240725，农村房屋买卖合同无效后
裁判法院：北京市第一中级人民法院
裁判时间：2024年6月
案号：（2024）京01民终4894号
【一审法院认为及判决】
一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，陈某与施某5签署的房屋买卖契约已被法院生效判决确认为无效，故陈某应将545号院内房屋及院落腾退并返还给施某5，施某5亦应将该房屋及附属物折价款返还给陈某。因施某5已于2020年2月28日死亡，赵某1及赵某2放弃对施某5、单某就涉案545号宅院的代位继承权，故法院判令陈某腾退545号院内房屋及院落并返还给施某3、施某2、施某1、施某4，施某3、施某2、施某1、施某4应向陈某支付房屋重置及装修附属物价值为157240元。陈某主张的购房款7万元已包含在房屋重置及装修附属物价值中，陈某无权重复主张。
本案中，陈某非为本案房屋所在地集体经济组织成员，无权获得该村集体土地的使用权，其对于合同无效的后果具有一定过错；施某5作为出卖人，将集体土地上建设的房屋出卖给本村集体经济组织成员以外的人，对于合同无效的后果具有更大过错，本案酌情确定施某5负主要责任，陈某负次要责任。因合同无效，陈某失去了545号院土地增值部分的利益，故根据买卖双方的责任酌情由施某5向陈某赔偿545号院的宅基地区位补偿价1502000元的70%，即1051400元。因施某5已经去世，法院确定由施某3、施某2、施某1、施某4进行相应给付。
陈某与施某5签订买卖协议后，陈某已自愿向施某5支付房款、施某5亦已自愿将涉案房屋交付给陈某，双方均各自占有使用钱款、房屋至今，故对于陈某主张的购房款7万元的相应利息及施某3、施某2、施某1、施某4主张的房屋占有使用费，法院均不予支持。关于施某1主张其系涉案房屋的所有权人和房屋所在宅基地使用权人，故要求陈某向其个人进行腾退返还的诉讼请求，本案系处理陈某与施某5买卖契约无效后的法律后果，施某1与施某5其他继承人之间如就该房屋的权属存在争议，双方可以另行解决。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、施某1、施某4、施某2、施某3于判决生效后三十日内给付陈某房屋重置及装修附属物价款157240元及宅基地区位补偿价款1051400元，共计1208640元；二、陈某于收到判决第一项确定的款项后三十日内腾退545号房屋及院落并交付给施某1、施某4、施某2、施某3；三、驳回陈某的其他诉讼请求；四、驳回施某1、施某4、施某2、施某3的其他反诉诉讼请求。
【二审法院认为及判决】
本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
生效判决已经确认陈某与施某5于2001年12月31日就545号宅院内房屋签署的房屋买卖契约无效。房屋买卖契约无效后，陈某应将545号宅院腾退返还，因施某5、单某均去世，除赵某1、赵某2明确表示放弃继承外，陈某应当向其他继承人腾退返还。
545号宅院腾退返还后，陈某有权主张房屋重置及装修附属物，一审法院根据评估公司出具的评估意见、买卖双方责任酌情认定陈某获赔70%宅基地区位补偿价，具有事实和法律依据。除赵某1、赵某2明确表示放弃继承外，施某5、单某的其他继承人应对陈某承担支付责任。
本案系买卖合同无效后果的纠纷处理，非施某5去世后的遗产继承纠纷，施某1、施某3、施某2关于应先查清遗产范围的以及宅基地归属问题，各方可另行解决。
施某3、施某2主张本案应适用民法典，但案涉房屋买卖契约于2023年经判决认定无效，本案系对无效后效果的处理，故本案应当适用当时的法律规定，一审适用法律正确。施某3、施某2关于评估公司不具备区位补偿价资质的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，施某1、施某3、施某2的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17827.76元，由施某1负担9988.88元（已交纳2150元，余款于本判决生效后七日内交纳），由施某3、施某2负担7838.88元（已交纳775元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
【法律依据（现）】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。