240825，租赁合同无效之处理

裁判法院：北京市高级人民法院
裁判时间：2024年8月
案号：（2024）京民再44号

【一审法院认为及判决】
一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉相关事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。
本案的争议焦点有二：一是某餐饮公司、某合作社之间是否存在房屋租赁合同关系；二是某合作社应否赔偿某餐饮公司装修损失及房屋使用费损失。
关于第一个争议焦点。某餐饮公司主张与某合作社存在房屋租赁合同关系，并提交《房屋（场地）及资产租赁合同》原件证明。根据该合同约定，某餐饮公司于2015年3月27日至2019年3月27日期间租赁xx号院。某合作社虽主张该期间与某餐饮公司不存在租赁关系，但未提交充分证据证明，故对其主张，一审法院不予采纳。
关于第二个争议焦点。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方均认可xx号院未取得产权规划手续，故双方所签《房屋（场地）及资产租赁合同》应属无效。某餐饮公司认可在承租时即知晓院内平房无产权、规划手续，故应当认定某餐饮公司、某合作社对合同无效均有过错，过错程度各占50%。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，某餐饮公司主张因合同无效给其造成1.房屋改建及装饰装修损失5837601.68元；2.房屋使用费损失122.5万元。
关于房屋改建及装饰装修损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，双方签订的《房屋（场地）及资产租赁合同》第五条第3款约定，“乙方（即某餐饮公司）对地上建筑物或设备需要改造时，必须写出书面申请，经甲方（即某合作社）同意后方可实施，并应按照国家有关规定办理手续。”现某餐饮公司主张其承租后，将院内平房拆除改建称两层徽派仿古建筑，包括露台、阳光房在内共计1800平方米，并进行部分装修，后某传播公司也进行部分装修，某合作社对此同意并向所在上级申报、公示。某合作社不认可房屋由某餐饮公司改建，主张房屋改建并非发生在某餐饮公司主张的租赁期限内，且某合作社未同意或授权某合作社建造涉案房屋。根据34448号判决书中认定事实可知，某合作社在该案中认可涉案房屋由某餐饮公司改建，现某合作社在本案中出现反言，但未提供证据佐证，故对其反言，一审法院不予采纳，认定涉案房屋由某餐饮公司改建。某餐饮公司主张房屋改建及装修经过了某合作社同意，但未提供证据佐证，故对其主张，一审法院不予采纳，其要求某合作社支付房屋建造及装修费用损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
关于房屋使用费损失。某餐饮公司提交的《同意函》可以证明某合作社同意其以合作协议的形式对外用作合作经营使用，现因涉案房屋未取得规划手续导致某餐饮公司与某传播公司所签《合作协议》无效，并因此导致某餐饮公司返还某传播公司2018年9月10日至2019年2月15日期间的房屋使用费122.5万元，故该损失属某餐饮公司的实际损失，某合作社应按其过错程度予以赔偿。综合考虑某餐饮公司、某合作社双方对合同无效均存在过错，并在明知租赁房屋无产权、规划手续的情况下仍对外签订《合作协议》等案件情况，一审法院判令由某合作社赔偿某餐饮公司房屋使用费损失612500元。
一审法院判决：一、某合作社于判决生效之日起七日内赔偿某餐饮公司房屋使用费损失612500元；二、驳回某餐饮公司的其他诉讼请求。

【二审法院认为及判决】
二审法院认为：二审双方争议焦点为某合作社是否应对某餐饮公司的改建装修损失进行赔偿；某合作社赔偿某餐饮公司实际损失数额是否适当。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，据双方签订的《房屋（场地）及资产租赁合同》约定“乙方……需要在场地上行建筑必要的设施时，对地上建筑物或设备需要改造时，必须写出书面申请，经甲方同意后方可实施，并应按照国家有关规定办理手续……”。由此，某餐饮公司进行改建装修等行为的前提应经某合作社同意。某餐饮公司上诉主张改建完成后，某合作社前村委出面按照乡里惯例进行了公示，但某餐饮公司未能对其该项主张加以举证。某餐饮公司一审中提交了2016年8月15日加盖某合作社公章的《同意函》，内容为“兹同意某餐饮公司对外以合作协议之形式，对某餐饮公司承租并改建的位于北京市朝阳区东风乡六里屯村东口中街乙xx号小院及房屋（约1800平方米）等附属设施予以合作经营使用”。从以上表述来看，某合作社在出具《同意函》时，对于某餐饮公司的改建行为系知晓的，某合作社虽表示对《同意函》中公章真实性无法核实，但亦不申请进行公章鉴定。同时，某餐饮公司所进行的改建装修，根据建筑施工工程的需要及性质，依据常理，亦非隐蔽等难以察觉的行为。因此，二审法院认为某餐饮公司虽未举证证明其改建装修行为系经某合作社同意的情况下实施，但结合在案证据及生活常理，二审法院认为某合作社对此应系明知，且亦未在合理时间内提出异议，故可视为某合作社同意某餐饮公司的改建装修行为。一审法院认定某餐饮公司的改建装修行为未经某合作社同意，认定有误，对此予以纠正。
同时，二审法院通过审查注意到，某餐饮公司提起本案诉讼所依据的事实和理由中称：“其于2013年使用xx号院”，该时间为本案所审理的《房屋（场地）及资产租赁合同》缔结前。2018年7月，落款处加盖某餐饮公司公章的《六里屯中街乙xx号建筑物的设备设施的情况说明》载“以上设备设施是2012年建筑物施工时安装采购……”。据以上查明事实，二审法院难以认定某餐饮公司的改建装修等行为发生于涉案《房屋（场地）及资产租赁合同》的履行期内。另外，本案一审中，经某餐饮公司申请，一审法院委托某咨询公司就“xx号院的建行及装修总价”进行鉴定所出具的《造价鉴定意见书》，按施工基期时间分别列出鉴定金额，基期时间分别为2013年、2014年。依此，某餐饮公司的两次施工基期时间亦均未发生在涉案《房屋（场地）及资产租赁合同》的履行期内。本案某餐饮公司起诉所依据的系涉案《房屋（场地）及资产租赁合同》，法院审理的范围亦应为《房屋（场地）及资产租赁合同》的效力及双方基于该合同无效后所应承担的法律责任，对于非发生于涉案《房屋（场地）及资产租赁合同》的履行期内的改建装修行为，不属涉案《房屋（场地）及资产租赁合同》规制的内容，亦非本案审理《房屋（场地）及资产租赁合同》项下的审查范围，故二审法院对于某餐饮公司在本案中主张某合作社对其改建装修损失进行赔偿的请求，不予支持。一审法院对此虽认定有误，但判决结果正确，二审法院予以维持。
某合作社赔偿某餐饮公司实际损失数额是否适当。对此，判定赔偿数额的直接前提为某餐饮公司应对涉案《房屋（场地）及资产租赁合同》无效应承担的过错责任。据已查明事实，双方均认可xx号院未取得产权规划手续，某餐饮公司作为承租人，在明知涉案房屋未取得合法规划手续的情况下，承租xx号院。在涉案《房屋（场地）及资产租赁合同》约定：“乙方对地上建筑物或设备需要改造时……，并应按照国家有关规定办理手续”的情况下，未办理建筑物合法规划审批手续，并在改建后转租案外人获取收益。结合以上事实，二审法院认为一审法院认定某餐饮公司对于涉案合同无效承担50%的过错责任，并未失当。34448号民事判决书判决某餐饮公司返还案外人某传播公司房屋使用费1225000元，在此情况下，一审法院判令由某餐饮公司自行承担50%的损失，是正确的，二审法院予以维持。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【再审法院认为及判决】
本院再审认为，本案争议焦点为：某合作社是否应补偿某餐饮公司改建及装饰装修损失。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉相关事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方均认可xx号院未取得产权规划手续，故双方所签《房屋（场地）及资产租赁合同》应属无效。某餐饮公司认可在承租时即知晓院内平房无产权、规划手续，故应当认定某餐饮公司、某合作社对合同无效均有过错，过错程度各占50%。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，某餐饮公司主张因合同无效给其造成房屋改建及装饰装修损失5837601.68元。针对涉诉场地存在两份租赁合同，第一份是某合作社和李某之间的合同，期间是2009年3月到2014年3月；第二份是某合作社和某餐饮公司之间的合同，期间是2015年3月到2020年3月。但是某餐饮公司在2013年成立之时的工商登记档案中有一份企业住所证明，其中显示公司的注册地址即为涉诉场地，且某合作社盖章证明：同意将涉诉地址的房屋租赁给某企业使用，故某餐饮公司在2013年即开始实际使用涉诉场地。2018年7月，落款处加盖某餐饮公司公章的《六里屯中街乙xx号建筑物的设备设施的情况说明》载“以上设备设施是2012年建筑物施工时安装采购……”。一审法院委托某咨询公司就“xx号院的建行及装修总价”进行鉴定所出具的《造价鉴定意见书》，按施工基期时间分别列出鉴定金额，基期时间分别为2013年、2014年。再审庭审中，某合作社认可涉案建筑由某餐饮公司建设，但认为建设期间某合作社与某餐饮公司不存在合同关系。据此，可以认定涉案建筑由某餐饮公司建设，但改建装修等行为发生于李某与某合作社签订合同期间，李某在上述合同期内系名义承租人，某餐饮公司为实际承租人。一审诉讼中，涉案建筑经鉴定建造及装修总价为5837601.68元。针对某餐饮公司主张某合作社对其改建装修损失进行赔偿的请求，二审法院仅以涉案建筑建设时间没有发生在某合作社与某餐饮公司合同期限之内，不予支持，确有不妥，本院予以纠正。某合作社应按50%的过错，补偿某餐饮公司2918800.84元（5837601.68元÷2）。如李某对上述赔偿享有利益，可另行主张。
综上，某餐饮公司的再审请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条第一款、第一百七十七条第一款第二项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销北京市第三中级人民法院（2022）京03民终13832号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48851号民事判决第二项，维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48851号民事判决第一项；
二、某合作社于本判决生效后七日内补偿某餐饮公司2918800.84元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费72903.37元，由某合作社负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费61238元，由某餐饮公司负担30619元（已交纳）；由某合作社负担30619元（已交纳5311元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费55927元，由某合作社负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。

【法律依据（现）】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十七条　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。