190614，事实推定，限贷政策，违约金与损失赔偿

裁判法院：上海市闵行区人民法院

裁判时间 ：2016 年 10 月

案号：（2015）闵民五(民)初字第2442号

【法院认为及判决】

本院认为，结合上述两笔付款金额与两份合同中约定的付款金额与期限，若原告胡某认为第一笔、第二笔付款均是针对本案所涉的预售合同，那原告胡某所支付的房款金额已经远远超过了合同约定的应付款金额，而由于原告胡某与被告某公司之间本身就存在多份预售合同，原告胡某单方面认定上述金额均是用于支付本案所涉预售合同约定的房款，原告胡某的这一自认是与实际的付款行为不符的。毕竟原告胡某作为善意的购买人，在明知存在多份预售合同需要履行付款义务的前提下，在原告胡某的资金能力充足的情况下，原告胡某的付款理应是针对全部的预售合同，仅是针对一份预售合同的单独履行行为显然与实际情况不符；其次，从这些付款凭证记载的数据来看，上述付款金额8,900,000元的确是针对某路1650号，但是原告胡某与被告某公司就某路1650号存在两份预售合同，分别是某路1650号3层3室、某路1650号4层4室，而上述付款收据中无法明确区分房款是针对某路1650号3层3室还是某路1650号4层4室。再次，结合涉案房屋属于商业房产的属性，原告胡某应当属于投资性购买者，其对商业风险的考虑高于普通的购房者，原告胡某作为商主体，应当与普通的居住性购房的买受人有所区分，在原告胡某与被告某公司存在多份预售合同的前提下，原告胡某是不可能单独履行一份预售合同的付款义务，而不履行另外一份预售合同的付款，故本院最终认定原告胡某的已付房款8,900,000元，应当是针对某路1650号3层3室、某路1650号4层4室的付款，更符合双方之间的真实交易，也更符合原告胡某作为投资性购买人即商主体的投资意图，在无法明确区分付款主体的情况下，被告某公司所作的付款各半的表述更符合双方的真实交易，对于两份预售合同的履行而言也更善意、客观。故本院认为原告胡某针对本案所涉的预售合同，即某路1650号3层3室的这份预售合同，原告胡某的已付款金额为4,450,000元，其余的已付款4,450,000元应属于针对某路1650号4层4室该份预售合同中约定的房款，但本案中原告胡某仅就某路1650号3层3室的预售合同提出诉请，故本院仅对原告胡某主张的预售合同涉及到的款项进行处理，至于其他已付款原告胡某可在另案中提出相应的主张。

针对第二个争议焦点：原告胡某认为由于限贷政策的调整，导致原告胡某因政策变动的原因而无法继续办理贷款，导致目前原告胡某无法购房，故提出主张要求解除预售合同并退还已付的房款。为此，原告胡某援引了《商品房买卖合同解释》第23条的规定，作为其主张合同解除的依据。从该条规定的内容来看，因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。但本院亦注意到房地产限贷政策主要是针对的是房地产市场中的投资性购房者，主要目的是在贷款政策方面限制购买非首套房以及异地购房。但本案系争的预售合同中已经约定“原告胡某申请贷款额或银行贷款发放额不足支付购房款的，应在银行放款之日起的10天内或接到被告某公司通知之日起的5天内补足差额部分，否则视为原告胡某逾期付款，原告胡某应按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任”，故在双方存在这样的付款约定前提下，不应认定限贷政策造成买受人原告胡某利益明显失衡的情势变更，原告胡某也不得以新政实施为由主张解除合同并免除民事责任。因为，按照预售合同的约定，按揭贷款不是履约的唯一方式，即使施行了调控政策，原告胡某也应以其他替代支付方式进行支付，而其无权据此直接解除合同。因为，此种调控政策的调整，对原告胡某履行业已签订的房屋买卖合同没有实质性影响，并不会直接造成其无法履行合同义务。依据原告胡某提供的情况说明内容所载，被告某公司也是积极为原告胡某办理按揭贷款，并提供了长期的协助义务，直至被告某公司于2014年2月21日向原告胡某发出催款的通知，书面催促原告胡某继续履行后续房款的支付义务，原告胡某在按揭贷款无法办理明确的前提下，理应以现金方式补足剩余的房款，毕竟按揭贷款不是本案房款支付的唯一方式。故本院认为原告胡某作为违约方无权主张解除涉案的预售合同。

针对第三个争议焦点：结合上述本院确定的原告胡某就涉案预售合同的已经支付的房款金额及付款时间，涉案预售合同中应付房款总额为18,256,349元，但原告胡某目前合计支付的房款金额为4,450,000元，且原告胡某在接到被告某公司发出的催款通知书之后，在按揭贷款无法办理的情况下，始终未能以现金方式补足剩余的房款，原告胡某的行为显然构成违约，被告某公司有权依据预售合同的约定主张解除涉案的预售合同，并要求原告胡某承担相应的违约责任。预售合同中已经约定的赔偿金的计算方式为总房价款的20%。但被告某公司认为除了上述约定赔偿金之外，被告某公司还存在房屋差价损失以及利息损失。针对房屋差价损失，被告某公司提供了一份其与案外人所签订的预售合同中记载的单价作为其主张差价损失的依据。

对此本院认为，纵观近年来上海市商品房的价格呈现上涨的走势，被告某公司仅凭单份合同的价格差异难以说明涉案房屋的价格走低，故本院对某公司主张的房屋价差损失不予采信。至于被告旭邦主张的利息损失，是以原告胡某尚应支付的房款作为计算依据，但是现被告某公司已经明确以原告胡某的逾期付款行为，主张要求解除涉案的预售合同，也就说明其不再要求原告胡某继续履行后期房款的支付义务，在合同解除的前提下，原告胡某无须再支付后续的房款，被告某公司理应按照预售合同的约定在解除合同的前提下，向原告胡某主张合同约定的违约责任，故本院对于被告某公司主张的利息损失不予采信。现被告某公司主张的违约损失金额中包括了合同约定赔偿金，并明确赔偿金金额为3,651,269.80元。但原告胡某认为，即使被告某公司有权主张违约金损失，其主张的违约金也是过高的，被告某公司根本无损失可言，若法院支持被告某公司的反诉诉请，请求予以调整。对此本院认为原告胡某确实存在逾期付款的违约行为，但结合原告胡某的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给被告某公司所造成的实际损失，兼顾到原告胡某在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告某公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以1,800,000元计。