190613，限购政策导购房合同解除

裁判法院：上海市第一中级人民法院

裁判时间：2016年12月

案号：（2016）沪01民终11626号

【一审法院认为及判决】

一审法院认为，王某与王某某就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系当事人真实合意，双方均应按约履行。王某现拒绝继续履行合同构成违约，依照法律规定及双方合同约定无权要求返还定金。买卖合同中明确约定王某以贷款方式支付的购房款若贷款额度不足或无法获得贷款的，王某应当就贷款不足部分在过户当日向王某某支付，该约定表明王某自愿承担了以贷款方式支付购房款的风险。王某购买系争房屋为第二套房，国家近年来关于二套房贷款政策一直严格于首套房，王某在购房前应充分预见贷款风险，现以贷款政策调整为由主张免责，法院不予采纳。综上，王某提出的诉讼请求缺乏合同及法律依据，依法不予支持。判决：驳回王某的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由王某负担。

【二审法院认为及判决】

本院认为，在双方签订上述合同后四天，本市出台了房产新政策，规定购买第2套普通商品住房的首付款比例从30％上调至50％，此对于购房者而言，无疑是大大增加了首付款压力，而对于欲通过做高房价获得更高贷款额度的王某来说，此政策对其之影响更巨。为此，王某与王某某双方进行了协商，并于2016年3月27日签订协议。在该协议中，虽然王某与王某某均未明确表示双方不再就系争房屋继续进行交易，但原定的15日内签订示范文本合同否则承担定金责任的条款却已被废止。

首先，该协议给予买受方一个没有期限的宽限，即王某超过15日后支付首付款及签订示范文本合同均不算违约。如果说双方对原合同的变更仅此而已，则只是给予买受方一个履行时间上的无限制宽限，但其仍负有继续履行之义务，故尚不动摇合同本身之基础。但显然，如此的宽限对于出卖方而言缺乏公平性，故该协议同时又给予了出卖方另行与他人达成交易的权利，即王某某可以将系争房屋转让给他人。当出卖方有权另选他人进行交易时，则再单方要求买受方承担继续履行的义务，显然也是不公平的，且两者在客观上也是相互矛盾的，故应认定买受方的继续履行义务亦不复存在。分析该协议所产生的法律效果，此时在王某与王某某之间只是尚存在就系争房屋进行交易的意愿，却已不存在必须继续履行的合同义务，换而言之，合同的拘束力已不存在。本院认为，作为法律概念上的合同，并非当事人之间具有相同意愿即可成立，还要求当事人须具有受合同约束的意思表示，犹如在双方当事人之间形成的一道“法锁”，而2016年3月27日的协议，却使双方之间仅存意愿，不再具有合同拘束力，犹如已经打开的“法锁”，至于王某2016年4月9日委托律师向王某某发出的解除合同函，则表明尚存的交易意愿亦不复存在，故王某与王某某于2016年3月20日签订的《房地产买卖合同》，已基于双方之间的协议而解除，王某在合同解除后要求返还5万元定金，应予支持。

关于贷款政策变化的问题。王某认为，本案是因商品房贷款政策变化严重增加其首付款负担从而导致合同解除的，不可归责于双方当事人。一审判决则认为，合同中已约定王某应就贷款不足部分在过户当日予以支付，表明其自愿承担了以贷款方式支付购房款的风险，且王某应当预见二套房贷款政策变化产生的风险。对此，本院认为，合同中关于贷款不足部分于过户当日支付的约定，从合同范围来理解，应当是指按照当时最高七成的贷款政策，如果通过做高房价申请215万元贷款未获成功的话，王某应承担对215万元贷款不足部分予以补足的责任。至于当事人特别是买受人是否应对国家关于二套房贷款政策变化问题有合理预见，并完全承担由此产生的合同履行过程中的风险责任，对此问题目前司法实践中尚有不同理解。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该规定颁布实施的时间为2003年，当时的房屋买卖形式主要是购房者与开发商之间的一手房买卖居多，其中第23条所说的商品房担保贷款合同主要是指一手房的按揭贷款，因为银行对按揭贷款合同的审查不仅取决于买受人的还款担保能力，还将贷款合同保证人（一般是开发商）的资金状况和保证能力作为考虑因素，如果贷款合同未能签订，显然会影响到购房者的合同履行能力，故司法解释作此规定。而当时的房地产市场情况亦与现在迥然不同，并无由于限购限贷政策变化所引发的房屋买卖纠纷，故王某引用该条款作为依据，与当前情形并不吻合，就本案来说，双方协议解除原合同的特征更为明显，作为买受方的王某有权要求返还定金。

综上所述，本院认为，王某要求返还定金5万元的诉讼请求，具有合同依据，可予支持，但其要求王某某支付该5万元之利息的诉讼请求缺乏合同及法律依据，不予支持。