190419，共有人不追认及不构成表见代理

裁判法院：北京市第三中级人民法院

裁判时间：2014年11月

案号：（2014）三中民终字第14104号

【一审法院认为及判决】

原审法院认为：根据审理查明的情况，×A号房屋系共有房屋，迟某1、迟某2未能提供充分证据证明刘某售房行为已经张某同意，故在张某表示不同意追认的情况，协议与补充协议均客观上无法履行，故刘某请求解除上述协议，并要求迟某1、迟某2腾退房屋和车位的诉讼请求具有事实基础，法院予以支持。迟某1、迟某2要求刘某继续履行协议反诉请求法院不予支持。

【二审法院认为及判决】

本院认为：本案中，《房屋买卖协议》系刘某与迟某1、迟某2的真实意思表示，合法有效。该协议涉及的标的物涉案房屋及附属车位的所有权人为刘某与张某。其中张某拥有99%的产权。刘某未经张某同意而出卖涉案房屋及附属车位，侵害了张某的权利。刘某现以此作为起诉解除《房屋买卖协议》的理由，鉴于张某在本案中坚持不同意出卖涉案房屋，故原审法院认为《房屋买卖协议》的合同目的无法达到，合同无法继续履行，继而判决解除该协议的处理，并无不当。上诉人迟某1、迟某2主张张某知晓并同意出卖涉案房屋及附属车位，因其提供的证据不足以证明其陈述的情况，故对其该上诉意见，本院难以采纳。

关于迟某1、迟某2主张刘某签订涉案合同构成表见代理一节，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因涉案合同系以刘某的名义签订，并未以张某的名义签订，故刘某的行为不构成表见代理。迟某1、迟某2该项上诉意见，本院亦难以采纳。

综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。