240804，商品房买卖合同纠纷

裁判法院：北京市第二中级人民法院
裁判时间：2023年7月
案号：（2023）京02民终8800号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同对于当事人具有法律约束力，当事人需依约履行合同，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点有三：一是《意向书》是否属于合同；二是双方是否达成口头商品房预约合同；三是胡某文支付A公司的20万元是否属于定金。分述如下：
关于争议焦点一，即《意向书》是否属于合同。胡某文主张《意向书》属于合同；A公司抗辩《意向书》仅是双方的磋商性文件，且未经其签章。法院认为从《意向书》载明的内容来看，双方约定了意向金的金额、购房意向人后续购房的条件以及《意向书》解除后退还意向金等内容，设立了实质性的权利义务关系，且胡某文在签订《意向书》当日即支付A公司1万元，崔某1作为A公司的销售人员，其签署《意向书》属于职务行为，法律后果由A公司负担。据此，本案的《意向书》属于胡某文与A公司签订的合同。
关于争议焦点二，即双方是否达成口头商品房预约合同。胡某文认为双方达成口头商品方预约合同，自己与A公司销售人员在宣传页上约定了购房的房号、单元、价款、优惠、折扣价、付款方式为分期付款等；A公司抗辩双方没有达成口头商品房预约合同，宣传页是销售人员介绍时随意在宣传单上写的粗略报价，没有主体名称、房屋地址面积和双方签字。法院认为，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内订立商品房买卖合同的协议。综合本案具体案情来看，其一、胡某文与A公司有相应的约定。这种约定不仅见于书面的材料，亦见于胡某文与A公司销售人员的沟通交流包括微信记录中。其二、胡某文与A公司之间的约定已基本具备商品房预约合同的要件。包括具体的双方当事人的基本情况、明确的房屋基本状况（20-5-202房屋）、准确的房屋总价款（总价：8429487+1万拆改，优惠：认购7天内签约，付40%首付，优惠45万，折后：7979487+1万拆改）、分期的付款情况（7天内40%——6.15日前40%——9.15日前20%等）、签署正式买卖合同的期限（草签日期2022.3.25）等内容。其三、胡某文与A公司的约定符合商品房预约合同的合同目的。一般认为，购房者签订商品房预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，而开发商签订预约合同则可以锁定购房者，以按计划售房。本案中，胡某文与A公司人员的沟通过程及付款、收款过程明显具有以上目的。综上，法院认为胡某文与A公司之间已达成口头商品房预约合同。
关于争议焦点三，即胡某文支付A公司的20万元是否属于定金。胡某文主张20万元属于定金，双方开始认为1万元是意向金，后来与A公司销售人员达成此1万元及补充的19万元转为定金性质的合意；A公司抗辩20万元是意向金，微信记录中的“定金”是销售人员错打所致。法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。对于本案中款项的性质认定，法院认为应综合多方面因素予以考虑：其一，崔某1作为A公司的专业销售人员，理应清楚“定金”表述的法律意义；其二，《意向书》中约定双方同意该购房意向金在购房意向人签订《认购书》及补充协议时自动转为认购书项下的认购定金，而如前所述，双方已经达成了口头商品房预约合同；其三，胡某文实际支付的款项已达20万元，仍理解为仅仅是表达购房诚意的意向金，对购房人而言显失公平；其四，虽然A公司出具的收据上写的是“诚意金”，但其销售人员在微信中的表述，以及胡某文的回应内容，均适用“定金”表述。考虑到收据系A公司单方开具，而双方微信中的表述“定金”系双方均认可的合意表述；其五、认购定金系担保后续商品房买卖合同的正常签订，A公司称其销售人员失误致使房屋实际价格高于预计价格40余万，进而导致双方后续未就约定房屋签订商品房买卖合同，此系A公司一方责任所致，在此情形下，依法适用定金罚则对于保护购房者的合法权益、构建更加健康公平合理的房屋买卖市场具有实际的意义和价值。
综上所述，胡某文与A公司之间签订的《意向书》以及达成的口头商品房预约合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效。双方应当遵照履行，否则将承担相应的违约责任。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，胡某文已支付定金20万元，后因A公司原因，致使房屋实际价格高于预计价格40余万，导致双方的口头商品房预约合同目的无法实现，胡某文有权单方解除《意向书》以及口头商品房预约合同。据此，对于胡某文主张解除《意向书》以及口头商品房预约合同的诉讼请求，法院予以支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除。法院于2022年7月8日向A公司送达胡某文提交的起诉书及证据材料副本，故法院确认双方签订的《意向书》以及口头商品房预约合同于2022年7月8日解除。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。为担保后续商品房买卖合同签订，胡某文已按口头商品房预约合同的约定支付定金20万元，A公司因其销售人员失误导致商品房买卖合同未能签订，应当双倍返还定金。据此，对于胡某文主张的双倍返还定金40万元，法院予以支持。

据此，一审法院于2023年4月判决：一、胡某文与北京A房地产有限公司签订的《某项目购房意向书》及达成的口头商品房预约合同于二〇二二年七月八日解除；二、北京A房地产有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还胡某文定金40万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【二审法院认为及判决】
本院认为，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据胡某文提供的《意向书》、宣传页、明细详情、双方之间的微信记录所载明的内容，结合双方当事人陈述可以认定胡某文与A公司就购房的房号、价款、优惠、折扣价、付款方式以及将胡某文已实际支付的20万元作为定金等事项达成了合意，双方之间形成商品房预约合同关系，考虑到本案系因A公司的原因导致双方之间的商品房预约合同目的无法实现，一审法院对胡某文提出的解除《意向书》以及口头商品房预约合同的诉讼请求予以支持，并判决A公司按照定金罚则双倍返还定金，公平合理。A公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由北京A房地产有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。

【法律依据】
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释》
第六条 当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。
当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。