、王某某申请再审称2015年协议仅为登记时使用，真实的协议系2013年协议，2013年协议约定价款为X万元，实际交付款项为X万元。可见，双方真实交易过程存在违背常理之处，双方约定的真实交易价格从现有证据看也难以确定。（二）2013年至2016年，再审申请人先后通过银行转账、现金等方式支付给贾某某个人共计X万元，出具的手续为贾某某本人书写的“收据”“借条”“暂借”。从上述证据和事实看，虽然尚不足以认定再审申请人系不合理低价购买涉案房屋，但双方交易存在不符合一般交易习惯及日常生活经验法则之处。
至于禹州规划局主张某某公司提起本案诉讼超过法定起诉期限的问题。被诉房屋登记行为发生在2014年11月27日。根据当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案被诉房屋所有权转移登记行为系贾某某持伪造材料办理，一、二审法院认为起诉期限应当从2016年3月11日即贾某某在公安机关陈述其私刻公司印章、伪造委托书、公司文件等材料，将某某公司所有的房产分割出售给尹某某、王某某时起算，符合法律规定。禹州规划局认为某某公司作为房屋出让方，在办理房屋转移登记时已经知道该行政行为，至2017年2月16日起诉，明显已超过起诉期限，理由不成立，本院不予支持。

综上，抗诉机关抗诉理由成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：
一、撤销河南省高级人民法院（2019）豫行再117号行政判决；
二、维持河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10行终141号行政判决。
本判决为终审判决。

【法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。