240615，土地出让金一般计入开发商的开发成本

裁判法院：中华人民共和国最高人民法院
裁判时间：2023年9月
案号：（2023）最高法执监176号

【执行法院认为及裁定】
厦门中院认为，厦门自规局已于2019年10月22日致函该院，要求案涉7套房产应补缴地价共计15007068.16元。许某主张厦门自规局拟收取的不是相应地价，缺乏相应依据，不予采纳。
为了为司法处置提供参考依据，厦门中院依法将案涉房产委托评估，评估报告中明确评估范围包含该房产土地使用权。且厦门中院依法对房产公司名下位于厦门市思明区大厦7套房产（包含许某作为抵押权人的3套房产）进行处置，实际系参照评估价确定相应起拍价及变卖价，相关买受人也系以相应起拍价、变卖价竞得案涉房产。可据此认定厦门中院依法处置的案涉房产包含土地价值，因此，该院在拍卖公告中所作“涉及该拍卖标的物所产生的费用及办理过户手续所产生的一切费用均由买受人承担”的书面告知，应系拍卖过程产生的费用及为办理权属变更登记产生的交易费用，不应包含拍卖房产的土地价值，可需补缴的地价包含在案涉房产被处置的所得款中。
分配方案系在多个债权人对执行财产申请参与分配的情形下，由执行法院作出。案涉房产处置款包含应补缴的地价，扣除应补缴的地价款后方可进行分配，故应补缴的地价并非针对债权人可分配的执行财产。抵押权人可就支出补缴地价后的房产处置款优先受偿。厦门中院以通知书告知申请执行人、被执行人、相关买受人，应从案涉房产处置款中支出相应款项用于补缴地价并无不当。许某主张相关应补缴的地价应由买受人自行承担及案涉房产拍卖应当撤销，缺乏事实与法律依据，不予采纳。
综上，厦门中院于2020年5月20日作出（2020）闽02执异71号执行裁定，驳回许某的异议请求。

【复议审查法院认为及裁定】
福建高院认为，本案争议焦点为：一、厦门中院采用通知书形式告知当事人从拍卖所得款项中支付相应地价是否合法；二、案涉房产应交增容地价由谁承担。具体分析如下：
一、厦门中院采用通知书形式告知当事人是否合法问题。
首先，为保障当事人知情权，人民法院在执行活动中会以通知书形式告知其行使权利或敦促其尽快履行义务，例如执行通知书、拍卖通知书等。涉及本案，厦门中院在2020年3月19日作出的（2007）厦执行字第86号通知书载明：如有异议，应在收到通知书7日内向该院书面提出，逾期未提出，该院将依通知进行。可见，发出上述通知书的目的是为了敦促当事人尽快对通知书内容表达意见，以使执行程序能进行下去。通知书设定的7日期限并非法定除斥期间，事实上，许某所提异议申请在事隔近两个月后仍然为厦门中院所立案审查，可见，该院并未因设定的7日期限而剥夺许某提出异议的权利。
其次，执行程序中的分配异议指的是债权人不同意执行法院就被执行人可供分配的财产（扣除必要费用后剩余的财产）作出的分配方案而提出的异议。涉及本案，可分配的财产应为拍卖案涉房产所得扣除必要费用后剩余的款项，本案的核心争议焦点即为案涉房产应补缴的增容地价由谁承担（也就是是否应从拍卖款中扣除）的问题。也就是说，本案尚未进入财产分配阶段，且厦门中院就是否应从拍卖款中先行扣除应补缴增容地价的问题，已通过异议复议程序给予当事人救济其权利的途径。故许某所称厦门中院作出的上述通知书形式和内容均违法的主张，没有事实和法律依据，不予支持。
二、案涉房产应交增容地价由谁承担问题。
2017年6月16日，厦门市国土资源与房产管理局向厦门中院发出厦国土房函（2017）217号《关于大厦房屋处置有关问题的函》载明：大厦项目因商品房增容建筑面积6208.29平方米，及原市卫生局的自用房改变用地性质为商品房建筑面积4822.31平方米，应补缴相应的增容地价及自用房变更为商品房产生的土地出让金。因案涉抵押房产属规划许可内的商品房，故该房产应补缴的是增容地价。厦门中院将因大厦项目违规增容致使案涉房产应补缴的增容地价当成是“涉案房产包含的土地价值”，属认定事实错误，应予纠正。
所谓增容地价是指在基地面积不变的情况下，建设用地经批准增加容积率或建成后实测建筑面积超出缴交地价建筑面积，经批准补办增容手续的，应向土地管理部门缴纳的相应土地出让金或配套费。高的容积率意味着小区内房子建的多，也即所谓的超容积率，此举可以为开发商获得更多利润，从而导致土地出让金增加，也就是应该由开发商向土地管理部门缴纳更多的土地出让金。该笔多支出的土地出让金均计入了开发商的开发成本，也就是说消费者在购房时所支付的购房款已包含了其应分摊的整个楼盘增加的土地出让金即增容地价，所以该笔费用就不该由购房户再次缴纳。涉及本案，大厦的开发商房产公司下落不明，该楼盘烂尾，在厦门市政府协调下，大厦商品房项目以业主委员会作为项目产权申办主体，部分业主已办理了房地产权属登记，但并没有另外缴纳增容地价，可见，因大厦项目增容而应补缴的增容地价并不应由购房户另外缴纳。另，厦门评估公司在2015年8月20日对案涉房产出具的（2015）第X064号房地产估价报告中载明：“估价对象尚未办妥产权初始登记，其是否需要补缴相关行政事业性规费及税费、是否需要补缴地价款，尚无法确定。本报告假设没有上述需补缴的款项。若有，则上述款项将转嫁由买受人承担，应从估价结果中扣除”。显然，评估价包含了可能应缴的增容地价。同理，买受人作为案涉房产购买人，其出价当然包括该房产应分摊的增容地价，要求买受人再次缴纳增容地价于理不符。
厦门中院在竞买须知中载明“办理过户手续过程中所产生的一切相关费用全部由买受人承担”“能否办理过户手续请竞买人在竞买前自行到相关部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用后果自负，拍卖人不作过户承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门处理”，均系对过户中产生的费用承担方式所作规定。但如前所述，案涉房产应分摊的增容地价并非是在过户中产生的费用，而是大厦本身增容造成的，该笔费用非因过户而产生而是其本身即存在的。故本案涉及的增容地价并非拍卖公告和拍卖须知规定的应由买受人自行缴纳的费用。
竞买人虽然被告知“项目存在消防未验收等原因，目前暂无法办理竣工验收及权属登记等手续”，但作为购房人仍然有其对房产证可办理的心理预期（拍卖标的调查情况表里表述为“目前无法办理权属登记”，并非以后也无法办理），其对房产证办理可能遇到的风险自然体现在其出价上，导致在当时的情形下成交价格比市场价低，但当时成交价低并不能成为本案增容地价应由买受人承担的理由。作为抵押权人，本身就应对抵押物进行彻底了解以确认其真实价值，但本案抵押权人在接受案涉房产作为抵押担保物时，并未查清大厦可能违规增容的事实，最终导致抵押物价值贬损的责任应由抵押权人自己承担。
综上，福建高院于2020年9月28日作出（2020）闽执复147号执行裁定，驳回许某的复议申请，维持厦门中院（2020）闽02执异71号执行裁定。

【申诉审查法院认为及裁定】
本院认为，本案的审查重点是，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”该由谁承担。
其一，根据2020年9月25日厦门自规局出具的答复函，该局通知补缴的“地价”实际应为大厦项目新增的土地出让金，包括该项目增容地价（增加建筑面积）和改变用途地价（自用房指标变更为商品房）。其二，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规规定，土地出让金是土地使用者向国家交付的使用土地的对价，一般应由作为土地使用者的开发商承担，并计入开发商的开发成本，在购房者支付的购房款中实际已包含了分摊的土地出让金。购房者购买商品房后，相应土地使用权将一并转移给购房者。如果土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。就本案而言，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”，即为大厦项目增加容积率和改变土地用途新增加的土地出让金，该笔费用为土地使用者即项目开发商所欠缴，理应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担，否则将不当加重买受人的负担。而且，厦门评估公司出具的房地产估价报告，是在假设案涉房产无需补缴“地价款”等基础上作出，亦即评估价中包含了可能应补缴的土地出让金。同时，在标的物情况介绍、拍卖公告和竞买须知中，也未载明案涉房产办理产权过程中可能需要补缴土地出让金的情况。此情形下，要求买受人承担应补缴的土地出让金，理据不足。其三，虽然拍卖公告和竞买须知中载明，办理过户手续中所产生的一切相关费用（包括被执行人承担的部分）均由买受人承担，但该费用指的是网络司法拍卖成交后办理过户过程中所产生的费用，不包括非因此而产生的开发商欠缴的土地出让金。据此，福建高院认为本案应补缴的土地出让金不应由买受人承担，并无不当。

综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：
驳回许某的申诉请求。

【法律依据】
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
　71．上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。