190317，购房协议无效后与拆迁相关的处理

 

裁判法院：北京市第一中级人民法院

裁判时间：2015 年 6 月

案号：（2015）一中民再终字第03408号

 

【一审法院认为及判决】

一审法院认为：孙某、张某与高某所签订的协议经法院生效文书确认无效，法院也已经判决孙某与张某返还高某购房款，并赔偿房屋区位补偿价，故高某应当将基于该协议所取得的财产返还给权利人。

 

孙某通过与李某的财产分割，确认坐落于北京市大兴区榆垡镇榆垡村29号院的北房五间中东侧三间及南房五间中东侧三间归其所有，相应的宅基地由其使用，故孙某就相应的房屋及宅基地主张权利有事实和法律依据。

 

高某购得大兴区榆垡镇榆垡村29号院及房屋后，将门牌号更改为大兴区榆垡镇榆垡村55号院，现该院落已经拆迁，被拆迁人为高某、李某芬和高某松，故三人应将所得拆迁利益返还给孙某。

 

虽然在拆迁时宅基地面积有所扩大，但宅基地扩大需要有相应的审批手续，而高某、李某芬和高某松没有提交相关证据，故拆迁时所得宅基地补偿款仍为对原有宅基地的补偿。根据已经生效的法院判决，孙某对宅基地面积的3／5享有使用权，故相应的宅基地补偿款969584.4元（即1615974×3／5=969584.4）应归孙某所有，高某、李某芬、高某松应予以返还。

 

高某在对房屋的占有和使用过程中，对房屋有相应的增建和扩建，故该部分添附物的相应价值应由高某享有，无需返还给孙某，但宅基地面积有限，扩建后房屋面积不可能超出宅基地的面积，故法院酌定扩建后房屋面积与宅基地面积相等；关于该院孙某所有的原房屋面积，因其共有北房三间和南房三间，该些房屋的面积已经无法核实，法院酌定为孙某享用使用权的宅基地面积的一半，以此计算确定高某、李某芬和高某松需要返还给孙某的房屋补偿款为196491元。

 

综上，高某、李某芬、高某松需要返还给孙某的宅基地及房屋补偿款共计为1166075.4元。根据榆垡镇居住区集体土地住宅房屋拆迁补偿实施细则的规定，孙某在房屋被拆迁后，有权根据其家庭在册人口数在定向安置范围内选购定向安置用房，法院考虑本案中高某、李某芬和高某松购买安置房的情况，确定北京市大兴区新城嘉园B区903室房屋及北京市大兴区新城嘉园C区702室房屋归孙某所有；该两套房屋总价款为629553.4元，故高某、李某芬、高某松仍需返还给孙某536522元。

 

高某及李某芬、高某松与孙某、张某所签合同已经被确认无效，高某、李某芬、高某松占有和使用涉案房屋没有依据，故孙某要求其支付房屋使用费，法院予以支持，但其请求的金额过高，法院酌定为5万元。

 

【二审法院认为及判决】

本院二审认为：一审法院根据查明的事实对本案作出的判决，认定事实清楚，论理充分，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院不持异议。高某、李某芬、高某松上诉请求撤销原判的理由不充分，对其请求，本院不予支持。

 

【本院再审认为及判决】

本院再审认为：本案再审期间双方当事人争议的焦点问题主要有，孙某享有权利的宅基地及房屋面积与实际拆迁面积的比例关系，以及高某、李某芬、高某松是否应支付孙某房屋使用费。

 

关于孙某享有权利的宅基地面积的问题，本院认为，根据孙某、张某于2004年6月7日与高某签订的卖房契约，争议院落东西长15米，南北长14米。高某称其购得争议院落后，对院落及房屋进行了翻建和扩建。然而，根据高某向法院提交的榆垡镇规划建设预审表及审批表，榆垡村民委员会的意见仅为同意原地翻建，且上述表格所附四至平面图明确显示争议院落东至吴广文、西至李满强，南至榆平路，北至胡同，面积15×13。高某称其对争议院落向南进行扩建，但根据上述表格所注明的院落四至情况，争议院落南至榆平路，因此高某的此项主张缺乏事实依据。虽然争议院落拆迁时的宅基地面积为528.97平方米，但高某既未举证证明其办理了扩建房屋的审批手续，亦未证明较之于卖房契约载明的院落面积多出的宅基地面积确系其扩建形成，故原判据此认定拆迁时所得宅基地补偿款仍为对原有宅基地的补偿正确。高某主张原判认定孙某享有使用权的宅基地面积占争议院落的五分之三缺乏事实及法律依据，对此本院认为，上述认定系基于北京市大兴区人民法院（2006）大民初字第4891号民事判决作出。根据该判决，争议院落中北房西侧第二间与第三间房之间的中点与南房西侧第二间与第三间房之间的中点连一直线，直线西侧院落由李某使用，该直线东侧院落归孙某使用。该案系离婚后财产纠纷，在双方离婚纠纷判决以及该案判决中，法院均未认定当事人任何一方有依据法律应当多分财产的情形，故应认定法院判决双方当事人平均分得夫妻共同财产。考虑到李某共分得争议院落中的八间房屋，多于孙某，故法院酌情判决孙某多分宅基地并不违反法律规定。因此原判认定孙某享有权利的宅基地面积占争议院落面积的五分之三并无不当。

 

关于孙某享有权利的房屋面积的问题，本院认为，在孙某不能举证证明且法院亦无其他途径核实其原有房屋面积的情况下，原判酌定其原有房屋面积为其享有权利的宅基地的面积的一半并无不当。

 

根据榆垡镇居住区集体土地住宅房屋拆迁补偿实施细则的规定，孙某在房屋被拆迁后，有权依据其家庭在册人口数在定向安置范围内选购定向安置用房，故原判在考虑高某、李某芬、高某松购买安置房情况的基础上，确定北京市大兴区新城嘉园B区903室房屋及北京市大兴区新城嘉园702室房屋归孙某所有并无不当。高某、李某芬、高某松关于上述两套房屋还未实际建成，不应在本案中一并审理的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。

 

关于高某是否应支付孙某房屋使用费的问题。在高某与孙某、张某所签卖房契约被生效判决确认无效的情况下，高某继续占有使用孙某的房屋没有法律依据，原判酌定其支付孙某五万元房屋使用费并无不当，本院应予维持。 关于孙某是否应获得拆迁奖励和拆迁补助的问题。根据榆垡镇居住区集体土地住宅房屋拆迁补偿实施细则，拆迁奖励与补助，包括特殊奖励、拆迁配合奖、提前搬家奖励等，系对配合拆迁工作的当事人的奖励和补偿，孙某未具体参与拆迁，无权获得拆迁奖励及拆迁补助，原判未判决高某、李某芬、高某松返还孙某拆迁奖励和拆迁补助正确，本院应予维持。

 

综上，高某、李某芬、高某松的再审申请理由及请求缺乏事实及法律依据，原判认定事实、适用法律均无不当，判决结果并无不妥，本院应予维持。