190421，约定合同解除权行使期限

裁判法院：北京市第二中级人民法院

裁判时间：2015年9月18日

案号：（2015）二中民终字第08592号

【一审法院认为及判决】

原审法院认为：从解除权的行使角度：即使黄某的确可以依据《预售合同》第十四条解除合同，那么依据附件八第一条约定，黄某亦超过了行使解除权的期限。虽然黄某主张上述约定应为无效，但是法院注意到依照合同法九十五条的规定，当事人可以约定行使解除权的期限。因此，附件八第一条的内容与合同法的规定相一致，并不构成排除黄某权利的情形，因此上述约定应为有效。综上，即使黄某有权依照《预售合同》第十四条行使解除权，亦超过了行使的期限。结合上述两点，法院对黄某要求解除《预售合同》，并在解除合同的基础上主张返还房款、赔偿损失的反诉请求，均不予支持。

关于履行一节，如前所述，因法院驳回黄某解除《预售合同》的诉讼请求，故合同应当继续履行，黄某理应接收房屋并依约定支付剩余购房款。某开发公司要求黄某支付欠付购房款的利息，鉴于黄某未支付剩余购房款系因对房屋现状产生疑虑，双方对此未达成一致产生，故某开发公司的该项请求，法院不予支持。

【二审法院认为及判决】

本院认为：从解除权的行使角度分析，我国合同法第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上述法律、司法解释均对合同解除权的行使期限作出规定。而双方《预售合同》附件八第一条约定：买受人根据合同第十四条之约定要求退房的，应最迟在出卖人逾期交付房屋90日后的15日内向出卖人书面文件提出。鉴于此，即使黄某主张的解除权成就，其亦应在法律规定或双方约定的期限内主张，但根据本案现已查明的事实，黄某直至前案发回重审后，方才于本案原审中要求解除合同，已经超出解除权的行使期间。故即使黄某主张的合同解除权成立，该解除权亦因超出除斥期间而消灭。

针对合同履行问题，本院认为，双方合同应予继续履行，黄某应当依约履行接收房屋及支付购房款的义务。关于某开发公司在合同履行过程中的瑕疵履行行为，鉴于上述瑕疵集中在房屋附属设施上，黄某可在接收房屋后就此问题与某开发公司另行解决。因某开发公司存在履行不当的情节，故其要求支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。

此外，黄某于二审审理中另以涉案房屋价值贬损，致使其投资的合同目的无法实现为由，主张合同法定解除权。对此，本院认为，本案纠纷中双方签订的《预售合同》属买卖合同，从合同目的的法律概念上分析，买卖合同中双方的合同目的，系出卖人取得价款、买受人取得标的物所有权，与黄某主张的投资目的并非同一概念，本院首先对此予以明确。其次，黄某主张房屋价值贬损的主要依据，系其于二审提交的《房地产估价报告》，因该报告系由黄某于诉讼外单方委托出具，缺乏必要的证据形式，不能作为本案定案依据。且从该报告的内容来看，仅系房屋市场现值与合同价格的比较，与黄某所主张的成因并无直接关联。须指出，标的物价格受多方面因素影响，其中亦有较大的市场风险因素，由此决定了标的物价格可能存在一定的波动，与此相应的投资行为，盈利或亏损结果均有可能发生。参与市场行为的主体应当具备一定的风险认知能力，不能以是否获益作为判断合同目的是否实现的标准，此举实与市场经济的精神不符。据此，黄某以其合同目的无法实现为由要求解除合同的诉讼理由，缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，黄某要求解除合同的反诉请求，缺乏事实及法律依据，其在合同解除的基础上要求返还房款、赔偿损失的反诉请求，亦已缺乏依据，原审法院不予支持，处理正确，本院予以确认。原审法院判令双方继续履行合同，虽在认定过程中存在一定瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。